حدود قطعة الأرض في الجبل الأسود: التقرير المساحي وتقسيم القطعة وتعيين الحدود

من يقوم بتقسيم القطعة؟ تعد شركة مساحة مرخصة تقرير القسمة، وتراجعه سلطة السجل العقاري وتقيد التغيير بقرار.

يكشف البحث المحلي ما يريد الناس معرفته عن حدود الأراضي: مع "cijepanje parcele" (تقسيم القطعة) يبحثون عن "postupak" (الإجراءات) و"cijena" (السعر) و"zahtjev" (الطلب)، ومع "parcelacija zemljišta" (تقسيم الأراضي) عن "cijena" (السعر)، ومع "geodetski elaborat cijena" (سعر التقرير المساحي) عن "za upis u katastar" (للقيد في السجل العقاري) و"izvedenog stanja" (الوضع القائم)، ومع "utvrđivanje međe" (تعيين الحدود) عن "sudskim putem" (عن طريق المحكمة) و"cijena" (السعر). ووراء كل هذه الأسئلة ثلاثة قوانين: قانون المساحة الحكومية والسجل العقاري، وقانون علاقات الملكية، وقانون الإجراءات غير النزاعية.

يشرح هذا المقال من يقوم بأعمال المساحة وفي أي مهل، وكيف تُقسم القطعة، ومتى يُسمح بالتقسيم، وما هي القطعة العمرانية، وكيف يُعين الحد، ولمن يعود السياج أو الشجرة على الحد.

من يعد التقرير المساحي

تتولى قسمة القطع ودمجها، ومسح المباني والشبكات، وتحديد الحدود بالعلامات، وتعريف القطعة شركة مساحة مرخصة من سلطة السجل العقاري، يعمل لديها موظف واحد على الأقل من أهل المهنة مأذون له بهذه الأعمال. وعلى من يقوم بالعمل أن يبرز بطاقة أعمال المساحة عند تعريف نفسه للمالك وعند دخول الأرض. وتعمل الشركة ببيانات السجل الرسمية التي تتسلمها عند تسجيل الأعمال، ولا يجوز لها رفض طلب العميل دون سبب مبرر.

ويتحمل صاحب الحق نفقات إثبات التغييرات وقيدها. ولا يحدد قانون السجل العقاري أجر شركة المساحة؛ فهو يُتفق عليه، ولذلك اطلب عرضاً مكتوباً يصف الأعمال. أما الرسوم التي تحددها الحكومة فتخص بيانات السجل وخدماته نفسها.

والفرق في مساحة القطعة الناتج عن تحويل خريطة السجل التناظرية إلى شكل رقمي لا يُعد تغييراً إذا كان ضمن الحدود القائمة. وينطبق الأمر نفسه على فروق مساحة الوحدة في المبنى الناتجة عن اختلاف معايير الحساب.

تقسيم القطعة والإفراز

قسمة قطع السجل ودمجها من التغييرات التي تُقيد عند تحديث السجل العقاري. وقد أضافت تعديلات ديسمبر 2025 إلى القائمة نفسها الإفراز، مع قاعدة جديدة: لا يُسمح بإفراز قطع السجل الواقعة ضمن نطاق وثيقة تخطيط إلا إذا لم تُستعمل هذه القطع للغرض المخصص لها ولم تُقم عليها مبانٍ.

ومن يشتري جزءاً من قطعة دون قسمة لا يصبح مالكاً لمساحة محددة، بل شريكاً في القطعة كلها بحصة شائعة تتناسب مع الكل. ويشرح مقالنا عن الملكية المشتركة ما تعنيه الملكية المشتركة للبيع ولحق الشفعة.

قطعة السجل والقطعة العمرانية

قطعة السجل وحدة في السجل العقاري. أما القطعة العمرانية فهي، بحسب قانون تنظيم الحيز العمراني، حيز موحد يتكون من مضلع واحد يشمل، وفق قواعد الإفراز في وثيقة التخطيط، قطعة سجل واحدة أو أكثر أو أجزاء منها ويستوفي شروط البناء.

• المنفذ. يجب أن يكون للقطعة العمرانية منفذ مضمون للمركبات من شارع حضري أو طريق عام. والاستثناء مراكز المدن القديمة والأراضي ذات التضاريس الصعبة التي عليها مبانٍ قائمة، حيث يكفي منفذ للمشاة أو الدراجات.
• نقل المخطط. على السجل العقاري أن ينقل مخطط الإفراز من وثيقة التخطيط إلى خرائط السجل خلال 30 يوماً من تسلم الوثيقة.
• استكمال القطعة. على مالك قطعة السجل أن يتحمل تغيير حدود القطعة العمرانية وفقاً لمخطط الإفراز. وإذا شملت القطعة العمرانية قطعاً لعدة ملاك، يجوز لمالك الجزء الأكبر أن يعرض خلال 60 يوماً من نقل المخطط شراء الأجزاء الأخرى؛ وإذا لم يفعل، جاز لأي مالك لجزء أن يقدم العرض.

ولذلك قد تكون قطعة واحدة في إعلان جزءاً من قطعة عمرانية يتقاسمها مع الجيران. ويشرح مقالنا عن شراء أرض لبناء فيلا كيف تُفحص القطعة من فئة الأرض إلى الترخيص.

تعيين الحدود

إذا أُتلفت علامات الحدود أو تضررت أو نُقلت، جاز لأي من الجارين طلب تعيين الحد بالاتفاق ووضع العلامات. وإذا لم يتفق الجاران، تعين المحكمة الحد في إجراءات غير نزاعية.

وقرار المحكمة الذي يعيد تعيين الحد لا يفصل في الحيازة ولا في ملكية القطع المتجاورة. فهذه المسائل تحتاج إلى إجراءات مستقلة.

السياج والجدار والشجرة على الحد

وإذا أُقيم مبنى على أرض صاحبه لكنه تجاوز الحد، جاز لمالك الأرض المشغولة طلب إعادة الحال إلى ما كانت عليه إذا أمكن ذلك دون ضرر جسيم ببقية المبنى، أو إذا كان سيلحقه خلاف ذلك ضرر كبير غير متناسب. وإذا لم تتوافر هذه الشروط، تقرر المحكمة للباني ارتفاقاً أو ملكية المساحة المشغولة، ويحق لمالك الأرض الحصول على تعويض.

قائمة قصيرة قبل شراء قطعة أرض

ويشرح مقالنا عن مستخرج السجل العقاري كيف يُقرأ المستخرج، ومقالنا عن مدى أمان شراء عقار في الجبل الأسود الفحوص الأخرى قبل التوقيع. ويمكنك نشر إعلانات الأراضي أو العثور عليها في فئة العقارات لدينا.

الأسئلة الشائعة

كم يكلف التقرير المساحي؟ لا يحدد قانون السجل العقاري أجر شركة المساحة؛ فهو يُتفق عليه. وتحدد الحكومة رسوماً لبيانات السجل وخدماته فقط.

كم يستغرق إعداد التقرير المساحي؟ على شركة المساحة تسليم التقرير خلال 30 يوماً من تسجيل الأعمال، إلا في الأعمال المنفذة بموجب عقد، ويراجعه السجل ويعيده خلال 30 يوماً من استلامه.

هل يمكن تقسيم أي قطعة؟ لا. منذ تعديلات ديسمبر 2025 لا يُسمح بإفراز القطع الواقعة ضمن نطاق وثيقة تخطيط إلا إذا لم تُستعمل للغرض المخصص لها ولم تُقم عليها مبانٍ.

كيف يُعين الحد عن طريق المحكمة؟ بطلب إلى المحكمة في إجراءات غير نزاعية. تحاول المحكمة التوفيق، ثم تنتقل إلى الموقع مع خبير مساحي وتقرر بحسب الحق الأقوى أو آخر حيازة هادئة أو العدالة.

لمن يعود السياج القائم على حد القطعة؟ يُفترض أن السياج القائم على الحد ملك مشترك للجارين ما لم يثبت خلاف ذلك. والسياج القائم على أرض مالك واحد فقط يعود لذلك المالك.

المصادر

ينظم شركات المساحة وتحديث السجل والمهل قانون المساحة الحكومية والسجل العقاري (الجريدة الرسمية لجمهورية الجبل الأسود 29/2007 والجريدة الرسمية للجبل الأسود 32/2011 و40/2011 و43/2015 و37/2017 و17/2018 و160/2025، المواد 98 ومن 137 إلى 142 ومن 157 إلى 161 و174). وينظم القطعة العمرانية قانون تنظيم الحيز العمراني (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 19/2025 و28/2025 و49/2025 و114/2026، المواد من 58 إلى 61)، والملكية المشتركة والبناء المتجاوز للحد والأسوار وتعيين الحدود قانون علاقات الملكية (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 19/2009 و29/2025، المواد 48 و49 و131 ومن 251 إلى 256)، والإجراء القضائي قانون الإجراءات غير النزاعية (الجريدة الرسمية لجمهورية الجبل الأسود 27/2006 والجريدة الرسمية للجبل الأسود 20/2015 و67/2019 و123/2024، المواد من 181 إلى 189). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لقطعة محددة، راجع شركة مساحة مرخصة.