Cum vindeți repede o casă în Muntenegru? Rezolvați actele înainte de publicarea anunțului: înscrierea în cadastru, legalizarea oricărei părți adăugate și o foaie „G” curată, pentru că legea din 2025 interzice transferul construcțiilor ilegale neînscrise. Apoi stabiliți prețul după anunțuri comparabile și publicați un anunț complet. Cumpărătorul plătește impozitul pe transfer, iar vânzătorul 15 % pe câștig.
Întrebarea cum vindeți repede o casă se reduce de obicei la preț. La o casă însă, cumpărătorul verifică mai multe decât la un apartament, iar aceste verificări nu au legătură cu prețul: actele. Este toată casa înscrisă în cadastru, a fost adăugată vreo parte fără autorizație și care este situația terenului? Fiecare întrebare deschisă lungește vânzarea până când este rezolvată. Acest ghid este util dacă vindeți o casă în Muntenegru și vreți să știți ce să rezolvați înainte de anunț.
Pasul 1: verificați că se poate vinde casa
Legea privind legalizarea construcțiilor ilegale („Monitorul Oficial al Muntenegrului” 91/25), în vigoare din 14 august 2025, conține o regulă pe care un vânzător trebuie să o cunoască înainte de publicarea anunțului: o construcție ilegală care nu este înscrisă în cadastru sau pentru care nu s-a emis o decizie de legalizare nu poate fi transferată, iar interdicția de transfer se înscrie în foaia „G” a extrasului de carte funciară. O parte a unei clădiri construită sau adăugată fără autorizație contează și ea ca o construcție ilegală, așa că regula acoperă și o casă al cărei etaj sau mansardă a fost adăugată ulterior.
Legea a fost modificată de două ori în 2026 („Monitorul Oficial al Muntenegrului” 18/2026 și 117/2026), iar termenul pentru începerea înscrierii în cadastru a fost prelungit. Pentru un vânzător, aceasta înseamnă: dacă procedura nu este încheiată, încheiați-o înainte de anunț sau spuneți exact în anunț în ce stadiu se află. Cât de răspândită este problema se vede din cifrele publicate de săptămânalul Monitor (pagina este în limba muntenegreană) în octombrie 2025: până în iunie 2025 fuseseră depuse aproximativ 62.500 de cereri de legalizare, iar din 2018 fuseseră legalizate 3.589 de clădiri.
Pasul 2: priviți casa cu ochii cumpărătorului
Un cumpărător de casă verifică mai multe decât un cumpărător de apartament:
| Ce verifică | Unde | Ce încetinește vânzarea |
| Proprietarul și coproprietarii | Foaia „B” a extrasului de carte funciară | Moștenitori încă neînscriși, un coproprietar care nu vrea să semneze |
| Sarcinile | Foaia „G” | Ipotecă, o mențiune că nu există autorizație de utilizare |
| Casa și terenul | Foile „A” și „V”, situația din teren | O extindere sau o anexă care nu este înscrisă |
| Limitele terenului | Planul cadastral | O limită care nu se potrivește cu cea a vecinului |
| Racordurile la utilități | Facturile la electricitate și apă | Un racord neînregistrat sau comun |
Fiecare element din coloana din dreapta este o întrebare pe care cumpărătorul o va pune, iar răspunsul durează. Cu cât rezolvați mai multe dintre ele înainte de anunț, cu atât vânzarea este mai scurtă.
Pasul 3: știți cine plătește ce impozit
- Cumpărătorul plătește impozitul pe transferul proprietății imobiliare, cu cote progresive: 3 % până la 150.000 de euro din baza de impozitare, 5 % pentru partea de până la 500.000 de euro și 6 % peste aceasta. Baza este valoarea de piață; dacă prețul din contract este mai mic decât valoarea de piață, autoritatea fiscală locală o stabilește prin evaluare.
- Vânzătorul plătește impozitul pe câștigul de capital, 15 % din diferența dintre prețul de vânzare și cel de cumpărare. Există o scutire dacă proprietatea a fost singura și principala dumneavoastră locuință, precum și pentru transferurile între soți și donațiile către moștenitorii din clasa întâi. Sursa: rezumatul fiscal PwC pentru Muntenegru (pagina este în limba engleză).
Păstrați contractul de cumpărare prin care ați dobândit casa: el stabilește prețul de cumpărare și, prin urmare, impozitul.
Pasul 4: cine vă poate cumpăra casa
Străinii pot cumpăra o casă în aceleași condiții ca cetățenii muntenegreni. Restricțiile privesc terenul: o persoană fizică străină poate dobândi terenuri agricole, păduri și terenuri forestiere numai până la 5.000 m² și numai dacă locuința de pe acel teren face și ea parte din contract. O casă cu teren este deci deschisă și cumpărătorilor străini, în timp ce un teren mare fără casă nu este deschis unei persoane fizice străine.
Pasul 5: prețul și anunțul
Verificați prețul înainte de publicare; cum o faceți fără un evaluator explicăm în articolul evaluarea unei proprietăți în Muntenegru. Într-un anunț pentru o casă, indicați ce nu poate ghici cumpărătorul:
- suprafața casei și, separat, suprafața terenului,
- numărul de niveluri și anul construcției,
- situația în cadastru și dacă există o decizie de legalizare,
- încălzirea, racordurile la utilități și drumul de acces,
- fotografii ale fiecărei camere, ale grădinii, ale priveliștii și ale accesului la casă.
O casă arată mult mai bine în fotografii curățată și golită. Dacă nu puteți face asta singuri, curățenia generală prin Glatko (pagina este în limba engleză) înainte de fotografii este una dintre cele mai ieftine metode de a face un anunț să arate mai bine. Un anunț pe Fijaka acceptă până la 30 de fotografii; ce caută cumpărătorii într-un anunț arătăm în articolul la ce se uită de fapt cumpărătorii în anunțurile imobiliare.
Când totul este gata, publicați gratuit anunțul. Impozitul datorat la finalul vânzării este tratat pe larg în articolul impozitul pe transferul proprietății în Muntenegru în 2026.
Întrebări frecvente
Care este cea mai rapidă cale de a vinde o casă? Rezolvați actele înainte de anunț: înscrierea în cadastru, legalizarea și o foaie „G” curată. Apoi stabiliți prețul după anunțuri comparabile și publicați un anunț complet.
Poate fi vândută o casă care nu a fost legalizată? Conform legii din 2025, o construcție ilegală care nu este înscrisă în cadastru sau nu are o decizie de legalizare nu poate fi transferată.
Cine plătește impozitul pe transfer la vânzarea unei case? Cumpărătorul. Vânzătorul plătește un impozit pe câștigul de capital de 15 %, cu excepția cazului în care casa a fost singura și principala sa locuință.
Pot străinii să cumpere o casă în Muntenegru? Da, în aceleași condiții ca cetățenii. Restricțiile se aplică terenurilor agricole și forestiere fără locuință și terenurilor de peste 5.000 m².
Ce fac dacă la casă s-a adăugat un etaj fără autorizație? Conform legii, partea adăugată contează ca o construcție ilegală. Înainte de vânzare, situația ei trebuie rezolvată sau comunicată clar cumpărătorului.