Kako najbrže prodati kuću? Riješite papire prije oglasa: upis u katastar, legalizaciju i čist "G" list. Zatim postavite cijenu prema uporedivim oglasima i objavite potpun oglas.
Pitanje "kako brzo prodati kuću" obično se svodi na cijenu. Kod kuće, međutim, kupac provjerava više stvari nego kod stana, i one nemaju veze s cijenom: papiri. Da li je kuća upisana u katastar u cjelini, da li je neki dio dograđen bez dozvole i kakav je status placa. Svako otvoreno pitanje produžava prodaju dok se ne riješi.
Korak 1: provjerite da li se kuća uopšte može prodati
Zakon o legalizaciji bespravnih objekata ("Službeni list CG" 91/25), na snazi od 14. avgusta 2025, sadrži pravilo koje prodavac mora znati prije oglasa: bespravni objekat koji nije upisan u katastar ili za koji nije izdato rješenje o legalizaciji ne može se otuđiti, a zabrana otuđenja upisuje se u "G" list lista nepokretnosti. Bespravnim objektom smatra se i dio zgrade izgrađen ili dograđen bez dozvole, pa se pravilo odnosi i na kuću čiji je sprat ili potkrovlje dograđen kasnije.
Zakon je u 2026. dva puta mijenjan ("Službeni list CG" 18/2026 i 117/2026) i rok za pokretanje upisa u katastar je produžen. Za prodavca to znači: ako postupak nije završen, završite ga prije objave oglasa, ili u oglasu tačno navedite u kojoj je fazi. Koliko je to čest problem pokazuju brojke koje je objavio nedjeljnik Monitor u oktobru 2025: do juna 2025. podneseno je oko 62.500 zahtjeva za legalizaciju, a od 2018. legalizovano je 3.589 objekata.
Korak 2: pogledajte kuću očima kupca
Kupac kuće provjerava više od kupca stana:
| Šta provjerava | Gdje | Šta usporava prodaju |
| Vlasnik i suvlasnici | "B" list lista nepokretnosti | Nasljednici koji nisu upisani, suvlasnik koji ne želi da potpiše |
| Tereti | "G" list | Hipoteka, zabilježba o nedostatku upotrebne dozvole |
| Kuća i plac | "A" i "V" list, stanje na terenu | Dograđeni dio ili pomoćni objekat koji nije upisan |
| Granice placa | Katastarski plan | Neusaglašena granica sa susjedom |
| Priključci | Računi za struju i vodu | Neprijavljen ili zajednički priključak |
Svaka stavka iz desne kolone je pitanje koje kupac postavlja, a odgovor traje. Što više ih riješite prije oglasa, prodaja je kraća.
Korak 3: znajte ko plaća koji porez
- Porez na promet nepokretnosti plaća kupac, po progresivnim stopama: 3% do 150.000 eura osnovice, 5% na dio do 500.000 i 6% iznad toga. Osnovica je tržišna vrijednost; ako je cijena u ugovoru niža od tržišne, lokalni poreski organ je utvrđuje procjenom.
- Prodavac plaća porez na kapitalni dobitak, 15% na razliku između prodajne i nabavne cijene. Oslobođenje postoji ako je nekretnina bila vaše jedino i glavno mjesto stanovanja, kao i za prenose između supružnika i poklon srodnicima prvog nasljednog reda. Izvor: PwC pregled poreza za Crnu Goru.
Sačuvajte kupoprodajni ugovor po kojem ste kuću stekli: on određuje nabavnu cijenu, a time i porez.
Korak 4: ko može da kupi vašu kuću
Stranci mogu kupiti kuću pod istim uslovima kao državljani Crne Gore. Ograničenja se odnose na zemljište: poljoprivredno zemljište, šumu i šumsko zemljište fizičko lice stranac može steći samo do 5.000 m² i samo ako je predmet ugovora i stambeni objekat na tom zemljištu. Kuća sa placem je zato otvorena i stranim kupcima, dok veliki plac bez kuće stranom fizičkom licu nije.
Korak 5: cijena i oglas
Cijenu provjerite prije objave; kako se to radi bez procjenitelja, objasnili smo u tekstu procjena vrijednosti nekretnine. U oglasu za kuću navedite ono što kupac ne može pogoditi:
- površinu kuće i posebno površinu placa,
- broj etaža i godinu izgradnje,
- status u katastru i da li postoji rješenje o legalizaciji,
- grijanje, priključke i pristupni put,
- fotografije svih prostorija, dvorišta, pogleda i pristupa kući.
Kuća se fotografiše bolje očišćena i ispražnjena. Ako to ne stižete sami, dubinsko čišćenje preko Glatka prije fotografisanja je jedan od najjeftinijih načina da oglas izgleda bolje. Oglas na Fijaki prima do 30 fotografija; kako napisati tekst koji prodaje, pokazali smo u tekstu kako napisati oglas.
Kada je sve spremno, objavite oglas besplatno. Cio postupak prodaje, od oglasa do upisa, opisali smo u vodiču za prodaju stana; koraci su za kuću isti.
Česta pitanja
Može li se prodati kuća koja nije legalizovana? Bespravni objekat koji nije upisan u katastar ili nema rješenje o legalizaciji ne može se otuđiti, prema zakonu iz 2025.
Ko plaća porez na promet kod prodaje kuće? Kupac. Prodavac plaća porez na kapitalni dobitak od 15%, osim ako je kuća bila njegovo jedino i glavno mjesto stanovanja.
Mogu li stranci kupiti kuću u Crnoj Gori? Da, pod istim uslovima kao državljani. Ograničenja važe za poljoprivredno i šumsko zemljište bez stambenog objekta i za plac veći od 5.000 m².
Šta ako kuća ima dograđeni sprat bez dozvole? Dograđeni dio se po zakonu smatra bespravnim objektom. Prije prodaje treba riješiti njegov status ili ga jasno navesti kupcu.