Cât este impozitul anual pe proprietate în Muntenegru și cum se calculează? Municipalitatea stabilește cota între 0,25 % și 1,00 % din valoarea de piață, iar pentru o a doua locuință între 0,3 % și 1,5 %. Valoarea pornește de la prețul mediu MONSTAT pe m², înmulțit cu suprafața din cadastru și cu coeficienți, minus 1 % pentru fiecare an de vechime. Se plătește în două rate, până la 30 iunie și până la 31 octombrie.
Impozitul pe proprietate este singurul impozit pe care proprietarul unui apartament îl plătește în fiecare an, fie că locuiește în apartament, îl închiriază sau îl ține gol. Cu toate acestea, cei mai mulți proprietari nu știu cum a ajuns municipalitatea la cifra din decizia de impunere, așa că nu observă când este greșită. Căutările locale arată același lucru: lângă „porez na nepokretnosti” (impozit pe proprietate), oamenii scriu cel mai des numele municipalităților, Podgorica, Budva și Bar, și cuvântul „online”.
Articolul acesta parcurge legea în ordinea în care vă afectează: cine plătește, cum se calculează baza de impozitare, care sunt cotele, ce reduce impozitul și când se plătește. Toate prevederile provin din Legea privind impozitul pe proprietate, cu modificările din 2022 și 2025. Acest ghid este util dacă dețineți sau cumpărați o locuință în Muntenegru și vreți să vă verificați decizia de impunere.
Cine plătește impozitul
Contribuabilul este proprietarul înscris în cadastru la 1 ianuarie al anului pentru care se stabilește impozitul. Coproprietarii plătesc proporțional cu cota lor, proprietarii în devălmășie în părți egale. Dacă proprietarul este necunoscut sau a decedat, contribuabilul este persoana care folosește proprietatea.
Două consecințe contează când cumpărați:
- Pentru anul în care cumpărați, contribuabil este cel înscris la 1 ianuarie, adică de regulă vânzătorul. Dacă vreți ca impozitul pe acel an să fie împărțit, trebuie să stabiliți acest lucru în contract.
- Cumpărătorul trebuie totuși să depună o declarație fiscală în 30 de zile de la dobândirea proprietății. Notarul trimite contractul municipalității în zece zile, dar acest lucru nu vă scutește de depunerea declarației.
Cum calculează municipalitatea baza
Baza este valoarea de piață a proprietății la 1 ianuarie. Municipalitatea nu o estimează din ochi, ci după o formulă stabilită în lege:
| Pasul | Ce se folosește | Intervalul din lege |
| Prețul pe m² | Prețul mediu al apartamentelor nou construite din anul anterior, conform MONSTAT | Pentru municipalitățile fără cifră proprie: media națională × un coeficient între 0,10 și 2,00 |
| Suprafața | Suprafața înscrisă în cadastru | Dacă nu corespunde realității, se stabilește în procedura de impunere |
| Locația | Coeficientul zonei | Între 0,10 și 5,00 |
| Calitatea | Finisajele, tipul construcției, numărul de niveluri | Între 0,10 și 3,00 |
| Vechimea | Reducere de 1 % pentru fiecare an de vechime sau de la ultima reconstrucție | Cel mult 60 % |
Există și o protecție împotriva salturilor: dacă prețul mediu pe m² a crescut cu mai mult de 20 % față de anul anterior, municipalitatea poate calcula baza pe media ultimilor trei ani.
Ce înseamnă acest lucru în practică. MONSTAT publică un preț separat numai pentru Podgorica; în 2025, prețul mediu al construcțiilor noi de acolo a fost de 2.127 de euro pe m², față de 1.810 euro cu un an înainte, o creștere de aproximativ 17,5 %, deci sub pragul de 20 %. Pentru Budva și celelalte municipalități de pe litoral, MONSTAT nu publică o cifră separată, așa că punctul de plecare este media națională, care a fost de 2.200 de euro pe m² în 2025, înmulțită cu un coeficient municipal.
Cotele
Municipalitatea stabilește cota efectivă prin propria decizie, dar numai în limitele din lege:
| Proprietatea | Cota din valoarea de piață |
| Regula generală | Între 0,25 % și 1,00 % |
| Al doilea apartament sau a doua casă | Între 0,3 % și 1,5 % |
| Construcție ilegală care rezolvă nevoia de locuință a proprietarului | Între 0,3 % și 1,5 % |
| Construcție ilegală care nu rezolvă o nevoie de locuință | Între 0,3 % și 2 % |
O a doua locuință este un apartament sau o casă care nu este reședința înregistrată sau locul de ședere permanentă al proprietarului, precum și orice apartament deținut de o persoană juridică. Există o excepție: dacă este singura dumneavoastră locuință din Muntenegru și aveți aici reședință înregistrată sau ședere permanentă, nu este tratată ca a doua locuință. Un străin fără reședință sau ședere permanentă aici plătește deci, de regulă, cota pentru a doua locuință.
O cotă specială de până la 5 % pentru terenurile de construcții neconstruite nu se mai aplică: Curtea Constituțională a anulat-o, iar modificările din octombrie 2025 au scos-o din lege.
Un exemplu de calcul
Un apartament de 60 m² în Podgorica, vechi de 20 de ani, presupunând coeficienți de locație și calitate de 1,00. Municipalitatea stabilește coeficienții reali pentru zona dumneavoastră, așa că exemplul ilustrează metoda, nu decizia dumneavoastră de impunere.
| Poziție | Sumă |
| 2.127 € × 60 m² | 127.620 € |
| Reducere pentru vechime de 20 % | 102.096 € valoare de piață |
| Impozit la 0,25 % | 255 € pe an |
| Impozit la 1,00 % | 1.021 € pe an |
| Ca a doua locuință, între 0,3 % și 1,5 % | între 306 € și 1.531 € |
Diferența dintre cota cea mai mică și cea mai mare este de patru ori, așa că decizia municipalității contează mai mult decât orice sfat general. Verificați-o înainte să cumpărați, la fel cum verificați impozitul pe transferul proprietății.
Reduceri și scutiri
- Apartamentul în care locuiți. Impozitul pe un apartament sau pe o casă care este reședința sau locul dumneavoastră de ședere permanentă se reduce cu 20 % pentru dumneavoastră și cu 10 % pentru fiecare membru al gospodăriei, până la 50 %. În exemplul de mai sus, un proprietar cu doi membri ai gospodăriei plătește cu 40 % mai puțin: 153 în loc de 255 de euro sau 613 în loc de 1.021 de euro.
- Sumele mici. Nu se datorează impozit dacă baza totală pentru toate proprietățile dumneavoastră nu depășește 5.000 de euro și nu le folosiți pentru a obține venituri.
- Hotelurile. Cota poate fi redusă cu până la 15 % pentru hotelurile de trei stele, cu până la 30 % pentru cele de patru stele și cu până la 70 % pentru cele de peste patru stele.
- Clădirile în construcție. De la modificările din octombrie 2025, clădirile în construcție nu mai sunt supuse impozitului, iar în același timp a fost abolită scutirea pentru apartamentele finalizate, dar nevândute, ale unui dezvoltator.
Termene și cum plătiți
| Data | Ce se întâmplă |
| 1 ianuarie | Ia naștere obligația; contribuabil este proprietarul înscris |
| 31 ianuarie | Cadastrul trimite municipalității datele despre proprietari |
| 30 aprilie | Municipalitatea emite decizia de impunere |
| 30 iunie | Scadența primei rate |
| 31 octombrie | Scadența celei de-a doua rate |
| 30 de zile de la dobândire | Noul proprietar depune o declarație fiscală |
O persoană fizică ce nu plătește ratele la timp sau nu depune declarația în 30 de zile săvârșește o contravenție sancționată cu o amendă între 250 și 2.000 de euro. Decizia de impunere o puteți verifica online: Capitala Podgorica are o evidență fiscală electronică (pagina este în limba muntenegreană), iar celelalte municipalități emit deciziile prin administrațiile locale ale veniturilor publice.
Dacă suprafața din decizie este mai mare decât cea reală sau apartamentul este impozitat ca a doua locuință deși locuiți în el, corectați acest lucru printr-o contestație împotriva deciziei, cu dovezi, nu tăcând. Cea mai frecventă sursă de eroare este suprafața: municipalitatea o ia pe cea din cadastru, așa că merită să vă asigurați că extrasul de carte funciară corespunde realității.
Înainte să cumpărați sau să vindeți
Impozitul pe proprietate este un cost anual care vine odată cu proprietatea, așa că are loc în decizie la fel ca chiria pe care o așteptați sau prețul pe metru pătrat. Ghidul nostru despre cumpărarea unei proprietăți tratează celelalte costuri ale unei achiziții, iar dacă vindeți, publicarea unui anunț pe Fijaka este gratuită.
Întrebări frecvente
Cine plătește impozitul pe proprietate în anul vânzării? Cel înscris ca proprietar la 1 ianuarie, de regulă vânzătorul. O altă împărțire trebuie convenită în contract.
Care este cota impozitului pe proprietate pentru un apartament? Municipalitatea o stabilește între 0,25 % și 1,00 % din valoarea de piață, iar pentru o a doua locuință între 0,3 % și 1,5 %.
Ce se consideră a doua locuință? Un apartament sau o casă care nu este reședința sau locul dumneavoastră de ședere permanentă, precum și un apartament deținut de o societate. Singura dumneavoastră locuință din Muntenegru, împreună cu o reședință înregistrată, nu este a doua locuință.
Când se plătește impozitul pe proprietate? În două rate egale, până la 30 iunie și până la 31 octombrie. Municipalitatea emite decizia de impunere până la 30 aprilie.
Există o reducere pentru apartamentul în care locuiesc? Da: 20 % pentru proprietar și 10 % pentru fiecare membru al gospodăriei, până la 50 %.
Cum se calculează valoarea de piață? Prețul mediu MONSTAT al construcțiilor noi pe m², înmulțit cu suprafața din cadastru și cu coeficienții de locație și calitate, redus cu 1 % pentru fiecare an de vechime, cel mult 60 %.
Surse
Prevederile provin din Legea privind impozitul pe proprietate (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 25/19, 49/22 și 152/22), cu modificările publicate în Monitorul Oficial 118/25 și 133/25 și cu decizia Curții Constituționale U-I 22/20, care a anulat cota specială pentru terenurile neconstruite. Prețurile pe m² provin din statisticile MONSTAT privind prețurile apartamentelor nou construite.