شراء شقة قيد الإنشاء في الجبل الأسود: التصاريح والعقد والمخاطر

هل شراء شقة قيد الإنشاء آمن؟ بقدر ما يكون التصريح والأرض والعقد آمنة. تحقق من تصريح البناء على موقع الجهة، ومن الأعباء على الأرض في مستخرج السجل العقاري، ووقّع أمام كاتب العدل عقداً فيه مواعيد وغرامات.

شراء شقة على الخارطة على الساحل أو في بودغوريتسا مغرٍ لسبب بسيط: السعر أقل من سعر الشقة الجاهزة، ويمكن اختيار التصميم. لكنك تدفع ثمن شيء لم يوجد بعد، ويبقى في يد المطوّر المال وقرار موعد جاهزية الشقة معاً. والبحث المحلي يعكس ذلك: إلى جانب "kupovina stana u izgradnji" (شراء شقة قيد الإنشاء) تُضاف غالباً "iskustva" (تجارب) و"procedura" و"forum" و"na kredit" (بالقرض)، ويُبحث منفصلاً عن "kupovina stana od investitora" (الشراء من المطوّر).

يسير هذا المقال بالترتيب الذي يجب أن تتحقق به: التصريح، ثم الأرض، ثم العقد، ثم الضريبة، وأخيراً تصريح الاستخدام والتسجيل. والقواعد مأخوذة من قانون البناء لعام 2025 وقانون كتّاب العدل وقانون الالتزامات.

تصريح البناء أولاً، ثم الدفع

لا بناء قانونياً دون تصريح بناء، والمبنى الذي يُشيَّد دونه لا يجوز حتى توصيله بالشبكات. تصدر البلدية التصريح، وتصدره الوزارة للمباني التي تبلغ مساحتها الإجمالية 3,000 م² فأكثر وللفنادق ذات الأربع والخمس نجوم.

والخبر الجيد أن التحقق من ذلك سهل. فالقانون يلزم الجهة المختصة بنشر طلب التصريح على موقعها الإلكتروني خلال ثلاثة أيام، والتصريح الصادر خلال سبعة أيام. وإن لم يستطع المطوّر أن يريك التصريح ولم تجده على موقع البلدية أو الوزارة، فهذه أول وأخطر علامة للعدول عن الشراء.

ويحدد القانون والتصريح كذلك مواعيد تعنيك:

الرسم السنوي يعاقب المطوّر، لكنه لا يعيد إليك مالك ولا يسرّع البناء. لذلك يجب أن يكون موعد الإنجاز وعواقب التأخير في عقدك أنت.

الأرض والأعباء عليها

يُظهر مستخرج السجل العقاري للقطعة من يملك الأرض وهل هناك رهن مسجل عليها. وحين يموّل المطوّر البناء بقرض مصرفي، يكون الرهن على الأرض أو المبنى هو الضمان المعتاد. وهذا بحد ذاته ليس سبباً للعدول، لكن قبل الدفعة الأولى يجب أن تعرف كيف ستُحرَّر شقتك من هذا العبء. فالسند الموثق الذي سُجّل الرهن بموجبه قد يكون سنداً تنفيذياً مباشرة، أي أن المصرف يستطيع عند عدم السداد التوجه مباشرة إلى العقار. وما الذي يجب التحقق منه أيضاً في مستخرج السجل العقاري تناولناه في مقال الفحوص قبل الشراء.

العقد: أمام كاتب العدل، مع المواعيد والعواقب

يجب أن يُحرَّر عقد نقل ملكية العقار في صورة سند موثق لدى كاتب العدل؛ والتصرف القانوني الذي لا يُحرَّر بهذه الصورة لا ينتج أثراً قانونياً. والأمر نفسه ينطبق على العقد الابتدائي: فبحسب قانون الالتزامات تسري قواعد شكل العقد الأصلي على العقد الابتدائي أيضاً حين يكون الشكل شرطاً للصحة. ولذلك فالعقد الابتدائي الموقّع "في مكتب المطوّر" يحميك حماية ضعيفة.

العقد الابتدائي ملزم إذا تضمن العناصر الجوهرية للعقد الأصلي، وإن رفض المطوّر إبرام العقد الأصلي يمكن للمحكمة أن تلزمه بذلك. ويمكن طلب الإبرام خلال ستة أشهر من انقضاء الموعد المحدد للعقد الأصلي. ضمّن العقد على الأقل:

1. الوحدة بدقة: الطابق، ورقم الشقة، والمساحة الصافية، والمخطط.
2. السعر وما يشمله: ضريبة القيمة المضافة، وموقف السيارة، والمخزن.
3. جدول دفعات مرتبط بمراحل البناء لا بتواريخ التقويم.
4. موعد الإنجاز وغرامة تعاقدية على التأخير.
5. موعد لتصريح الاستخدام والتسجيل في السجل العقاري بوصفه التزاماً على المطوّر.
6. ما يحدث إذا تغيّر المشروع أو التصريح، وحق المشتري في فسخ العقد حينها.
7. استرداد الدفعات إن لم تُنجز الشقة.

ضريبة القيمة المضافة بدلاً من ضريبة نقل الملكية

في البيع الأول لشقة جديدة من المطوّر لا تُدفع ضريبة نقل ملكية العقار؛ فالسعر يتضمن ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%. أما ضريبة نقل الملكية فتُدفع عند إعادة البيع فقط، لذا يحسن أن ينص العقد على أن السعر شامل للضريبة. وقد شرحنا الفرق بين النظامين في مقالنا عن ضريبة نقل الملكية.

ولا تثقل ضريبة العقار السنوية كاهلك أثناء البناء: فمنذ تعديلات أكتوبر 2025 لم تعد المباني قيد الإنشاء خاضعة لها. وينشأ الالتزام حين تصبح المالك المسجل، وكيف تُحسب حينها شرحناه في مقالنا عن ضريبة العقار.

تصريح الاستخدام والتسجيل: متى تصبح الشقة ملكك

لا يجوز استخدام المبنى قبل صدور تصريح الاستخدام. يقدّم المطوّر الطلب بعد انتهاء الإشراف الفني، ويُجرى الفحص الفني، ويصدر التصريح بقرار يُنشر على موقع الجهة خلال ثلاثة أيام. ويلتزم المطوّر بتقديم طلب قيد المبنى في السجل العقاري خلال سبعة أيام من تسلم تصريح الاستخدام.

عندئذ فقط يمكن تسجيل شقتك باسمك، وأنت تكتسب الملكية بالتسجيل لا بالتوقيع ولا بالمفاتيح. وإن عرض عليك المطوّر السكن قبل تصريح الاستخدام فهذه ليست خدمة بل مخاطرة: فالشقة لا يجوز استخدامها، والتسجيل يتأخر.

وإن ظهرت في مستخرج السجل العقاري إشارة إلى أن المبنى بلا تصريح استخدام، فهذا لا يعني تلقائياً حظر البيع. وما تعنيه بالضبط ومتى يمكن بيع الشقة مع ذلك يشرحه مقالنا عن التقنين وموعد أغسطس 2027.

الفحوص قبل الدفعة الأولى

وإن كنت تفضل شقة جاهزة على شقة على الخارطة، فالعرض الحالي في إعلانات العقارات في الجبل الأسود.

الأسئلة الشائعة

هل يجب إبرام العقد الابتدائي أمام كاتب العدل؟ في العقار يكون العقد الأصلي سنداً موثقاً، وتسري قواعد شكل العقد الأصلي على العقد الابتدائي حين يكون الشكل شرطاً للصحة. لذلك أبرمه أمام كاتب العدل.

هل تُدفع ضريبة نقل الملكية عند الشراء من المطوّر؟ ليس في البيع الأول. فالسعر يتضمن ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%، وتُدفع ضريبة نقل الملكية عند إعادة البيع لاحقاً.

ماذا لو تأخر المطوّر؟ يلزمه القانون بالإنجاز خلال خمس سنوات وإلا دفع رسماً سنوياً، لكن ذلك لا يعوّضك. يجب أن يكون الموعد والغرامة التعاقدية في عقدك.

هل يمكنني السكن قبل تصريح الاستخدام؟ لا. لا يجوز استخدام المبنى قبل تصريح الاستخدام، باستثناء التشغيل التجريبي للمعدات.

متى أصبح مالكاً؟ عند التسجيل في السجل العقاري، ولا يكون ممكناً إلا بعد حصول المطوّر على تصريح الاستخدام وقيده المبنى.

المصادر

قواعد التصاريح والمواعيد والاستخدام مأخوذة من قانون البناء (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 19/2025). ويفرض قانون كتّاب العدل شكل السند الموثق (المادة 52)، بينما ينظم قانون الالتزامات قواعد العقد الابتدائي وشكل عقود نقل ملكية العقار (المواد 40 و61 و64). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لعقد محدد استشر كاتب عدل أو محامياً.