Qual è il modo più veloce per vendere una casa? Sistemate le carte prima dell'annuncio: iscrizione al catasto, legalizzazione e un foglio "G" pulito. Poi fissate il prezzo sugli annunci comparabili e pubblicate un annuncio completo.
La domanda su come vendere casa velocemente di solito si riduce al prezzo. Con una casa indipendente, però, l'acquirente controlla più cose che con un appartamento, e non hanno a che fare con il prezzo: le carte. La casa è iscritta al catasto per intero, una parte è stata aggiunta senza permesso, qual è lo stato del terreno? Ogni domanda aperta allunga la vendita finché non trova risposta.
Passo 1: verificate che la casa si possa vendere
La legge sulla legalizzazione degli edifici abusivi ("Službeni list CG" 91/25), in vigore dal 14 agosto 2025, contiene una regola che chi vende deve conoscere prima dell'annuncio: un edificio abusivo non iscritto al catasto, o per il quale non è stato emesso un provvedimento di legalizzazione, non può essere alienato, e il divieto di alienazione viene annotato nel foglio "G" dell'estratto catastale. Anche la parte di un edificio costruita o aggiunta senza permesso conta come edificio abusivo, quindi la regola riguarda anche la casa a cui è stato aggiunto un piano o una mansarda in seguito.
La legge è stata modificata due volte nel 2026 ("Službeni list CG" 18/2026 e 117/2026) e il termine per avviare l'iscrizione al catasto è stato prorogato. Per chi vende significa: se la procedura non è conclusa, concludetela prima dell'annuncio, oppure indicate nell'annuncio con precisione in che fase si trova. Quanto sia diffuso il problema lo mostrano i numeri pubblicati dal settimanale Monitor a ottobre 2025: fino a giugno 2025 erano state presentate circa 62.500 domande di legalizzazione, e dal 2018 erano stati legalizzati 3.589 edifici.
Passo 2: guardate la casa con gli occhi dell'acquirente
Chi compra una casa controlla più di chi compra un appartamento:
| Cosa controlla | Dove | Cosa rallenta la vendita |
| Proprietario e comproprietari | Foglio "B" dell'estratto catastale | Eredi non iscritti, un comproprietario che non vuole firmare |
| Gravami | Foglio "G" | Ipoteca, annotazione sulla mancanza del permesso d'uso |
| Casa e terreno | Fogli "A" e "V", situazione sul posto | Un ampliamento o un annesso non iscritto |
| Confini del terreno | Mappa catastale | Un confine che non coincide con quello del vicino |
| Allacciamenti | Bollette di luce e acqua | Un allacciamento non registrato o in comune |
Ogni voce della colonna di destra è una domanda che l'acquirente farà, e la risposta richiede tempo. Più ne risolvete prima dell'annuncio, più la vendita è breve.
Passo 3: sapere chi paga quale imposta
- L'imposta sul trasferimento la paga l'acquirente, con aliquote progressive: 3% fino a 150.000 euro di base imponibile, 5% sulla parte fino a 500.000 e 6% oltre. La base è il valore di mercato; se il prezzo in contratto è più basso, l'ufficio tributario locale lo stabilisce con una stima.
- Il venditore paga l'imposta sulla plusvalenza, il 15% della differenza tra prezzo di vendita e di acquisto. È prevista un'esenzione se l'immobile era la vostra unica e principale abitazione, e per i trasferimenti tra coniugi e le donazioni agli eredi di primo grado. Fonte: sintesi fiscale PwC sul Montenegro.
Conservate il contratto con cui avete acquistato la casa: stabilisce il prezzo d'acquisto e quindi l'imposta.
Passo 4: chi può comprare la vostra casa
Gli stranieri possono comprare una casa alle stesse condizioni dei cittadini montenegrini. Le restrizioni riguardano il terreno: terreni agricoli, boschi e terreni boschivi una persona fisica straniera può acquisirli solo fino a 5.000 m², e solo se anche l'edificio residenziale su quel terreno è oggetto del contratto. Una casa con terreno è quindi aperta anche agli acquirenti stranieri, mentre un grande terreno senza casa a una persona fisica straniera no.
Passo 5: prezzo e annuncio
Verificate il prezzo prima di pubblicare; come farlo senza un perito lo spieghiamo in valutazione di un immobile in Montenegro. Nell'annuncio di una casa indicate ciò che l'acquirente non può indovinare:
- la superficie della casa e, a parte, quella del terreno,
- il numero di piani e l'anno di costruzione,
- lo stato catastale e se esiste un provvedimento di legalizzazione,
- riscaldamento, allacciamenti e strada di accesso,
- foto di tutte le stanze, del giardino, della vista e dell'accesso alla casa.
Una casa si fotografa molto meglio pulita e svuotata. Se non ci riuscite da soli, una pulizia a fondo tramite Glatko prima delle foto è uno dei modi più economici per far apparire meglio l'annuncio. Un annuncio su Fijaka accetta fino a 30 foto; cosa guardano gli acquirenti negli annunci lo mostriamo in annunci immobiliari: cosa guardano davvero gli acquirenti.
Quando tutto è pronto, pubblicate l'annuncio gratis. L'imposta dovuta alla fine della vendita la trattiamo nel dettaglio in imposta sul trasferimento degli immobili 2026.
Domande frequenti
Si può vendere una casa non legalizzata? Secondo la legge del 2025, un edificio abusivo non iscritto al catasto o senza provvedimento di legalizzazione non può essere alienato.
Chi paga l'imposta di trasferimento nella vendita di una casa? L'acquirente. Il venditore paga il 15% di imposta sulla plusvalenza, a meno che la casa non fosse la sua unica e principale abitazione.
Gli stranieri possono comprare casa in Montenegro? Sì, alle stesse condizioni dei cittadini. Le restrizioni valgono per terreni agricoli e boschivi senza edificio residenziale e per terreni oltre i 5.000 m².
E se la casa ha un piano aggiunto senza permesso? Per legge la parte aggiunta conta come edificio abusivo. Prima della vendita va sistemato il suo stato o va dichiarato chiaramente all'acquirente.