Kush e ndan një parcelë? Një shoqëri gjeodezike e licencuar e harton elaboratin e ndarjes, ndërsa organi i kadastrës e shqyrton dhe e regjistron ndryshimin me vendim.
Sa zgjat një elaborat gjeodezik? Shoqëria gjeodezike duhet ta dorëzojë elaboratin brenda 30 ditëve nga regjistrimi i punës, përveç rastit kur punon sipas një kontrate, ndërsa kadastra e shqyrton dhe e kthen brenda 30 ditëve nga marrja.
Kërkimet vendase tregojnë çfarë duan të dinë njerëzit për kufijtë e tokës: pas "cijepanje parcele" (ndarja e parcelës) vijnë "postupak" (procedura), "cijena" (çmimi) dhe "zahtjev" (kërkesa), pas "parcelacija zemljišta" (parcelimi i tokës) vjen "cijena" (çmimi), pas "geodetski elaborat cijena" (çmimi i elaboratit gjeodezik) vijnë "za upis u katastar" (për regjistrim në kadastër) dhe "izvedenog stanja" (i gjendjes së ndërtuar), ndërsa pas "utvrđivanje međe" (përcaktimi i kufirit) vijnë "sudskim putem" (në rrugë gjyqësore) dhe "cijena" (çmimi). Pas gjithë këtyre pyetjeve qëndrojnë tre ligje: Ligji për matjen shtetërore dhe kadastrën e pasurive të paluajtshme, Ligji për marrëdhëniet pronësore dhe Ligji për procedurën jokontestimore.
Ky artikull shpjegon kush i kryen punët gjeodezike dhe brenda cilave afateve, si ndahet një parcelë, kur lejohet parcelimi, çfarë është parcela urbanistike, si rregullohet një kufi dhe kujt i përket një gardh ose një pemë mbi vijën e kufirit.
Kush e harton një elaborat gjeodezik
Ndarja dhe bashkimi i parcelave, matja e ndërtesave dhe e linjave të infrastrukturës, shënimi i kufijve dhe identifikimi i një parcele kryhen nga një shoqëri gjeodezike e licencuar nga organi i kadastrës, me të paktën një punonjës të profesionit gjeodezik të autorizuar për punë të tilla. Personi që e kryen punën duhet të tregojë një kartë identifikimi të lëshuar për punë gjeodezike kur i prezantohet pronarit dhe kur hyn në tokë. Shoqëria punon me të dhënat zyrtare të kadastrës të marra gjatë regjistrimit të punës dhe nuk mund ta refuzojë kërkesën e një klienti pa arsye të bazuar.
| Hapi | Afati ligjor |
| Pronari ose investitori e paraqet një ndryshim në pronë | 30 ditë nga ndryshimi |
| Shoqëria gjeodezike e konstaton ndryshimin dhe dorëzon elaboratin gjeodezik ose procesverbalin e inspektimit në terren | 30 ditë nga regjistrimi i punës; nuk vlen për punën sipas kontratës |
| Organi e shqyrton, e vërteton dhe e kthen elaboratin | 30 ditë nga marrja |
| Vendimi për regjistrimin e ndryshimit | Pas kontrollit të elaboratit |
Shpenzimet e konstatimit dhe të regjistrimit të ndryshimeve i mban titullari i së drejtës. Ligji i kadastrës nuk e cakton çmimin e punës së një shoqërie gjeodezike; ai bihet dakord, ndaj kërkoni një ofertë me shkrim që e përshkruan punën. Tarifat e caktuara nga Qeveria vlejnë për të dhënat dhe shërbimet e vetë kadastrës.
Një ndryshim në sipërfaqen e parcelës që shkaktohet nga shndërrimi i një harte kadastrale analoge në formë dixhitale nuk konsiderohet ndryshim nëse është brenda kufijve ekzistues. E njëjta gjë vlen për ndryshimet në sipërfaqen e një njësie të veçantë në ndërtesë të shkaktuara nga standarde të ndryshme matjeje.
Ndarja e parcelës dhe parcelimi
Ndarja dhe bashkimi i parcelave kadastrale janë ndryshime që regjistrohen gjatë mirëmbajtjes së kadastrës. Ndryshimet e dhjetorit 2025 i shtuan të njëjtës listë parcelimin, me një rregull të ri: parcelimi i parcelave kadastrale që mbulohen nga një dokument planifikues lejohet vetëm nëse ato parcela nuk janë zhvilluar sipas destinacionit të tyre dhe nuk kanë ndërtesa.
Kush blen një pjesë të një parcele pa ndarje nuk bëhet pronar i një sipërfaqeje të përcaktuar, por bashkëpronar i gjithë parcelës në një pjesë ideale, në përpjesëtim me të tërën. Çfarë do të thotë bashkëpronësia për një shitje dhe për të drejtën e parablerjes shpjegohet në artikullin tonë për bashkëpronësinë.
Parcela kadastrale dhe parcela urbanistike
Parcela kadastrale është një njësi në kadastër. Sipas Ligjit për zhvillimin hapësinor, parcela urbanistike është një sipërfaqe e vetme e përbërë nga një poligon që, sipas rregullave të parcelimit të dokumentit planifikues, përfshin një ose më shumë parcela kadastrale ose pjesë të tyre dhe plotëson kushtet për ndërtim.
- Qasja. Një parcelë urbanistike duhet të ketë qasje të siguruar për automjete nga një rrugë qyteti ose nga një rrugë publike. Përjashtim bëjnë qendrat e vjetra të qyteteve dhe terrenet e vështira me ndërtesa ekzistuese, ku mjafton qasja për këmbësorë ose për biçikleta.
- Bartja e planit. Kadastra duhet ta bartë planin e parcelimit nga dokumenti planifikues në hartat kadastrale brenda 30 ditëve nga marrja e dokumentit.
- Plotësimi i parcelës. Pronari i një parcele kadastrale duhet t'i pranojë ndryshimet e kufijve të parcelës urbanistike në përputhje me planin e parcelimit. Nëse një parcelë urbanistike përfshin parcela të disa pronarëve, pronari i pjesës më të madhe mund të ofrojë, brenda 60 ditëve nga bartja e planit, t'i blejë pjesët e tjera; nëse nuk e bën, çdo pronar i një pjese mund ta bëjë ofertën.
Pra, një parcelë e vetme në një shpallje mund të jetë pjesë e një parcele urbanistike që e ndan me fqinjët. Si kontrollohet një parcelë, nga klasa e tokës deri te leja, shpjegohet në artikullin tonë për blerjen e tokës për të ndërtuar një shtëpi.
Rregullimi i kufirit
Nëse shenjat e kufirit janë shkatërruar, dëmtuar ose zhvendosur, secili fqinj mund të kërkojë që të bihet dakord për kufirin dhe të vendosen shenja. Kur fqinjët nuk bien dakord, gjykata e përcakton kufirin në procedurë jokontestimore.
| Faza | Çfarë ndodh |
| Propozimi | Paraqitet nga pronari ose përdoruesi i një parcele fqinje, me të dhënat kadastrale të parcelave, arsyet dhe vlerën e sipërfaqes së kontestuar |
| Seanca në gjykatë | Përpjekje për marrëveshje; një marrëveshje e shënuar në procesverbal ka fuqinë e një ujdie gjyqësore |
| Seanca në terren | Pa marrëveshje, gjykata thërret një ekspert gjeodet dhe dëshmitarë |
| Vendimi | Sipas së drejtës më të fortë, pastaj sipas posedimit të fundit të qetë, dhe nëse asnjëra nuk vendos, sipas paanësisë |
| Vlerë më e lartë | Nëse vlera e sipërfaqes së kontestuar e kalon pragun e kontesteve me vlerë të vogël dhe nuk ka marrëveshje, gjykata e dërgon çështjen në procedurë kontestimore |
| Aktvendimi | E përshkruan vijën e kufirit me skicë; kundër një aktvendimi të formës së prerë të shkallës së dytë nuk lejohet revizion |
Një vendim gjykate që e rivizaton një kufi nuk vendos për posedimin ose pronësinë e parcelave fqinje. Këto pyetje kërkojnë procedura të veçanta.
Gardhet, muret dhe pemët në kufi
| Situata | Rregulli |
| Gardhi në kufi | Prezumohet si pronë e përbashkët e fqinjëve; ata i ndajnë shpenzimet e mirëmbajtjes në mënyrë të barabartë |
| Gardh i ri i përbashkët | Duhet të pajtohen të dy fqinjët, përndryshe vendos gjykata |
| Gardhi vetëm në tokën e një pronari | I përket pronarit të asaj toke |
| Detyrimi për të rrethuar | Secili pronar rrethon sipërfaqen në të djathtë të hyrjes së vet, parë nga rruga, përveç rastit kur parashikohet ose është zakon ndryshe |
| Pema në kufi | Pronë e përbashkët e fqinjëve; secili mbledh frutat nga degët mbi tokën e vet |
| Degët dhe rrënjët | Një pronar toke mund t'i presë degët në hapësirën e vet ajrore dhe t'i heqë rrënjët që e shqetësojnë |
Nëse një ndërtesë është ngritur në tokën e pronarit të saj, por e ka kaluar kufirin, pronari i tokës së zënë mund të kërkojë rikthimin e gjendjes së mëparshme kur kjo është e mundur pa dëm të konsiderueshëm për pjesën tjetër të ndërtesës, ose kur përndryshe do të pësonte një dëm joproporcionalisht të madh. Nëse këto kushte nuk plotësohen, gjykata i jep ndërtuesit një servitut ose pronësinë mbi sipërfaqen e zënë, dhe pronari i tokës ka të drejtë për kompensim.
Një listë e shkurtër kontrolli para blerjes së një parcele
| Kontrolli | Pse |
| Ekstrakti i pronësisë dhe harta kadastrale | Numri, sipërfaqja dhe forma e parcelës |
| Matja e kufijve në terren | Nëse shenjat dhe gardhet përputhen me vijën kadastrale |
| Dokumenti planifikues | Nëse parcela është një parcelë urbanistike e plotë apo pjesë e saj |
| Qasja | Nëse parcela urbanistike ka qasje për automjete |
| Pjesë e një parcele | Nëse ndarja është përfunduar para kontratës |
| Mosmarrëveshje me një fqinj | Nëse në ekstraktin e pronësisë është shënuar një mosmarrëveshje |
Si lexohet një ekstrakt pronësie shpjegohet në artikullin tonë për ekstraktin e pronësisë, ndërsa kontrolle të tjera para nënshkrimit në artikullin tonë për sigurinë e blerjes së pronës në Mal të Zi. Parcela mund të shpallni ose të gjeni në kategorinë tonë të pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
Sa kushton një elaborat gjeodezik? Ligji i kadastrës nuk e cakton çmimin e punës së një shoqërie gjeodezike; ai bihet dakord. Qeveria cakton tarifa vetëm për të dhënat dhe shërbimet e kadastrës.
A mund të ndahet çdo parcelë? Jo. Që nga ndryshimet e dhjetorit 2025, parcelimi i parcelave që mbulohen nga një dokument planifikues lejohet vetëm nëse ato nuk janë zhvilluar sipas destinacionit të tyre dhe nuk kanë ndërtesa.
Si përcaktohet një kufi në rrugë gjyqësore? Me një propozim në gjykatë në procedurë jokontestimore. Gjykata përpiqet të arrijë një marrëveshje, pastaj del në terren me një ekspert gjeodet dhe vendos sipas së drejtës më të fortë, sipas posedimit të fundit të qetë ose sipas paanësisë.
Kujt i përket gardhi në kufirin e parcelës? Një gardh në kufi prezumohet si pronë e përbashkët e fqinjëve, përveç rastit kur provohet ndryshe. Një gardh që qëndron vetëm në tokën e një pronari i përket atij pronari.
Burimet
Shoqëritë gjeodezike, mirëmbajtja e kadastrës dhe afatet rregullohen me Ligjin për matjen shtetërore dhe kadastrën e pasurive të paluajtshme (Fletorja Zyrtare e Republikës së Malit të Zi 29/2007 dhe Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 dhe 160/2025, nenet 98, 137 deri në 142, 157 deri në 161 dhe 174). Parcelat urbanistike rregullohen me Ligjin për zhvillimin hapësinor (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 19/2025, 28/2025, 49/2025 dhe 114/2026, nenet 58 deri në 61), bashkëpronësia, ndërtimi përtej kufirit, gardhet dhe rregullimi i kufirit me Ligjin për marrëdhëniet pronësore (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 19/2009 dhe 29/2025, nenet 48, 49, 131 dhe 251 deri në 256), ndërsa procedura gjyqësore me Ligjin për procedurën jokontestimore (Fletorja Zyrtare e Republikës së Malit të Zi 27/2006 dhe Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 20/2015, 67/2019 dhe 123/2024, nenet 181 deri në 189). Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore; për një parcelë konkrete, kontaktoni një shoqëri gjeodezike të licencuar.