Waar let je op als je in Montenegro een appartement op tekening koopt? Controleer vóór de eerste betaling de bouwvergunning op de website van de gemeente of het ministerie en de hypotheken op de grond in het kadastraal uittreksel. Sluit ook het voorlopig koopcontract bij een notaris, met een opleverdatum, een boete bij vertraging en betalingen per bouwfase. Eigenaar word je pas bij de inschrijving in het kadaster.
Een flat op tekening kopen aan de kust of in Podgorica is om een eenvoudige reden aantrekkelijk: de prijs ligt lager dan voor een afgebouwde flat, en je kunt de indeling kiezen. Maar je betaalt voor iets wat nog niet bestaat, en de ontwikkelaar heeft zowel het geld als de beslissing over wanneer de flat klaar is in handen. Lokale zoekopdrachten weerspiegelen dat: naast “kupovina stana u izgradnji” (een flat in aanbouw kopen) voegen mensen het vaakst “iskustva” (ervaringen), “procedura” (procedure), “forum” en “na kredit” (met een hypotheek) toe, en ze zoeken apart naar “kupovina stana od investitora” (kopen van de ontwikkelaar). Deze gids is handig als je in Montenegro een nieuwbouwflat wilt kopen die nog in aanbouw is.
Dit artikel volgt de volgorde waarin je dingen moet controleren: de vergunning, de grond, het contract, de belasting en ten slotte de gebruiksvergunning en de inschrijving. De regels komen uit de bouwwet van 2025, de wet op het notariaat en de wet op de verbintenissen.
Eerst de bouwvergunning, dan de betaling
Zonder bouwvergunning is er geen legale bouw, en een gebouw dat zonder vergunning verrijst, mag misschien niet eens op de nutsnetten worden aangesloten. De vergunning wordt afgegeven door de gemeente, en door het ministerie voor gebouwen van 3.000 m² bruto vloeroppervlakte of meer en voor hotels met vier en vijf sterren.
Het goede nieuws is dat dit eenvoudig te controleren is. De wet verplicht de instantie de vergunningsaanvraag binnen drie dagen op haar website te publiceren en de afgegeven vergunning binnen zeven dagen. Kan de ontwikkelaar je de vergunning niet laten zien en vind je die niet op de website van de gemeente of het ministerie, dan is dat de eerste en ernstigste reden om af te haken.
De wet en de vergunning stellen ook termijnen vast die voor jou van belang zijn:
| Termijn in de wet | Wat het voor de koper betekent |
| De bouw moet binnen twee jaar na de vergunning beginnen | Gebeurt dat niet, dan verliest de ontwikkelaar het recht om te bouwen |
| De bouw moet binnen vijf jaar klaar zijn | Loopt die uit, dan betaalt de ontwikkelaar een jaarlijkse heffing voor elk begonnen jaar overschrijding |
| Een wisseling van ontwikkelaar moet binnen 30 dagen worden gemeld | Verandert de ontwikkelaar, controleer dan wie je de flat nu verschuldigd is |
De jaarlijkse heffing straft de ontwikkelaar, maar geeft je je geld niet terug en versnelt het werk niet. De opleverdatum en de gevolgen van vertraging moeten dus in je eigen contract staan.
De grond en de lasten erop
Het kadastraal uittreksel van het perceel laat zien wie de eigenaar van de grond is en of er een hypotheek op is ingeschreven. Als een ontwikkelaar de bouw met een banklening financiert, is een hypotheek op de grond of het gebouw de gebruikelijke zekerheid. Dat is op zich geen reden om af te haken, maar vóór je eerste betaling moet je weten hoe je flat van die last wordt bevrijd. Een notariële akte op grond waarvan een hypotheek is ingeschreven, kan direct uitvoerbaar zijn, dus bij wanbetaling kan de bank meteen naar het vastgoed grijpen. Wat je verder in het kadastraal uittreksel controleert, staat in ons artikel over controles vóór de aankoop.
Het contract: bij een notaris, met termijnen en gevolgen
Een contract waarmee eigendom van onroerend goed wordt overgedragen, moet als notariële akte worden opgemaakt; een rechtshandeling die niet in die vorm is opgemaakt, heeft geen rechtsgevolg. Hetzelfde geldt voor het voorlopig koopcontract: volgens de wet op de verbintenissen gelden de vormvoorschriften van het hoofdcontract ook voor het voorlopige contract als de vorm een geldigheidsvoorwaarde is. Een voorlopig koopcontract dat “op het kantoor van de ontwikkelaar” is getekend, beschermt je dus slecht.
Een voorlopig koopcontract is bindend als het de wezenlijke elementen van het hoofdcontract bevat, en weigert de ontwikkelaar het hoofdcontract te sluiten, dan kan een rechter dat bevelen. De sluiting kan worden gevorderd binnen zes maanden na de datum die voor het hoofdcontract was vastgesteld. Neem in het contract minstens het volgende op:
- De precieze eenheid: verdieping, nummer van de flat, netto-oppervlakte en een plattegrond.
- De prijs en wat die omvat: btw, parkeerplaats, berging.
- Een betalingsschema gekoppeld aan bouwfasen, niet aan kalenderdata.
- De opleverdatum en een contractuele boete bij vertraging.
- Een termijn voor de gebruiksvergunning en de inschrijving in het kadaster, als verplichting van de ontwikkelaar.
- Wat er gebeurt als het project of de vergunning wordt gewijzigd, en het recht van de koper om in dat geval te ontbinden.
- Terugbetaling van betalingen als de flat niet wordt afgebouwd.
Btw in plaats van overdrachtsbelasting
Bij de eerste verkoop van een nieuwe flat door de ontwikkelaar wordt geen overdrachtsbelasting betaald; de prijs bevat 21% btw. Overdrachtsbelasting wordt alleen bij doorverkoop betaald, dus het loont om in het contract te laten vastleggen dat de prijs inclusief btw is. Het verschil tussen de twee regimes leggen we uit in ons artikel over de overdrachtsbelasting.
De jaarlijkse onroerendgoedbelasting drukt tijdens de bouw niet op je: sinds de wijzigingen van oktober 2025 zijn gebouwen in aanbouw er niet aan onderworpen. De belastingplicht ontstaat zodra je de ingeschreven eigenaar bent, en hoe ze dan wordt berekend, staat in ons artikel over de onroerendgoedbelasting.
Gebruiksvergunning en inschrijving: wanneer de flat van jou wordt
Een gebouw mag niet worden gebruikt voordat de gebruiksvergunning is afgegeven. De ontwikkelaar vraagt die aan nadat het vaktechnisch toezicht is afgerond en een technische keuring is uitgevoerd, en de vergunning wordt bij besluit afgegeven en binnen drie dagen op de website van de instantie gepubliceerd. De ontwikkelaar moet binnen zeven dagen na ontvangst van de gebruiksvergunning de inschrijving van het gebouw in het kadaster aanvragen.
Pas dan kan je flat op jouw naam worden ingeschreven, en eigendom verkrijg je door de inschrijving, niet door de handtekening of de sleutels. Biedt de ontwikkelaar aan dat je vóór de gebruiksvergunning intrekt, dan is dat geen gunst maar een risico: de flat mag niet worden gebruikt, en de inschrijving loopt vertraging op.
Verschijnt er in het kadastraal uittreksel een aantekening dat het gebouw geen gebruiksvergunning heeft, dan betekent dat niet automatisch dat het niet kan worden verkocht. Wat het precies betekent en wanneer de flat toch kan worden verkocht, leggen we uit in ons artikel over legalisatie en de termijn van augustus 2027.
Controles vóór de eerste betaling
| Wat je controleert | Waar |
| Bouwvergunning en ontwikkelaar | Website van de gemeente of het ministerie |
| Eigenaar van de grond en hypotheken | Kadastraal uittreksel van het perceel |
| Opleverdatum en boete | Contract bij de notaris |
| Betalingsschema per fase | Contract bij de notaris |
| Btw inbegrepen in de prijs | Contract en factuur |
| Gebruiksvergunning | Website van de instantie die de bouwvergunning afgaf |
Koop je liever een afgebouwde flat dan een op tekening, dan vind je het actuele aanbod bij de vastgoedadvertenties in Montenegro.
Veelgestelde vragen
Is het veilig om een flat op tekening te kopen? Zo veilig als de vergunning, de grond en het contract. Controleer de bouwvergunning op de website van de instantie, de lasten op de grond in het kadastraal uittreksel, en teken een contract bij een notaris met termijnen en boetes.
Moet het voorlopig koopcontract bij een notaris worden opgemaakt? Bij onroerend goed is het hoofdcontract een notariële akte, en de vormvoorschriften van het hoofdcontract gelden ook voor het voorlopige contract als de vorm een geldigheidsvoorwaarde is. Sluit het dus bij een notaris.
Wordt er overdrachtsbelasting betaald op een flat die je van de ontwikkelaar koopt? Niet bij de eerste verkoop. De prijs bevat 21% btw; overdrachtsbelasting wordt bij een latere doorverkoop betaald.
Wat als de ontwikkelaar te laat is? De wet verplicht de ontwikkelaar binnen vijf jaar af te bouwen of een jaarlijkse heffing te betalen, maar dat compenseert jou niet. De termijn en de contractuele boete moeten in je contract staan.
Kan ik vóór de gebruiksvergunning intrekken? Nee. Een gebouw mag vóór de gebruiksvergunning niet worden gebruikt, behalve voor proefdraaien van installaties.
Wanneer word ik eigenaar? Bij de inschrijving in het kadaster, en die is pas mogelijk als de ontwikkelaar de gebruiksvergunning heeft en het gebouw heeft laten inschrijven.
Bronnen
De regels over vergunningen, termijnen en gebruik komen uit de bouwwet (Staatsblad van Montenegro 19/2025; document in het Montenegrijns). De eis van een notariële akte staat in de wet op het notariaat (artikel 52), en de regels over voorlopige contracten en over de vorm van contracten waarmee onroerend goed wordt overgedragen in de wet op de verbintenissen (artikelen 40, 61 en 64). Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies; raadpleeg voor een concreet contract een notaris of advocaat.