A është e sigurt të blini pronë në Mal të Zi si i huaj? Po, nëse e verifikoni ndërtesën konkrete. Të huajt mund të blejnë apartamente dhe shtëpi me të njëjtat kushte si shtetasit; rreziku kryesor është ndërtimi pa leje ose i paregjistruar.
A mund të shitet një ndërtesë pa leje në Mal të Zi? Jo sipas ligjit të legalizimit të 2025. Një ndërtesë pa leje që nuk është e regjistruar ose nuk ka vendim legalizimi nuk mund të shitet, dhe një ndalim tjetërsimi shënohet në ekstraktin e pronësisë.
"A është e sigurt të blini pronë në Mal të Zi" është një nga pyetjet më të shpeshta që blerësit shkruajnë para çdo gjëje tjetër. Përgjigjja e ndershme ka dy gjysma. Vendi është i hapur për blerësit e huaj, përdor euron dhe e regjistron pronësinë në një kadastër publike. Rreziku qëndron një nivel më poshtë, te ndërtesa konkrete: nëse është ndërtuar me leje, nëse është e regjistruar dhe nëse ka diçka të shënuar kundër saj.
Ky rrezik nuk është teorik. Siç raportoi e përjavshmja Monitor në tetor 2025, deri në qershor 2025 ishin dorëzuar rreth 62.500 kërkesa legalizimi, ndërsa që nga 2018 ishin legalizuar realisht vetëm 3.589 ndërtesa. Mali i Zi ka një fond të madh ndërtesash me dokumente jo në rregull, dhe disa prej tyre janë në treg.
Çfarë ndryshoi për blerësit ligji i legalizimit i 2025
Në korrik 2025 Kuvendi miratoi një ligj të ri për legalizimin e objekteve pa leje, të botuar në Fletoren Zyrtare 91/25 dhe në fuqi që nga 14 gushti 2025. Katër dispozita i interesojnë drejtpërdrejt blerësit:
| Dispozita | Çfarë thotë | Pse i intereson blerësit |
| Neni 33 | Një ndërtesë e ngritur pa leje, ose e paregjistruar, ose pa vendim legalizimi, nuk mund të shitet | Shitësi mund të mos jetë ligjërisht në gjendje ta transferojë |
| Neni 33 | Një ndalim tjetërsimi shënohet në fletën "G" të ekstraktit të pronësisë | Ndalimi është i dukshëm, nëse e lexoni ekstraktin |
| Nenet 6 dhe 7 | Vetëm ndërtesat që shihen në vrojtimin satelitor dhe ajror të korrikut 2025 mund të legalizohen | Çdo gjë e ndërtuar ose e zgjeruar pas atij vrojtimi nuk mund të legalizohet me këtë ligj |
| Neni 51 | Kadastra duhet të shënojë ndalime tjetërsimi edhe për ndërtesat që mbeten pa vendim legalizimi | Në vitet në vijim do të shfaqen më shumë ndalime në ekstraktet e pronësisë |
Afati që pronarët të nisin regjistrimin e ndërtesave të paregjistruara u caktua gjashtë muaj dhe që atëherë është zgjatur dy herë, me ndryshimet e botuara në Fletoren Zyrtare 18/2026 dhe 117/2026, i dyti në fuqi që nga 15 gushti 2026. Për blerësin afati i saktë ka më pak rëndësi se rregulli që nuk ndryshon: një ndërtesë pa regjistrim ose pa vendim legalizimi nuk mund të shitet. Çdo gjë që mbështetet te "dokumentet janë në proces" mbështetet te një procedurë që mund të mos përfundojë. Një sqarim erdhi me ndryshimin e shkurtit 2026: një banesë, ekstrakti i së cilës ka vetëm shënimin "pa leje përdorimi", mund të shitet ende nëse është ndërtuar në përputhje me lejen e saj të ndërtimit, ndaj leja e ndërtimit dhe projekti sipas të cilit është ndërtuar janë dokumentet që e shpjegojnë këtë shënim.
Zonat e mbrojtura kanë kushte shtesë. Ligji rendit zonën bregdetare (morsko dobro), zonat e trashëgimisë botërore të UNESCO-s si rajoni i Kotorrit, tokën ujore, zonat me rrëshqitje dheu dhe të tjera; ndërtesat atje mund të legalizohen vetëm nëse përputhen me parametrat planifikues të asaj zone.
Si lexohet ekstrakti i pronësisë
Ekstrakti i pronësisë (list nepokretnosti) lëshohet nga Administrata e Pronave të Paluajtshme, që drejton kadastrën. Ai ndahet në fletë, dhe dy prej tyre i përgjigjen pjesës më të madhe të pyetjes së sigurisë:
- Fleta "B" tregon kush është pronari i pronës. Personi që nënshkruan kontratën duhet të jetë personi, ose të gjithë personat, e shënuar atje.
- Fleta "G" tregon barrët dhe kufizimet: hipotekat, dhe shënime si "pa leje përdorimi", "pa raport mbikëqyrjeje profesionale", "e ndërtuar pa leje ndërtimi" ose "e tejkalon lejen e ndërtimit". Ligji i 2025 përdor pikërisht këto shënime si shkak për ndalimet e tjetërsimit.
Një fletë "G" e zbrazët nuk është garanci, por një shënim në të është shenjë ndalimi derisa të shpjegohet me shkrim.
Shtatë kontrolle para se të lëvizë ndonjë pagesë
| # | Kontrolli | Ku | Flamuri i kuq |
| 1 | Pronari përputhet me shitësin | Fleta "B" e ekstraktit të pronësisë | Emër tjetër, ose bashkëpronarë që nuk nënshkruajnë |
| 2 | Pa hipotekë apo ndalim | Fleta "G" | Hipotekë pa plan me shkrim për shlyerjen, ose ndalim tjetërsimi |
| 3 | Ndërtesa është e ligjshme | Leja e përdorimit, ose vendimi i legalizimit | Vetëm "është dorëzuar një kërkesë" |
| 4 | Njësia përputhet me regjistrin | Sipërfaqja dhe kati në ekstrakt kundrejt realitetit | Një dhomë shtesë, tarracë e mbyllur ose papafingo që nuk është në regjistër |
| 5 | Kufizimet e zonës | Zona bregdetare, zona e trashëgimisë | Pronë buzë plazhit ose në qytetin e vjetër pa konfirmim planifikues |
| 6 | Agjenti është i regjistruar | Regjistri i ndërmjetësve të pronave | Një ndërmjetës që nuk është në regjistër |
| 7 | Pagesa vjen pas noterit | Kontratë noteriale, pastaj regjistrim në kadastër | Pagesë e plotë para nënshkrimit, ose para në dorë jashtë kontratës |
Për kontrollin 6: që nga 13 gushti 2025 ndërmjetësimi në pasuri të paluajtshme rregullohet me ligjin e vet, me regjistër ndërmjetësish, licencë dhe provim profesional, si dhe kontratë me shkrim me klientin. Për kontrollin 7: pronësia kalon kur kadastra e regjistron, jo kur nënshkruhet kontrata; hapat janë të shpjeguar në udhëzuesin tonë për blerjen e pronës në Mal të Zi.
Disa nga këto kontrolle kërkojnë dikë që mund të hapë regjistra që një blerës nuk i hap dot, veçanërisht për ndërtimet e reja dhe blerjet më të mëdha. Lista e kontrollit ligjor e zyrës RoNa Legal shpjegon cili regjistër provon çfarë. Fijaka është treg shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore.
Ndërtim i ri apo rishitje: ku qëndron rreziku
Secili ka problemin e vet tipik. Te ndërtimi i ri, pyetja është nëse ndërtuesi ka lejen e ndërtimit dhe, në përfundim, lejen e përdorimit, dhe kur do të regjistrohet njësia në emrin tuaj. Te rishitja, pyetja është nëse banesa në terren përputhet me banesën në regjistër: ballkonet e mbyllura, katet e shtuara dhe papafingot e kthyera në banim janë të zakonshme, dhe ligji i 2025 e trajton çdo pjesë të ndërtuar pa leje si ndërtesë të paligjshme më vete.
Asnjëra nuk është më e sigurt si parazgjedhje. Blerja më e sigurt është ajo, fletën "G" të së cilës e keni lexuar.
Atëherë, a është e sigurt?
Për një blerës që i bën kontrollet më lart, po, në kuptimin që sistemi ligjor ju jep mjetet ta shihni problemin para se të paguani. Rregullat për kush mund të blejë janë bujare dhe kadastra është publike. Ajo që nuk është e sigurt është blerja me besim: pagesa para noterit, pranimi i "leja po vjen", ose anashkalimi i ekstraktit të pronësisë sepse e ka parë agjenti.
Nëse po krahasoni edhe vendndodhjet, shqyrtimi ynë i të dhënave për tregun malazez dhe krahasimi i qyteteve trajtojnë çmimet dhe kërkesën. Shpalljet aktuale janë në faqen e pasurive të paluajtshme në Mal të Zi.
Pyetje të shpeshta
Çfarë është fleta "G"? Pjesa e ekstraktit të pronësisë që rendit barrët dhe kufizimet, si hipotekat dhe shënimet se një ndërtesë nuk ka leje përdorimi ose është ndërtuar pa leje.
A mund të legalizohet një ndërtesë e ndërtuar së fundi? Vetëm ndërtesat që shihen në vrojtimin satelitor dhe ajror të korrikut 2025 mund të legalizohen sipas ligjit të 2025.
A më duhet avokat për të blerë pronë në Mal të Zi? Nuk është e detyrueshme, por kontrolle si statusi ligjor, kufizimet e zonës dhe lejet e ndërtuesit janë më të lehta me dikë që ka qasje në regjistrat përkatës.
Kur bëhem pronar? Kur blerja regjistrohet në kadastër, jo kur nënshkruhet kontrata.