Податок на нерухомість лишається єдиним податком, який власник квартири сплачує щороку, чи живе він у ній, здає її або тримає порожньою. І все ж більшість власників не знають, як громада дійшла до суми в рішенні, тож не помічають, коли вона хибна. Місцеві пошукові запити показують те саме: до "porez na nepokretnosti" (податок на нерухомість) найчастіше додають назви громад, Подгориця, Будва і Бар, і слово "online".
Цей текст проходить законом у тому порядку, в якому він вас стосується: хто платить, як розраховується база, які ставки, що зменшує податок і коли його сплачувати. Усі положення взято із Закону про податок на нерухомість зі змінами 2022 і 2025 років.
Хто платить податок
Платником податку є власник, внесений до кадастру станом на 1 січня року, за який нараховується податок. Співвласники платять пропорційно частці, спільні власники в рівних частинах. Якщо власник невідомий або помер, податок сплачує користувач нерухомості.
Під час купівлі важливі два наслідки:
- За рік, у якому ви купуєте, платником лишається той, хто був внесений до кадастру 1 січня, тобто, як правило, продавець. Якщо ви хочете розділити податок за цей рік, це треба зазначити в договорі.
- Покупець однаково зобов'язаний протягом 30 днів від набуття подати до громади податкову декларацію. Нотаріус надсилає договір до громади протягом десяти днів, але це не звільняє вас від декларації.
Як громада розраховує базу
Базою є ринкова вартість нерухомості станом на 1 січня. Громада визначає її не на око, а за формулою із закону:
| Крок | Що використовують | Діапазон за законом |
| Ціна за м² | Середня ціна нового житла за попередній рік за даними MONSTAT | Для громад без власного показника: середнє по країні × коефіцієнт від 0,10 до 2,00 |
| Площа | Площа, внесена до кадастру | Якщо не відповідає дійсності, встановлюється під час процедури |
| Розташування | Коефіцієнт зони | Від 0,10 до 5,00 |
| Якість | Облаштування, тип будівництва, поверховість | Від 0,10 до 3,00 |
| Вік | Зменшення на 1% за кожен рік віку або від останньої реконструкції | Не більше 60% |
Є й захист від стрибків: якщо середня ціна за м² порівняно з попереднім роком зросла більш ніж на 20%, громада може рахувати базу за середнім за останні три роки.
Що це означає на практиці. MONSTAT публікує окрему ціну лише для Подгориці; у 2025 році середня ціна новобудов там становила 2127 євро за м² проти 1810 роком раніше, тобто зростання близько 17,5%, нижче порогу в 20%. Для Будви та інших приморських громад MONSTAT окремої цифри не публікує, тож відправною точкою є середнє по країні, у 2025 році 2200 євро за м², помножене на коефіцієнт громади.
Ставки
Конкретну ставку громада встановлює своїм рішенням, але лише в межах закону:
| Нерухомість | Ставка від ринкової вартості |
| Загальне правило | Від 0,25% до 1,00% |
| Друге житло, квартира чи будинок | Від 0,3% до 1,5% |
| Самочинна будівля, що вирішує житлове питання | Від 0,3% до 1,5% |
| Самочинна будівля, що не вирішує житлового питання | Від 0,3% до 2% |
Другим житлом вважається квартира чи будинок, які не є місцем проживання або постійного перебування власника, а також будь-яка квартира у власності юридичної особи. Є виняток: якщо це ваше єдине житло в Чорногорії і ви маєте тут зареєстроване місце проживання або постійне перебування, воно не вважається другим. Тож іноземець без місця проживання чи постійного перебування тут, як правило, платить за ставкою для другого житла.
Особлива ставка до 5% для незабудованих будівельних ділянок більше не діє: Конституційний суд її скасував, а зміни жовтня 2025 року вилучили її із закону.
Приклад розрахунку
Квартира 60 м² у Подгориці, віком 20 років, за припущення, що коефіцієнти розташування і якості дорівнюють 1,00. Реальні коефіцієнти для вашої зони встановлює громада, тож це ілюстрація методу, а не ваше рішення.
| Стаття | Сума |
| 2127 € × 60 м² | 127 620 € |
| Зменшення за вік на 20% | 102 096 € ринкової вартості |
| Податок за ставкою 0,25% | 255 € на рік |
| Податок за ставкою 1,00% | 1021 € на рік |
| Як друге житло, від 0,3% до 1,5% | Від 306 € до 1531 € |
Різниця між найнижчою і найвищою ставкою чотирикратна, тож рішення громади важливіше за будь-яку загальну пораду. Перевірте його до купівлі так само, як перевіряєте податок на перехід права власності.
Пільги й звільнення
- Квартира, в якій ви живете. Податок на квартиру чи будинок, що є вашим місцем проживання або постійного перебування, зменшується на 20% за вас і на 10% за кожного члена родини, але не більше ніж на 50%. У прикладі вище власник із двома членами родини платить на 40% менше: 153 замість 255 євро або 613 замість 1021 євро.
- Невеликі суми. Податок не сплачується, якщо загальна база всієї вашої нерухомості не перевищує 5000 євро і ви не використовуєте її для отримання доходу.
- Готелі. Ставку можна знизити до 15% для готелів трьох зірок, до 30% для чотирьох і до 70% для категорії понад чотири зірки.
- Об'єкти, що будуються. Зі змін жовтня 2025 року об'єкти, що будуються, не оподатковуються, і водночас скасовано звільнення для готових, але непроданих квартир забудовника.
Строки й сплата
| Дата | Що відбувається |
| 1 січня | Виникає обов'язок; платником є внесений до кадастру власник |
| 31 січня | Кадастр передає громаді дані про власників |
| 30 квітня | Громада ухвалює податкове рішення |
| 30 червня | Строк першого платежу |
| 31 жовтня | Строк другого платежу |
| 30 днів від набуття | Новий власник подає декларацію |
Фізична особа, яка не сплатила вчасно або не подала декларацію протягом 30 днів, вчиняє правопорушення, за яке передбачено штраф від 250 до 2000 євро. Рішення можна перевірити онлайн: Столиця Подгориця має електронний перегляд податків, інші громади ухвалюють рішення через свої управління місцевих публічних доходів.
Якщо площа в рішенні більша за реальну або квартира, в якій ви живете, оподатковується як друге житло, це виправляють оскарженням рішення з доказами, а не мовчанням. Найчастіше помилка пов'язана з площею: громада бере її з кадастру, тож варто простежити, щоб витяг із кадастру відповідав дійсності.
Перед купівлею чи продажем
Податок на нерухомість є щорічною витратою, що йде разом із власністю, тож його треба враховувати в рішенні так само, як очікувану оренду чи ціну квадратного метра. Наш посібник із купівлі нерухомості описує інші витрати на купівлю, а якщо ви продаєте, розмістити оголошення на Fijaka можна безкоштовно.
Часті запитання
Хто платить податок на нерухомість у рік продажу? Той, хто був внесений як власник станом на 1 січня, як правило продавець. Інший розподіл треба погодити в договорі.
Яка ставка податку на квартиру? Громада встановлює її в межах від 0,25% до 1,00% ринкової вартості, а для другого житла від 0,3% до 1,5%.
Що вважається другим житлом? Квартира чи будинок, які не є вашим місцем проживання або постійного перебування, а також квартира у власності фірми. Єдине житло в Чорногорії за зареєстрованого місця проживання другим не вважається.
Коли сплачують податок на нерухомість? Двома рівними частинами, до 30 червня і до 31 жовтня. Рішення громада ухвалює до 30 квітня.
Чи є пільга на квартиру, в якій я живу? Так: 20% за власника і по 10% за кожного члена родини, не більше 50%.
Як розраховується ринкова вартість? Середня ціна нового житла за м² за даними MONSTAT множиться на площу з кадастру та на коефіцієнти розташування і якості і зменшується на 1% за кожен рік віку, не більше ніж на 60%.
Джерела
Положення взято із Закону про податок на нерухомість (Офіційний вісник Чорногорії 25/19, 49/22 і 152/22) зі змінами, опублікованими в Офіційному віснику 118/25 і 133/25, та рішенням Конституційного суду U-I 22/20, яким скасовано особливу ставку для незабудованої землі. Ціни за м² взято зі статистики MONSTAT про ціни на нове житло.