Cum se dezmembrează o parcelă și cum se stabilește un hotar în Muntenegru? O firmă de topografie autorizată întocmește documentația, de regulă în 30 de zile, iar cadastrul o verifică și înscrie schimbarea. Din decembrie 2025, parcelele acoperite de un plan urbanistic pot fi parcelate numai dacă nu au fost construite. Dacă vecinii nu se înțeleg asupra hotarului, îl stabilește instanța.
Căutările locale arată ce vor oamenii să știe despre hotarele terenurilor: după „cijepanje parcele” (dezmembrarea unei parcele) urmează „postupak” (procedură), „cijena” (preț) și „zahtjev” (cerere), după „parcelacija zemljišta” (parcelarea terenului) urmează „cijena” (preț), după „geodetski elaborat cijena” (prețul documentației topografice) urmează „za upis u katastar” (pentru înscrierea în cadastru) și „izvedenog stanja” (a construcției realizate), iar după „utvrđivanje međe” (stabilirea hotarului) urmează „sudskim putem” (pe cale judecătorească) și „cijena” (preț). În spatele tuturor acestor întrebări stau trei legi: Legea privind măsurătorile de stat și cadastrul imobiliar, Legea privind raporturile de proprietate și Legea procedurii necontencioase.
Articolul acesta explică cine face lucrările de topografie și în ce termene, cum se dezmembrează o parcelă, când este permisă parcelarea, ce este o parcelă urbanistică, cum se stabilește un hotar și al cui este un gard sau un pom de pe hotar. Acest ghid este util dacă dețineți sau cumpărați un teren în Muntenegru.
Cine întocmește o documentație topografică
Dezmembrarea și alipirea parcelelor, măsurarea clădirilor și a rețelelor de utilități, trasarea hotarelor și identificarea unei parcele le face o firmă de topografie autorizată de autoritatea cadastrală, cu cel puțin un angajat din profesia topografică autorizat pentru astfel de lucrări. Persoana care face lucrarea trebuie să prezinte o legitimație eliberată pentru lucrări topografice când se prezintă proprietarului și când intră pe teren. Firma lucrează pe baza datelor oficiale din cadastru preluate la înregistrarea lucrării și nu poate refuza cererea unui client fără motiv întemeiat.
| Pasul | Termenul legal |
| Proprietarul sau investitorul declară o schimbare a imobilului | 30 de zile de la schimbare |
| Firma de topografie constată schimbarea și depune documentația sau procesul-verbal de constatare | 30 de zile de la înregistrarea lucrării; nu se aplică lucrărilor făcute în baza unui contract |
| Autoritatea verifică, certifică și returnează documentația | 30 de zile de la primire |
| Decizia de înscriere a schimbării | După verificarea documentației |
Costurile constatării și înscrierii schimbărilor le suportă titularul dreptului. Legea cadastrului nu stabilește prețul lucrărilor unei firme de topografie; acesta se negociază, așa că cereți o ofertă scrisă cu descrierea lucrării. Taxele stabilite de Guvern se aplică datelor și serviciilor cadastrului însuși.
O diferență de suprafață a parcelei cauzată de conversia unei hărți cadastrale analogice în format digital nu se consideră schimbare dacă se încadrează în limitele existente. Același lucru este valabil pentru diferențele de suprafață ale unei unități separate dintr-o clădire cauzate de standarde de măsurare diferite.
Dezmembrarea unei parcele și parcelarea
Dezmembrarea și alipirea parcelelor cadastrale sunt schimbări care se înscriu la întreținerea cadastrului. Modificările din decembrie 2025 au adăugat pe aceeași listă parcelarea, cu o regulă nouă: parcelarea parcelelor cadastrale acoperite de o documentație de urbanism este permisă numai dacă acele parcele nu au fost amenajate pentru destinația lor și nu au clădiri pe ele.
Cine cumpără o parte dintr-o parcelă fără dezmembrare nu devine proprietarul unei suprafețe delimitate, ci coproprietar al întregii parcele, cu o cotă nedivizată, proporțională cu întregul. Ce înseamnă coproprietatea pentru o vânzare și pentru dreptul de preempțiune explicăm în articolul nostru despre coproprietate.
Parcela cadastrală și parcela urbanistică
O parcelă cadastrală este o unitate în cadastru. Conform Legii privind amenajarea teritoriului, o parcelă urbanistică este o suprafață unitară, formată dintr-un singur poligon, care, conform regulilor de parcelare din documentația de urbanism, cuprinde una sau mai multe parcele cadastrale ori părți din ele și îndeplinește condițiile pentru construire.
- Accesul. O parcelă urbanistică trebuie să aibă acces asigurat pentru vehicule dintr-o stradă sau dintr-un drum public. Excepțiile sunt centrele vechi ale orașelor și terenurile dificile cu clădiri existente, unde este suficient accesul pietonal sau pentru biciclete.
- Transpunerea planului. Cadastrul trebuie să transpună planul de parcelare din documentația de urbanism pe hărțile cadastrale în 30 de zile de la primirea documentației.
- Completarea parcelei. Proprietarul unei parcele cadastrale trebuie să accepte modificările limitelor parcelei urbanistice conform planului de parcelare. Dacă o parcelă urbanistică cuprinde parcele ale mai multor proprietari, proprietarul celei mai mari părți poate oferi, în 60 de zile de la transpunerea planului, să cumpere celelalte părți; dacă nu o face, poate face oferta oricare proprietar al unei părți.
Așadar, o singură parcelă dintr-un anunț poate fi parte dintr-o parcelă urbanistică pe care o împarte cu vecinii. Cum verificați o parcelă, de la categoria terenului până la autorizație, explicăm în articolul nostru despre cumpărarea unui teren pentru construirea unei case.
Stabilirea hotarului
Dacă semnele de hotar au fost distruse, deteriorate sau mutate, oricare dintre vecini poate cere ca hotarul să fie convenit și semnele să fie puse. Când vecinii nu se pot înțelege, instanța stabilește hotarul în procedură necontencioasă.
| Etapa | Ce se întâmplă |
| Cererea | Depusă de proprietarul sau utilizatorul unei parcele vecine, cu datele cadastrale ale parcelelor, motivele și valoarea suprafeței disputate |
| Ședința în instanță | O încercare de înțelegere; o înțelegere consemnată în proces-verbal are puterea unei tranzacții judiciare |
| Cercetarea la fața locului | Fără înțelegere, instanța citează un expert topograf și martori |
| Decizia | După dreptul mai puternic, apoi după ultima posesie pașnică, iar dacă niciuna nu funcționează, după echitate |
| Valoare mai mare | Dacă valoarea suprafeței disputate depășește pragul cererilor de valoare redusă și nu există înțelegere, instanța trimite cauza în procedura contencioasă |
| Hotărârea | Descrie linia de hotar cu o schiță; împotriva unei hotărâri definitive de a doua instanță nu există recurs |
O hotărâre judecătorească care retrasează un hotar nu decide asupra posesiei sau proprietății parcelelor vecine. Aceste întrebări au nevoie de proceduri separate.
Garduri, ziduri și pomi pe hotar
| Situația | Regula |
| Gard pe hotar | Se prezumă că este proprietatea comună a vecinilor; aceștia împart în mod egal costurile de întreținere |
| Gard comun nou | Ambii vecini trebuie să fie de acord, altfel decide instanța |
| Gard numai pe terenul unui proprietar | Aparține proprietarului acelui teren |
| Obligația de împrejmuire | Fiecare proprietar împrejmuiește partea din dreapta intrării sale, privind dinspre drum, dacă nu se prevede sau nu se obișnuiește altfel |
| Pom pe hotar | Proprietatea comună a vecinilor; fiecare culege fructele de pe ramurile de deasupra terenului său |
| Ramuri și rădăcini | Un proprietar de teren poate tăia ramurile din spațiul său aerian și poate îndepărta rădăcinile care îl deranjează |
Dacă o clădire a fost ridicată pe terenul proprietarului ei, dar a trecut peste hotar, proprietarul terenului ocupat poate cere restabilirea situației anterioare atunci când aceasta este posibilă fără o pagubă semnificativă pentru restul clădirii sau atunci când altfel ar suferi o pagubă disproporționat de mare. Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, instanța îi acordă constructorului o servitute sau proprietatea asupra suprafeței ocupate, iar proprietarul terenului are dreptul la despăgubire.
O listă scurtă înainte de a cumpăra o parcelă
| Verificarea | De ce |
| Extrasul de carte funciară și harta cadastrală | Numărul, suprafața și forma parcelei |
| Măsurarea hotarelor la fața locului | Dacă semnele și gardurile corespund liniei cadastrale |
| Documentația de urbanism | Dacă parcela este o parcelă urbanistică întreagă sau parte dintr-una |
| Accesul | Dacă parcela urbanistică are acces pentru vehicule |
| O parte dintr-o parcelă | Dacă dezmembrarea a fost finalizată înainte de contract |
| Litigiu cu un vecin | Dacă în extrasul de carte funciară este notat un litigiu |
Cum citiți un extras de carte funciară explicăm în articolul nostru despre extrasul de carte funciară, iar alte verificări înainte de semnare în articolul nostru despre cât de sigur este să cumpărați o proprietate în Muntenegru. Puteți publica sau găsi parcele în categoria noastră imobiliare.
Întrebări frecvente
Cine dezmembrează o parcelă? O firmă de topografie autorizată întocmește documentația de dezmembrare, iar autoritatea cadastrală o verifică și înscrie schimbarea prin decizie.
Cât costă o documentație topografică? Legea cadastrului nu stabilește prețul lucrărilor unei firme de topografie; acesta se negociază. Guvernul stabilește taxe numai pentru datele și serviciile cadastrului.
Cât durează întocmirea unei documentații topografice? Firma de topografie ar trebui să depună documentația în 30 de zile de la înregistrarea lucrării, cu excepția lucrărilor făcute în baza unui contract, iar cadastrul o verifică și o returnează în 30 de zile de la primire.
Poate fi dezmembrată orice parcelă? Nu. De la modificările din decembrie 2025, parcelarea parcelelor acoperite de o documentație de urbanism este permisă numai dacă acestea nu au fost amenajate pentru destinația lor și nu au clădiri pe ele.
Cum se stabilește un hotar pe cale judecătorească? Printr-o cerere la instanță, în procedură necontencioasă. Instanța încearcă să ajungă la o înțelegere, apoi merge la fața locului cu un expert topograf și decide după dreptul mai puternic, după ultima posesie pașnică sau după echitate.
Al cui este gardul de pe hotarul unei parcele? Se prezumă că un gard de pe hotar este proprietatea comună a vecinilor, până la proba contrară. Un gard aflat numai pe terenul unui proprietar îi aparține acestuia.
Surse
Firmele de topografie, întreținerea cadastrului și termenele sunt reglementate de Legea privind măsurătorile de stat și cadastrul imobiliar (Monitorul Oficial al Republicii Muntenegru 29/2007 și Monitorul Oficial al Muntenegrului 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 și 160/2025, articolele 98, 137–142, 157–161 și 174). Parcelele urbanistice sunt reglementate de Legea privind amenajarea teritoriului (Monitorul Oficial al Muntenegrului 19/2025, 28/2025, 49/2025 și 114/2026, articolele 58–61), coproprietatea, construirea peste hotar, gardurile și stabilirea hotarului de Legea privind raporturile de proprietate (Monitorul Oficial al Muntenegrului 19/2009 și 29/2025, articolele 48, 49, 131 și 251–256), iar procedura judiciară de Legea procedurii necontencioase (Monitorul Oficial al Republicii Muntenegru 27/2006 și Monitorul Oficial al Muntenegrului 20/2015, 67/2019 și 123/2024, articolele 181–189). Toate paginile legate sunt în limba muntenegreană. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru o parcelă concretă, contactați o firmă de topografie autorizată.