Porez na nepokretnosti u Crnoj Gori: stope, rokovi i kako se računa

Porez na nepokretnosti je jedini porez koji vlasnik stana plaća svake godine, bez obzira na to da li u stanu živi, izdaje ga ili ga drži praznog. Uprkos tome, većina vlasnika ne zna kako je opština došla do iznosa u rješenju, pa i ne primijeti kad je iznos pogrešan. Pretraga to pokazuje: uz "porez na nepokretnosti" najčešće idu imena opština, Podgorica, Budva i Bar, i riječ "online".

Ovaj tekst prolazi kroz zakon redom kojim vas se tiče: ko plaća, kako se računa osnovica, koje su stope, šta umanjuje porez i kada se plaća. Sve odredbe su iz Zakona o porezu na nepokretnosti sa izmjenama iz 2022. i 2025. godine.

Ko plaća porez

Obveznik je vlasnik upisan u katastar nepokretnosti na dan 1. januara godine za koju se porez utvrđuje. Suvlasnici plaćaju srazmjerno svom udjelu, a zajednički vlasnici u jednakim djelovima. Ako je vlasnik nepoznat ili preminuo, obveznik je korisnik nepokretnosti.

Dvije posljedice su važne pri kupovini:

• Za godinu u kojoj kupujete, obveznik je onaj ko je bio upisan 1. januara, dakle po pravilu prodavac. Ako želite da se porez za tu godinu podijeli, to morate ugovoriti.
• Kupac je ipak dužan da u roku od 30 dana od sticanja podnese poresku prijavu opštini. Notar šalje ugovor opštini u roku od deset dana, ali to vas ne oslobađa prijave.

Kako opština računa osnovicu

Osnovica je tržišna vrijednost nepokretnosti na dan 1. januara. Opština je ne procjenjuje od oka, nego po formuli iz zakona:

Tu je i zaštita od skokova: ako je prosječna cijena po m² u odnosu na prethodnu godinu porasla više od 20%, opština osnovicu može računati na prosjeku posljednje tri godine.

Šta to znači u praksi. MONSTAT objavljuje posebnu cijenu samo za Podgoricu; za 2025. prosjek novogradnje u Podgorici bio je 2.127 eura po m², a godinu ranije 1.810, što je rast od oko 17,5%, dakle ispod praga od 20%. Za Budvu i ostale primorske opštine MONSTAT ne objavljuje zasebnu brojku, pa se polazi od državnog prosjeka, koji je za 2025. iznosio 2.200 eura po m², pomnoženog opštinskim koeficijentom.

Stope

Konkretnu stopu određuje opština svojom odlukom, ali samo unutar raspona iz zakona:

Sekundarni stan je stan ili kuća koji nije prebivalište ili mjesto stalnog boravka vlasnika, kao i svaki stan u vlasništvu pravnog lica. Izuzetak postoji: ako vam je to jedini stan u Crnoj Gori, a ovdje imate prijavljeno prebivalište ili stalni boravak, ne smatra se sekundarnim. Stranac koji ovdje nema prebivalište ni stalni boravak zato po pravilu plaća po stopi za sekundarni stan.

Posebna stopa do 5% za neizgrađeno građevinsko zemljište više ne važi: Ustavni sud ju je ukinuo, a izmjene iz oktobra 2025. su je izbrisale iz zakona.

Primjer obračuna

Stan od 60 m² u Podgorici, star 20 godina, uz pretpostavku da su koeficijenti lokacije i kvaliteta 1,00. Stvarne koeficijente za vašu zonu određuje opština, pa je ovo ilustracija metoda, a ne vaše rješenje.

Razlika između najniže i najviše stope je četvorostruka, pa je opštinska odluka važnija od bilo kog opšteg savjeta. Provjerite je prije kupovine, jednako kao što provjeravate porez na promet nepokretnosti.

Olakšice i oslobođenja

• Stan u kojem živite. Porez na stan ili kuću koji vam je prebivalište ili mjesto stalnog boravka umanjuje se 20% za vas i po 10% za svakog člana domaćinstva, a najviše 50%. U primjeru iznad, vlasnik sa dva člana domaćinstva plaća 40% manje: 153 umjesto 255 eura, odnosno 613 umjesto 1.021 euro.
• Mali iznosi. Porez se ne plaća ako ukupna osnovica za sve vaše nepokretnosti ne prelazi 5.000 eura i ako ih ne koristite za sticanje prihoda.
• Hoteli. Stopa se može umanjiti do 15% za hotele sa tri zvjezdice, do 30% za četiri i do 70% za kategoriju iznad četiri zvjezdice.
• Objekti u izgradnji. Od izmjena iz oktobra 2025. objekti u izgradnji više nisu predmet oporezivanja, a istovremeno je ukinuto oslobođenje za investitorove završene, a neprodate stanove.

Rokovi i kako platiti

Fizičko lice koje ne plati rate na vrijeme ili ne podnese prijavu u roku od 30 dana čini prekršaj za koji je propisana kazna od 250 do 2.000 eura. Rješenje možete provjeriti i onlajn: Glavni grad Podgorica ima elektronski pregled poreza, a ostale opštine rješenja izdaju preko svojih uprava lokalnih javnih prihoda.

Ako je površina u rješenju veća od stvarne, ili stan vodi kao sekundarni iako u njemu živite, to se ispravlja žalbom na rješenje i dokazom, a ne ćutanjem. Najčešći izvor greške je površina: opština uzima onu iz katastra, pa je dobro da je list nepokretnosti usklađen sa stvarnim stanjem.

Prije nego što kupite ili prodate

Porez na nepokretnosti je godišnji trošak koji ide uz vlasništvo, pa ga treba uračunati u odluku jednako kao kiriju koju očekujete ili cijenu po kvadratu. U našem vodiču za kupovinu nekretnine nalaze se ostali troškovi kupovine, a ako prodajete, objava oglasa na Fijaki je besplatna.

Često postavljana pitanja

Ko plaća porez na nepokretnosti u godini prodaje? Obveznik je onaj ko je 1. januara bio upisan kao vlasnik, po pravilu prodavac. Drugačija podjela mora se ugovoriti.

Kolika je stopa poreza na stan? Opština je određuje u rasponu od 0,25% do 1,00% tržišne vrijednosti, a za sekundarni stan od 0,3% do 1,5%.

Šta je sekundarni stan? Stan ili kuća koji nije vaše prebivalište ili mjesto stalnog boravka, kao i stan u vlasništvu firme. Jedini stan u Crnoj Gori uz prijavljeno prebivalište ne smatra se sekundarnim.

Kada se plaća porez na nepokretnosti? U dvije jednake rate, do 30. juna i do 31. oktobra. Rješenje opština donosi do 30. aprila.

Postoji li umanjenje za stan u kojem živim? Da: 20% za vlasnika i po 10% za svakog člana domaćinstva, najviše 50%.

Kako se računa tržišna vrijednost? Prosječna cijena novogradnje po m² iz MONSTAT-a, pomnožena površinom iz katastra i koeficijentima lokacije i kvaliteta, umanjena 1% za svaku godinu starosti, najviše 60%.

Izvori

Odredbe su iz Zakona o porezu na nepokretnosti (Službeni list CG 25/19, 49/22 i 152/22), sa izmjenama iz Službenog lista 118/25 i 133/25 i odlukom Ustavnog suda U-I 22/20 kojom je ukinuta posebna stopa za neizgrađeno zemljište. Cijene po m² su iz MONSTAT-ove statistike cijena novoizgrađenih stanova.