Sa kushtojnë apartamentet në shitje në Mal të Zi? Mesatarja zyrtare e banesave të reja në tremujorin e dytë të 2026 ishte 2.557 euro për m² në nivel kombëtar, 2.510 në Podgoricë dhe 2.838 në rajonin bregdetar (paraprake). Nuk ka mesatare zyrtare për rishitjen.
Kërkoni apartamente në shitje në Mal të Zi dhe sugjerimet e Google-it kanë të bëjnë me çmimin dhe vendin: pronë e lirë në shitje në Mal të Zi, nën 100 mijë, Kotorr, buzë ujit. Blerësi zgjedh së pari një vend dhe pastaj përpiqet ta kuptojë çmimin. Ky udhëzues është për hapin e dytë: kur hapni një shpallje, çfarë të shihni dhe me çfarë radhe.
1. Llogaritni vetë çmimin për metër katror
Pjesëtoni çmimin total me sipërfaqen. E thjeshtë, por ka më shumë shpallje ku nuk mund ta bëni këtë nga ç'mendoni. Më 23 shtator 2026 i kaluam të 11 shpalljet e pronave në Fijaka:
| E dhëna | E shënuar në shpallje |
| Përshkrimi | 11 nga 11 |
| Sipërfaqja | 6 nga 11 |
| Numri i dhomave | 6 nga 11 |
| Kati | 6 nga 11 |
| Ngrohja | 5 nga 11 |
| Viti i ndërtimit | 3 nga 11 |
| Parkimi | 2 nga 11 |
Pothuajse gjysma e shpalljeve nuk kanë sipërfaqe. Një shpallje dha gjithashtu 2.600 euro si çmim total të një banese 51 m², ka shumë gjasa çmimin për metër katror të shkruar në fushën e gabuar. Nëse një shpallje nuk jep sipërfaqe, bëjeni këtë pyetjen tuaj të parë për shitësin, dhe konfirmoni nëse çmimi është total apo për metër katror.
2. Krahasoni drejt me të dhënat zyrtare
Do të doni ta krahasoni çmimin tuaj për metër katror me statistikat zyrtare. Këtu ka një gabim të zakonshëm. Përveç Podgoricës, MONSTAT i publikon çmimet e banesave të reja sipas rajoneve, jo sipas qyteteve. Tremujori i dytë i 2026, paraprake:
| Zona | Mesatarja e banesave të reja, €/m² |
| Mali i Zi | 2.557 |
| Podgorica | 2.510 |
| Rajoni bregdetar (Tivar, Budvë, Herceg Novi, Kotorr, Tivat, Ulqin) | 2.838 |
| Rajoni qendror (Cetinë, Danilovgrad, Nikshiq, Tuz, Zeta) | 2.131 |
| Rajoni verior | 2.145 |
Burimi: çmimet e banesave të reja të MONSTAT. Nëse e krahasoni një banesë në Budvë me 2.838 euro, po e krahasoni me mesataren e gjashtë komunave. Seria numëron edhe vetëm banesat e reja të shitura në atë tremujor; banesat në rishitje nuk janë në të. Krahasimi i shëndoshë është me shpallje të ngjashme në të njëjtën lagje. Si ka ndryshuar tabela vit pas viti e shqyrtojmë te çmimet e pasurive të paluajtshme në Mal të Zi.
3. Ndërtim i ri apo rishitje
Dallimi ndryshon atë që përfshin çmimi:
| Shitja e parë nga ndërtuesi | Rishitje | |
| Tatimi | TVSH 21%, e përfshirë në çmim | Blerësi paguan tatimin e transferimit: 3% deri në 150.000 €, pastaj 5% dhe 6% |
| Regjistrimi | Pyesni kur do të regjistrohet banesa në kadastër | Duhet të ekzistojë tashmë një ekstrakt pronësie |
| Rreziku | Leja e përdorimit, data e dorëzimit | A është banesa në regjistër e njëjta me banesën në terren? |
Një shpallje që thotë "e re" nuk do të thotë se banesa po shitet për herë të parë. Pyesni shitësin drejtpërdrejt: a është kjo shitja e parë e kësaj banese?
4. Dy fletë të ekstraktit të pronësisë
Në Mal të Zi ekstrakti i pronësisë (list nepokretnosti) ndahet në fletë. Për një shpallje kanë rëndësi dy:
- Fleta "B": kush është pronari. Shitësi në shpallje dhe emri këtu duhet të përputhen; nëse ka disa pronarë, duhet të nënshkruajnë të gjithë.
- Fleta "G": hipotekat, shënimet dhe kufizimet. Sipas ligjit të legalizimit të 2025, një objekt i paligjshëm që nuk është regjistruar në kadastër ose nuk ka marrë vendim legalizimi nuk mund të transferohet, dhe ky ndalim shënohet në fletën "G". Këtu shfaqet edhe shënimi se nuk ka leje përdorimi.
Kontrolli i plotë ligjor shkon përtej një udhëzuesi për leximin e shpalljeve; udhëzuesi i zyrës ligjore RoNa Legal për kontrollin ligjor në Mal të Zi i trajton hollësisht këta hapa. Fijaka është treg shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore.
5. Përkthimi i gjuhës së shpalljeve
| Shpallja thotë | Pyetja që duhet bërë |
| "Pamje nga deti" | Nga cila dhomë, nga cili kat? A ka përpara një truall që mund të ndërtohet? |
| "100 m nga deti" | Në vijë ajrore apo në këmbë? |
| "Fitim i lartë nga qiraja" | I llogaritur me zënien e cilëve muaj? Çfarë ndodh në dimër? |
| "Me tapi" | Në emër të kujt, dhe a është fleta "G" e pastër? |
| "Shitje urgjente" | Pse është çmimi i ulët; a e bllokon diçka në regjistër shitjen? |
Kur peshoni një premtim për fitim nga qiraja në bregdet, mbani mend sezonin: në 2025 Mali i Zi pati në gusht rreth 10,5 herë më shumë mbërritje turistësh se në janar. Dallimet mes qyteteve i shqyrtojmë te qyteti më i mirë për të blerë pronë në Mal të Zi, dhe Budvën lagje pas lagjeje te blerja e një apartamenti në Budvë.
Shpalljet aktuale janë në faqet prona në shitje dhe pasuri të paluajtshme në Budvë.
Pyetje të shpeshta
A ka çmim zyrtar për metër katror për Budvën? Jo. MONSTAT e publikon Budvën brenda mesatares së rajonit bregdetar.
Çfarë duhet të bëj nëse një shpallje nuk jep sipërfaqe? Kërkojini shitësit sipërfaqen dhe shënimin në ekstraktin e pronësisë. Çmimin e një shpalljeje pa sipërfaqe nuk mund ta krahasoni me shpallje të tjera.
A paguhet tatim transferimi kur blini një banesë të re? Jo në shitjen e parë nga ndërtuesi; TVSH-ja 21% përfshihet në çmim. Në rishitje, blerësi paguan tatim transferimi me shkallë.
Ku duhet të shoh në ekstraktin e pronësisë? Te fleta "B" për pronarin, te fleta "G" për hipotekat dhe shënimet.