Колку изнесува данокот на имот во Црна Гора и кога се плаќа? Општината го утврдува меѓу 0,25 % и 1,00 % од пазарната вредност на станот, односно меѓу 0,3 % и 1,5 % за втор дом. Го плаќа сопственикот запишан во катастарот на 1 јануари, во две еднакви рати до 30 јуни и до 31 октомври, по решение што општината го издава до 30 април.
Данокот на имот е единствениот данок што сопственикот на стан го плаќа секоја година, без разлика дали живее во станот, го издава или го држи празен. Сепак, повеќето сопственици не знаат како општината дошла до бројката во нивното решение, па не забележуваат кога е погрешна. Тоа го покажуваат и локалните пребарувања: покрај „porez na nepokretnosti“ (данок на имот), луѓето најчесто ги пишуваат имињата на општините, Подгорица, Будва и Бар, и зборот „online“. Овој водич е корисен ако поседувате или купувате стан или куќа во Црна Гора и сакате да го проверите своето даночно решение.
Овој текст го поминува законот по редоследот по кој ве засега: кој плаќа, како се пресметува даночната основа, кои се стапките, што го намалува данокот и кога се плаќа. Сите одредби се од Законот за данокот на недвижности, изменет во 2022 и 2025 година.
Кој го плаќа данокот
Даночен обврзник е сопственикот запишан во катастарот на 1 јануари од годината за која се утврдува данокот. Сосопствениците плаќаат сразмерно на својот удел, а заедничките сопственици на еднакви делови. Ако сопственикот е непознат или починал, даночен обврзник е лицето што ја користи недвижноста.
Две последици се важни кога купувате:
- За годината во која купувате, даночен обврзник е оној што бил запишан на 1 јануари, а тоа по правило е продавачот. Ако сакате данокот за таа година да се подели, тоа мора да го договорите во договорот.
- Купувачот сепак мора да поднесе даночна пријава во рок од 30 дена од стекнувањето на недвижноста. Нотарот го доставува договорот до општината во рок од десет дена, но тоа не ве ослободува од пријавата.
Како општината ја пресметува основата
Основата е пазарната вредност на недвижноста на 1 јануари. Општината не ја проценува од око, туку според формула утврдена во законот:
| Чекор | Што се користи | Распон во законот |
| Цена по м² | Просечна цена на новоизградените станови за претходната година, според MONSTAT | За општини без сопствена бројка: државниот просек × коефициент од 0,10 до 2,00 |
| Површина | Површината запишана во катастарот | Ако не одговара на реалноста, се утврдува во постапката за утврдување на данокот |
| Локација | Коефициент на зоната | од 0,10 до 5,00 |
| Квалитет | Опременост, вид на градба, број на катови | од 0,10 до 3,00 |
| Старост | Намалување од 1 % за секоја година старост или од последната реконструкција | најмногу 60 % |
Постои и заштита од скокови: ако просечната цена по м² пораснала повеќе од 20 % во однос на претходната година, општината може основата да ја пресмета според просекот од последните три години.
Што значи тоа во пракса. MONSTAT објавува посебна цена само за Подгорица; во 2025 година просечната цена на новоградбите таму беше 2.127 евра по м², наспроти 1.810 една година порано, раст од околу 17,5 %, значи под прагот од 20 %. За Будва и другите крајбрежни општини MONSTAT не објавува посебна бројка, па почетна точка е државниот просек, кој во 2025 година беше 2.200 евра по м², помножен со општинскиот коефициент.
Стапки
Конкретната стапка ја утврдува општината со своја одлука, но само во рамките на распоните во законот:
| Недвижност | Стапка на пазарната вредност |
| Општо правило | од 0,25 % до 1,00 % |
| Втор стан или куќа | од 0,3 % до 1,5 % |
| Бесправен објект што го решава станбеното прашање на сопственикот | од 0,3 % до 1,5 % |
| Бесправен објект што не го решава станбеното прашање | од 0,3 % до 2 % |
Втор дом е стан или куќа што не е пријавено живеалиште или место на постојан престој на сопственикот, како и секој стан во сопственост на правно лице. Постои еден исклучок: ако тоа е вашиот единствен дом во Црна Гора и имате пријавено живеалиште или постојан престој тука, не се смета за втор дом. Странец без живеалиште или постојан престој тука затоа по правило ја плаќа стапката за втор дом.
Посебната стапка до 5 % за неизградено градежно земјиште повеќе не важи: Уставниот суд ја укина, а измените од октомври 2025 година ја отстранија од законот.
Пресметан пример
Стан од 60 м² во Подгорица, стар 20 години, со претпоставени коефициенти за локација и квалитет од 1,00. Вистинските коефициенти за вашата зона ги утврдува општината, па ова го илустрира методот, а не вашето решение.
| Ставка | Износ |
| 2.127 € × 60 м² | 127.620 € |
| Намалување за старост од 20 % | 102.096 € пазарна вредност |
| Данок по 0,25 % | 255 € годишно |
| Данок по 1,00 % | 1.021 € годишно |
| Како втор дом, од 0,3 % до 1,5 % | од 306 € до 1.531 € |
Разликата меѓу најниската и највисоката стапка е четирикратна, па одлуката на општината е поважна од кој било општ совет. Проверете ја пред да купите, исто како што го проверувате данокот на промет на недвижности.
Олеснувања и ослободувања
- Станот во кој живеете. Данокот на стан или куќа што е ваше живеалиште или место на постојан престој се намалува за 20 % за вас и за 10 % за секој член на домаќинството, најмногу до 50 %. Во примерот погоре, сопственик со двајца членови на домаќинството плаќа 40 % помалку: 153 наместо 255 евра, односно 613 наместо 1.021 евро.
- Мали износи. Данок не се плаќа ако вкупната основа за сите ваши недвижности не надминува 5.000 евра и не ги користите за остварување приход.
- Хотели. Стапката може да се намали до 15 % за хотели со три ѕвезди, до 30 % за хотели со четири ѕвезди и до 70 % над четири ѕвезди.
- Објекти во изградба. Од измените во октомври 2025 година, објектите во изградба повеќе не подлежат на данокот, а истовремено е укинато ослободувањето за завршените, но непродадени станови на инвеститорот.
Рокови и начин на плаќање
| Датум | Што се случува |
| 1 јануари | Настанува обврската; даночен обврзник е запишаниот сопственик |
| 31 јануари | Катастарот ѝ ги доставува на општината податоците за сопственоста |
| 30 април | Општината го издава даночното решение |
| 30 јуни | Доспева првата рата |
| 31 октомври | Доспева втората рата |
| 30 дена од стекнувањето | Новиот сопственик поднесува даночна пријава |
Физичко лице што не ги плати ратите навреме или не поднесе пријава во рок од 30 дена прави прекршок за кој е пропишана глоба од 250 до 2.000 евра. Своето решение можете да го проверите онлајн: Главниот град Подгорица има електронски преглед на даноците (страницата е на црногорски), а другите општини ги издаваат решенијата преку своите локални управи за јавни приходи.
Ако површината во решението е поголема од вистинската или станот е оданочен како втор дом иако живеете во него, тоа го исправате со жалба против решението и докази, а не со молчење. Најчестиот извор на грешка е површината: општината ја зема онаа од катастарот, па вреди да се уверите дека имотниот лист одговара на реалноста.
Пред да купите или продадете
Данокот на имот е годишен трошок што доаѓа со сопственоста, па припаѓа на одлуката исто колку и закупнината што ја очекувате или цената по квадратен метар. Нашиот водич за купување недвижност ги опфаќа другите трошоци при купувањето, а ако продавате, објавувањето оглас на Fijaka е бесплатно.
Често поставувани прашања
Кој го плаќа данокот на имот во годината на продажбата? Оној што бил запишан како сопственик на 1 јануари, по правило продавачот. Поинаква поделба мора да се договори во договорот.
Колкава е стапката на данокот на имот за стан? Општината ја утврдува меѓу 0,25 % и 1,00 % од пазарната вредност, а меѓу 0,3 % и 1,5 % за втор дом.
Што се смета за втор дом? Стан или куќа што не е ваше живеалиште или место на постојан престој, како и стан во сопственост на друштво. Вашиот единствен дом во Црна Гора, заедно со пријавено живеалиште, не е втор дом.
Кога се плаќа данокот на имот? Во две еднакви рати, до 30 јуни и до 31 октомври. Општината го издава решението до 30 април.
Дали има намалување за станот во кој живеам? Да: 20 % за сопственикот и 10 % за секој член на домаќинството, најмногу до 50 %.
Како се пресметува пазарната вредност? Просечната цена на новоградбите по м² според MONSTAT, помножена со површината во катастарот и со коефициентите за локација и квалитет, намалена за 1 % за секоја година старост, најмногу 60 %.
Извори
Одредбите се од Законот за данокот на недвижности („Службен лист на Црна Гора“ 25/19, 49/22 и 152/22), со измените објавени во „Службен лист“ 118/25 и 133/25 и одлуката на Уставниот суд U-I 22/20, со која е укината посебната стапка за неизградено земјиште. Цените по м² се од статистиката на MONSTAT за цените на новоизградените станови.