Как быстрее всего продать дом? Решите вопросы с документами до объявления: регистрация в кадастре, легализация и чистый лист «G». Затем определите цену по сопоставимым объявлениям и опубликуйте полное объявление.
Вопрос «как быстро продать дом» обычно сводят к цене. Но с домом покупатель проверяет больше, чем с квартирой, и к цене это отношения не имеет: документы. Зарегистрирован ли дом в кадастре целиком, не пристроена ли какая-то часть без разрешения, каков статус участка? Каждый открытый вопрос растягивает продажу, пока его не закроют.
Шаг 1: проверьте, можно ли вообще продать дом
Закон о легализации незаконных построек («Službeni list CG» 91/25), действующий с 14 августа 2025 года, содержит правило, которое продавцу нужно знать до публикации объявления: незаконную постройку, которая не зарегистрирована в кадастре или по которой не вынесено решение о легализации, отчуждать нельзя, а запрет на отчуждение вносится в лист «G» выписки из кадастра. Незаконной постройкой считается и часть здания, построенная или пристроенная без разрешения, так что правило касается и дома, где этаж или мансарду надстроили позже.
В 2026 году закон дважды меняли («Službeni list CG» 18/2026 и 117/2026), и срок для начала регистрации в кадастре продлили. Для продавца это значит: если процедура не завершена, завершите её до объявления или точно укажите в объявлении, на каком она этапе. Насколько это частая проблема, показывают цифры, которые еженедельник Monitor опубликовал в октябре 2025 года: к июню 2025 года было подано около 62 500 заявлений о легализации, а с 2018 года легализовано 3 589 объектов.
Шаг 2: посмотрите на дом глазами покупателя
Покупатель дома проверяет больше, чем покупатель квартиры:
| Что проверяет | Где | Что тормозит продажу |
| Собственник и совладельцы | Лист «B» выписки из кадастра | Незарегистрированные наследники, совладелец, который не хочет подписывать |
| Обременения | Лист «G» | Ипотека, отметка об отсутствии разрешения на эксплуатацию |
| Дом и участок | Листы «A» и «V», положение на месте | Пристройка или хозпостройка, которая не зарегистрирована |
| Границы участка | Кадастровый план | Граница, не совпадающая с границей соседа |
| Подключения | Счета за электричество и воду | Незарегистрированное или общее подключение |
Каждый пункт в правой колонке это вопрос, который задаст покупатель, а на ответ нужно время. Чем больше из них вы решите до объявления, тем короче продажа.
Шаг 3: знайте, кто какой налог платит
- Налог на передачу недвижимости платит покупатель по прогрессивным ставкам: 3% до 150 000 евро налоговой базы, 5% на часть до 500 000 и 6% свыше. База это рыночная стоимость; если цена в договоре ниже рыночной, местный налоговый орган определяет её оценкой.
- Продавец платит налог на прирост капитала, 15% от разницы между ценой продажи и покупки. Освобождение действует, если недвижимость была вашим единственным и основным жильём, а также при передаче между супругами и дарении наследникам первой очереди. Источник: налоговый обзор PwC по Черногории.
Сохраните договор, по которому вы приобрели дом: он определяет цену покупки, а значит, и налог.
Шаг 4: кто может купить ваш дом
Иностранцы могут купить дом на тех же условиях, что и граждане Черногории. Ограничения касаются земли: сельхозземли, лес и лесные земли иностранное физическое лицо может приобрести только до 5 000 м² и только если предметом договора является и жилой дом на этой земле. Поэтому дом с участком открыт и для иностранных покупателей, а большой участок без дома для иностранного физического лица нет.
Шаг 5: цена и объявление
Проверьте цену до публикации; как сделать это без оценщика, мы объяснили в статье оценка недвижимости в Черногории. В объявлении о доме укажите то, о чём покупатель не может догадаться:
- площадь дома и отдельно площадь участка,
- число этажей и год постройки,
- статус в кадастре и есть ли решение о легализации,
- отопление, подключения и подъездную дорогу,
- фотографии всех помещений, сада, вида и подхода к дому.
Чистый и освобождённый дом фотографируется гораздо лучше. Если сами не успеваете, генеральная уборка через Glatko перед съёмкой один из самых дешёвых способов улучшить объявление. Объявление на Fijaka принимает до 30 фотографий; на что покупатели смотрят в объявлениях, мы показали в статье объявления о продаже: что смотрят покупатели.
Когда всё готово, опубликуйте объявление бесплатно. Налог, который платится в конце сделки, подробно разобран в статье налог на передачу недвижимости в Черногории.
Частые вопросы
Можно ли продать нелегализованный дом? По закону 2025 года незаконную постройку, которая не зарегистрирована в кадастре или не имеет решения о легализации, отчуждать нельзя.
Кто платит налог на передачу при продаже дома? Покупатель. Продавец платит 15% налога на прирост капитала, если дом не был его единственным и основным жильём.
Могут ли иностранцы купить дом в Черногории? Да, на тех же условиях, что и граждане. Ограничения действуют для сельхоз- и лесных земель без жилого дома и для участков больше 5 000 м².
Что делать, если в доме есть этаж, надстроенный без разрешения? По закону надстроенная часть считается незаконной постройкой. До продажи её статус нужно урегулировать или ясно сообщить о нём покупателю.