Hoeveel onroerendgoedbelasting betaal je in Montenegro? De gemeente stelt het tarief vast tussen 0,25% en 1,00% van de marktwaarde, en tussen 0,3% en 1,5% voor een tweede woning. De marktwaarde volgt een wettelijke formule: de gemiddelde nieuwbouwprijs per m² maal de oppervlakte, met coëfficiënten en 1% korting per jaar ouderdom. Je betaalt in twee termijnen, uiterlijk 30 juni en 31 oktober.
Onroerendgoedbelasting is de enige belasting die de eigenaar van een flat elk jaar betaalt, of de flat nu wordt bewoond, verhuurd of leeg gelaten. Toch weten de meeste eigenaren niet hoe de gemeente tot het bedrag op hun aanslag is gekomen, en daarom merken ze niet wanneer het fout is. Lokale zoekopdrachten laten hetzelfde zien: naast “porez na nepokretnosti” (onroerendgoedbelasting) typen mensen het vaakst de namen van gemeenten, Podgorica, Budva en Bar, en het woord “online”. Deze gids is handig als je in Montenegro een woning bezit of wilt kopen en je aanslag wilt kunnen controleren.
Dit artikel loopt de wet door in de volgorde waarin die je raakt: wie betaalt, hoe de belastinggrondslag wordt berekend, wat de tarieven zijn, wat de belasting verlaagt en wanneer ze wordt betaald. Alle bepalingen komen uit de wet op de onroerendgoedbelasting zoals gewijzigd in 2022 en 2025.
Wie de belasting betaalt
De belastingplichtige is de eigenaar die op 1 januari in het kadaster is ingeschreven van het jaar waarvoor de belasting wordt geheven. Mede-eigenaren betalen naar verhouding van hun aandeel, gezamenlijke eigenaren in gelijke delen. Is de eigenaar onbekend of overleden, dan is de belastingplichtige degene die het vastgoed gebruikt.
Bij een aankoop tellen twee gevolgen:
- Voor het jaar waarin je koopt, is de belastingplichtige degene die op 1 januari stond ingeschreven, en dat is in de regel de verkoper. Wil je de belasting van dat jaar verdelen, dan moet je dat in het contract afspreken.
- De koper moet toch binnen 30 dagen na de verwerving van het vastgoed aangifte doen. De notaris stuurt het contract binnen tien dagen naar de gemeente, maar dat ontslaat je niet van de aangifte.
Hoe de gemeente de grondslag berekent
De grondslag is de marktwaarde van het vastgoed op 1 januari. De gemeente schat die niet op het oog, maar met een formule die in de wet staat:
| Stap | Wat wordt gebruikt | Marge in de wet |
| Prijs per m² | Gemiddelde prijs van nieuw gebouwde flats over het voorgaande jaar, volgens MONSTAT | Voor gemeenten zonder eigen cijfer: landelijk gemiddelde × coëfficiënt 0,10 tot 2,00 |
| Oppervlakte | Oppervlakte die in het kadaster is ingeschreven | Komt die niet overeen met de werkelijkheid, dan wordt ze in de aanslagprocedure vastgesteld |
| Ligging | Zonecoëfficiënt | 0,10 tot 5,00 |
| Kwaliteit | Afwerking, bouwwijze, aantal bouwlagen | 0,10 tot 3,00 |
| Ouderdom | Verlaging van 1% voor elk jaar ouderdom of sinds de laatste renovatie | Hoogstens 60% |
Er is ook bescherming tegen sprongen: is de gemiddelde prijs per m² meer dan 20% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar, dan mag de gemeente de grondslag berekenen op het gemiddelde van de laatste drie jaar.
Wat dit in de praktijk betekent. MONSTAT publiceert alleen voor Podgorica een aparte prijs; in 2025 was de gemiddelde nieuwbouwprijs daar € 2.127 per m², tegen 1.810 een jaar eerder, een stijging van ongeveer 17,5%, dus onder de drempel van 20%. Voor Budva en de andere kustgemeenten publiceert MONSTAT geen apart cijfer, dus het vertrekpunt is het landelijke gemiddelde, dat € 2.200 per m² bedroeg in 2025, vermenigvuldigd met een gemeentelijke coëfficiënt.
Tarieven
De gemeente stelt het werkelijke tarief bij eigen besluit vast, maar alleen binnen de marges van de wet:
| Vastgoed | Tarief over de marktwaarde |
| Algemene regel | 0,25% tot 1,00% |
| Tweede flat of huis | 0,3% tot 1,5% |
| Illegaal bouwwerk dat in de woonbehoefte van de eigenaar voorziet | 0,3% tot 1,5% |
| Illegaal bouwwerk dat niet in een woonbehoefte voorziet | 0,3% tot 2% |
Een tweede woning is een flat of huis dat niet het ingeschreven woonadres of de plaats van permanent verblijf van de eigenaar is, evenals elke flat die eigendom is van een rechtspersoon. Er is één uitzondering: is het je enige woning in Montenegro en heb je hier een ingeschreven woonadres of permanent verblijf, dan wordt die niet als tweede woning behandeld. Een buitenlander zonder woonadres of permanent verblijf hier betaalt dus in de regel het tarief voor een tweede woning.
Een bijzonder tarief tot 5% voor onbebouwde bouwgrond geldt niet meer: het Grondwettelijk Hof heeft het vernietigd, en de wijzigingen van oktober 2025 hebben het uit de wet gehaald.
Een rekenvoorbeeld
Een flat van 60 m² in Podgorica, 20 jaar oud, uitgaande van coëfficiënten voor ligging en kwaliteit van 1,00. De gemeente stelt de werkelijke coëfficiënten voor jouw zone vast, dus dit illustreert de methode, niet je aanslag.
| Post | Bedrag |
| € 2.127 × 60 m² | € 127.620 |
| Verlaging voor ouderdom van 20% | € 102.096 marktwaarde |
| Belasting tegen 0,25% | € 255 per jaar |
| Belasting tegen 1,00% | € 1.021 per jaar |
| Als tweede woning, 0,3% tot 1,5% | € 306 tot € 1.531 |
Het verschil tussen het laagste en het hoogste tarief is een factor vier, dus het besluit van de gemeente telt meer dan welk algemeen advies ook. Controleer het voordat je koopt, net zoals je de overdrachtsbelasting controleert.
Kortingen en vrijstellingen
- De flat waarin je woont. De belasting op een flat of huis dat je woonadres of plaats van permanent verblijf is, wordt verlaagd met 20% voor jou en met 10% voor elk lid van het huishouden, tot 50%. In het voorbeeld hierboven betaalt een eigenaar met twee huisgenoten 40% minder: € 153 in plaats van € 255, of € 613 in plaats van € 1.021.
- Kleine bedragen. Er is geen belasting verschuldigd als de totale grondslag van al je vastgoed niet boven € 5.000 komt en je het niet gebruikt om inkomen te verdienen.
- Hotels. Het tarief kan worden verlaagd met tot 15% voor hotels met drie sterren, tot 30% voor vier sterren en tot 70% boven vier sterren.
- Gebouwen in aanbouw. Sinds de wijzigingen van oktober 2025 zijn gebouwen in aanbouw niet meer belast, en tegelijk is de vrijstelling voor afgebouwde maar onverkochte flats van een ontwikkelaar afgeschaft.
Termijnen en hoe je betaalt
| Datum | Wat er gebeurt |
| 1 januari | De belastingplicht ontstaat; de belastingplichtige is de ingeschreven eigenaar |
| 31 januari | Het kadaster stuurt de gemeente de eigendomsgegevens |
| 30 april | De gemeente legt de aanslag op |
| 30 juni | De eerste termijn vervalt |
| 31 oktober | De tweede termijn vervalt |
| 30 dagen na verwerving | De nieuwe eigenaar doet aangifte |
Een particulier die de termijnen niet op tijd betaalt of niet binnen 30 dagen aangifte doet, begaat een overtreding waarop een boete van € 250 tot € 2.000 staat. Je kunt je aanslag online controleren: de hoofdstad Podgorica heeft een elektronisch belastingoverzicht (pagina in het Montenegrijns), en andere gemeenten leggen aanslagen op via hun lokale diensten voor openbare inkomsten.
Is de oppervlakte in de aanslag groter dan de werkelijke, of wordt de flat als tweede woning belast terwijl je erin woont, dan corrigeer je dat met een bezwaar tegen de aanslag en bewijsstukken, niet door te zwijgen. De meest voorkomende bron van fouten is de oppervlakte: de gemeente neemt die uit het kadaster, dus het loont te controleren of het kadastraal uittreksel met de werkelijkheid overeenkomt.
Voordat je koopt of verkoopt
Onroerendgoedbelasting is een jaarlijkse kostenpost die bij het eigendom hoort, dus ze hoort net zo in de beslissing als de huur die je verwacht of de prijs per vierkante meter. Onze gids voor het kopen van vastgoed behandelt de andere kosten van een aankoop, en verkoop je, dan is een advertentie plaatsen op Fijaka gratis.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt de onroerendgoedbelasting in het jaar van verkoop? Degene die op 1 januari als eigenaar stond ingeschreven, in de regel de verkoper. Een andere verdeling moet in het contract worden afgesproken.
Wat is het tarief van de onroerendgoedbelasting op een flat? De gemeente stelt het vast tussen 0,25% en 1,00% van de marktwaarde, en tussen 0,3% en 1,5% voor een tweede woning.
Wat geldt als tweede woning? Een flat of huis dat niet je woonadres of plaats van permanent verblijf is, evenals een flat die eigendom is van een bedrijf. Je enige woning in Montenegro, in combinatie met een ingeschreven woonadres, is geen tweede woning.
Wanneer wordt de onroerendgoedbelasting betaald? In twee gelijke termijnen, uiterlijk 30 juni en uiterlijk 31 oktober. De gemeente legt de aanslag uiterlijk 30 april op.
Is er een korting voor de flat waarin ik woon? Ja: 20% voor de eigenaar en 10% voor elk lid van het huishouden, tot 50%.
Hoe wordt de marktwaarde berekend? De gemiddelde nieuwbouwprijs per m² van MONSTAT, vermenigvuldigd met de oppervlakte in het kadaster en met coëfficiënten voor ligging en kwaliteit, verlaagd met 1% voor elk jaar ouderdom, hoogstens 60%.
Bronnen
De bepalingen komen uit de wet op de onroerendgoedbelasting (Staatsblad van Montenegro 25/19, 49/22 en 152/22; document in het Montenegrijns), met de wijzigingen gepubliceerd in Staatsblad 118/25 en 133/25 en de uitspraak van het Grondwettelijk Hof U-I 22/20, die het bijzondere tarief voor onbebouwde grond vernietigde. De prijzen per m² komen uit de statistiek van MONSTAT over de prijzen van nieuw gebouwde flats.