Oglasi za prodaju nekretnina: šta kupci zapravo gledaju

Šta kupci najprije gledaju u oglasu za stan? Lokaciju do nivoa kvarta, pa cijenu po kvadratu. Za to oglasu trebaju i površina i ukupna cijena.

Kad kupac traži stan, ne kreće od naslova oglasa nego od mjesta. To se vidi i u pretrazi: uz "prodaja stanova Podgorica" Google najčešće predlaže kvartove, centar, Stari aerodrom, Zabjelo, City kvart, Blok 5, a uz "prodaja stanova Crna Gora" primorska mjesta, Herceg Novi, Petrovac, Bar, Tivat, Budva, Sutomore. Kupac prvo suzi lokaciju, pa tek onda čita oglas.

Ovaj tekst govori o tome šta kupac radi kada oglas otvori, i koliko oglasa mu to olakšava. Za drugi dio smo pregledali sopstvene oglase.

Šta kupac provjerava, redom

1. Lokacija i kvart. Ne grad, nego kvart i ulica. Oglas bez kvarta kupac teško uporedi.
2. Cijena po kvadratu. Ukupna cijena podijeljena s površinom. Bez površine ovaj korak ne postoji.
3. Sprat, lift, parking, grijanje. Stvari koje se na fotografiji ne vide, a mijenjaju svakodnevni život.
4. Pravni status. List nepokretnosti, upis u katastar i da li u "G" listu postoji teret ili zabilježba.
5. Fotografije. Da li se iz njih može razumjeti raspored, stanje i pogled.

Šta smo našli u sopstvenim oglasima

Na dan 23. septembra 2026. pregledali smo svih 11 aktivnih oglasa u kategoriji nekretnina na Fijaki i prebrojali koja su polja popunjena:

Tri stvari se izdvajaju:

• Površina nedostaje u gotovo polovini oglasa. Tim oglasima kupac ne može izračunati cijenu kvadrata, a to je prvo poređenje koje pravi.
• Godina izgradnje i parking su najrjeđe popunjeni, iako upravo po njima kupac odlučuje da li je stan novogradnja i da li ima gdje da ostavi auto.
• Fotografija je malo u odnosu na mogućnost. Oglas na Fijaki prima do 30 fotografija; naši oglasi imaju od 1 do 11, a medijan je 10. Četiri opisa su kraća od 150 znakova.

Nijedan od ovih propusta ne košta ništa da se ispravi, a svaki od njih izbacuje oglas iz poređenja koje kupac pravi.

Kako kupac poredi cijenu

Kupac koji zna šta radi uzima cijenu po kvadratu iz oglasa i poredi je sa dvije stvari: sa sličnim oglasima u istom kvartu i sa zvaničnom statistikom. MONSTAT za drugi kvartal 2026. godine, preliminarno, objavljuje:

Dvije napomene koje kupci često propuste. Prvo, osim Podgorice ovo nisu gradovi nego regioni, pa za Budvu ili Tivat posebne zvanične cijene nema. Drugo, serija mjeri samo novogradnju prodatu u tom kvartalu; stari stanovi nisu u njoj. Kako iz ovoga izvesti realnu cijenu za vaš stan, objasnili smo u tekstu procjena vrijednosti nekretnine.

Oglas koji prolazi provjeru

• Naslov: vrsta, broj soba, kvart. "Dvosoban stan, Zabjelo, 58 m²" govori više od "Hitno, povoljno".
• Površina i cijena: obje, i ukupna cijena u polju za cijenu, ne cijena po kvadratu.
• Sprat i lift, grijanje, parking, godina izgradnje: popunite ih iako nisu obavezni.
• Fotografije: svaka prostorija, dnevna svjetlost, pogled iz stana i ulaz u zgradu.
• Papiri: napišite da li je stan uknjižen i da li je list nepokretnosti čist. Kupac će to ionako provjeriti.

Detaljan vodič s primjerima naslova i opisa je u tekstu kako napisati oglas koji prodaje. Ako nemate vremena ili opreme za dobre fotografije, uslugu listinga i fotografije na Glatku možete naručiti prije objave.

Kada je oglas spreman, objavite ga besplatno; postojeću ponudu vidite u oglasima za nekretnine.

Česta pitanja

Koliko fotografija staviti u oglas? Na Fijaki možete do 30. Dovoljno da se vidi svaka prostorija, pogled i ulaz; naši oglasi trenutno imaju najviše 11.

Da li u oglasu treba navesti da je stan uknjižen? Da. Kupac će provjeriti list nepokretnosti, a oglas koji to unaprijed kaže uklanja jednu sumnju.

Postoji li zvanična cijena kvadrata za Budvu? Ne. MONSTAT osim Podgorice objavljuje regione; Budva je u prosjeku primorskog regiona.

Zašto oglas bez površine slabije prolazi? Jer kupac ne može izračunati cijenu po kvadratu, pa oglas ne može uporediti sa drugima.