Cila është mënyra më e shpejtë për të shitur një shtëpi? Rregulloni dokumentet para se ta shpallni: regjistrimin në kadastër, legalizimin dhe një fletë "G" të pastër. Pastaj caktoni çmimin sipas shpalljeve të krahasueshme dhe publikoni një shpallje të plotë.
A mund të shitet një shtëpi që nuk është legalizuar? Sipas ligjit të 2025, një objekt i paligjshëm që nuk është i regjistruar në kadastër ose nuk ka vendim legalizimi nuk mund të transferohet.
Pyetja si të shitet shpejt një shtëpi zakonisht përmblidhet te çmimi. Megjithatë, te një shtëpi blerësi kontrollon më shumë se te një banesë, dhe këto kontrolle nuk kanë lidhje me çmimin: dokumentet. A është e gjithë shtëpia e regjistruar në kadastër, a është shtuar ndonjë pjesë pa leje, dhe cili është statusi i truallit? Çdo pyetje e hapur e zgjat shitjen derisa të zgjidhet.
Hapi 1: kontrolloni që shtëpia mund të shitet fare
Ligji për legalizimin e objekteve pa leje ("Fletorja Zyrtare e Malit të Zi" 91/25), në fuqi që nga 14 gushti 2025, përmban një rregull që shitësi duhet ta dijë para se ta shpallë: një objekt i paligjshëm që nuk është i regjistruar në kadastër, ose për të cilin nuk është nxjerrë vendim legalizimi, nuk mund të transferohet, dhe ndalimi i transferimit shënohet në fletën "G" të ekstraktit të pronësisë. Edhe një pjesë e ndërtesës e ndërtuar ose e shtuar pa leje konsiderohet objekt i paligjshëm, ndaj rregulli mbulon edhe një shtëpi kati i sipërm ose papafingoja e së cilës është shtuar më vonë.
Ligji u ndryshua dy herë në 2026 ("Fletorja Zyrtare e Malit të Zi" 18/2026 dhe 117/2026), dhe afati për nisjen e regjistrimit në kadastër u zgjat. Për një shitës kjo do të thotë: nëse procesi nuk ka përfunduar, përfundojeni para shpalljes, ose shkruani në shpallje saktësisht në cilën fazë ndodhet. Sa i përhapur është problemi e tregojnë shifrat e publikuara nga e përjavshmja Monitor në tetor 2025: deri në qershor 2025 ishin dorëzuar rreth 62.500 kërkesa legalizimi, dhe që nga 2018 ishin legalizuar 3.589 ndërtesa.
Hapi 2: shikojeni shtëpinë me sytë e blerësit
Blerësi i një shtëpie kontrollon më shumë se blerësi i një banese:
| Çfarë kontrollon | Ku | Çfarë e ngadalëson shitjen |
| Pronari dhe bashkëpronarët | Fleta "B" e ekstraktit të pronësisë | Trashëgimtarë ende të paregjistruar, një bashkëpronar që nuk nënshkruan |
| Barrët | Fleta "G" | Hipotekë, shënim se nuk ka leje përdorimi |
| Shtëpia dhe trualli | Fletët "A" dhe "V", gjendja në terren | Një krah ose ndërtesë ndihmëse e shtuar që nuk është regjistruar |
| Kufijtë e truallit | Plani kadastral | Një kufi që nuk përputhet me atë të fqinjit |
| Lidhjet me shërbimet | Faturat e energjisë elektrike dhe të ujit | Një lidhje e paregjistruar ose e përbashkët |
Çdo zë në kolonën e djathtë është një pyetje që blerësi do ta bëjë, dhe përgjigjja kërkon kohë. Sa më shumë prej tyre t'i zgjidhni para shpalljes, aq më e shkurtër shitja.
Hapi 3: dijeni kush paguan cilin tatim
- Blerësi paguan tatimin mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme, me norma progresive: 3% deri në 150.000 euro të bazës tatimore, 5% për pjesën deri në 500.000 dhe 6% mbi këtë. Baza është vlera e tregut; nëse çmimi i kontratës është më i ulët se vlera e tregut, administrata tatimore vendore e cakton me vlerësim.
- Shitësi paguan tatimin mbi fitimin kapital, 15% të diferencës mes çmimit të shitjes dhe atij të blerjes. Ka përjashtim nëse prona ishte banesa juaj e vetme dhe kryesore, si dhe për transferimet mes bashkëshortëve dhe dhuratat te trashëgimtarët e radhës së parë. Burimi: përmbledhja tatimore e PwC për Malin e Zi.
Ruajeni kontratën e blerjes me të cilën e fituat shtëpinë: ajo cakton çmimin e blerjes, dhe kështu edhe tatimin.
Hapi 4: kush mund ta blejë shtëpinë tuaj
Të huajt mund të blejnë një shtëpi me të njëjtat kushte si shtetasit malazezë. Kufizimet kanë të bëjnë me tokën: një person fizik i huaj mund të fitojë tokë bujqësore, pyje dhe tokë pyjore vetëm deri në 5.000 m², dhe vetëm nëse edhe ndërtesa e banimit mbi atë tokë është pjesë e kontratës. Një shtëpi me truall, pra, është e hapur edhe për blerësit e huaj, ndërsa një truall i madh pa shtëpi nuk është i hapur për një person fizik të huaj.
Hapi 5: çmimi dhe shpallja
Kontrolloni çmimin para se ta publikoni; si ta bëni këtë pa vlerësues e shpjegojmë te vlerësimi i pronës në Mal të Zi. Në një shpallje për shtëpi, jepni atë që blerësi nuk mund ta marrë me mend:
- sipërfaqen e shtëpisë dhe, veçmas, sipërfaqen e truallit,
- numrin e kateve dhe vitin e ndërtimit,
- statusin në kadastër dhe nëse ka vendim legalizimi,
- ngrohjen, lidhjet me shërbimet dhe rrugën e hyrjes,
- foto të çdo dhome, të oborrit, të pamjes dhe të qasjes për te shtëpia.
Një shtëpi fotografohet shumë më mirë e pastruar dhe e zbrazur. Nëse nuk mund ta bëni vetë, pastrimi i thellë përmes platformës Glatko para fotove është një nga mënyrat më të lira për ta bërë shpalljen të duket më mirë. Një shpallje në Fijaka pranon deri në 30 foto; çfarë kërkojnë blerësit në një shpallje e tregojmë te çfarë shohin realisht blerësit në shpalljet e pronave.
Kur gjithçka të jetë gati, publikojeni shpalljen tuaj falas. Tatimi që detyrohet në fund të shitjes shpjegohet hollësisht te tatimi mbi transferimin e pronës në Mal të Zi 2026.
Pyetje të shpeshta
Kush e paguan tatimin e transferimit kur shitet një shtëpi? Blerësi. Shitësi paguan 15% tatim mbi fitimin kapital, përveç rastit kur shtëpia ishte banesa e tij e vetme dhe kryesore.
A mund të blejnë të huajt shtëpi në Mal të Zi? Po, me të njëjtat kushte si shtetasit. Kufizimet vlejnë për tokën bujqësore dhe pyjore pa ndërtesë banimi dhe për trojet mbi 5.000 m².
Po nëse shtëpia ka një kat shtesë të ndërtuar pa leje? Sipas ligjit, pjesa e shtuar konsiderohet objekt i paligjshëm. Para shitjes statusi i saj duhet rregulluar ose i duhet bërë i qartë blerësit.