العربون عند شراء شقة في الجبل الأسود: متى يُسترد، ومتى يضيع، ولماذا يُبرم العقد الابتدائي أمام كاتب العدل

هل يُسترد العربون إذا تراجع المشتري؟ ليس تلقائياً. إذا كان المشتري مسؤولاً عن عدم التنفيذ، يمكن للبائع أن يحتفظ بالعربون أو أن يطالب بالتنفيذ أو بالتعويض. ويُرد العربون إذا اتُّفق على ذلك، أو إذا أصبح التنفيذ مستحيلاً بسبب حدث لا يُسأل عنه أي من الطرفين.

عند شراء شقة في الجبل الأسود كثيراً ما ينتقل المال من يد إلى يد قبل الوصول إلى كاتب العدل بوقت طويل: يدفع المشتري عربوناً (kapara) كي يسحب البائع إعلانه، ويقبله البائع كي يأخذ المشتري الاتفاق بجدية. وتبدأ المشكلة حين يتراجع أحد الطرفين. والبحث المحلي يكشف موضع الالتباس: إلى جانب "kapara za stan" (عربون شقة) تُضاف غالباً "iznos" (المبلغ) و"primjer" (مثال) و"ugovor" (عقد)، وتليها مباشرة "kapara ili avans" (عربون أم دفعة مقدمة) و"kapara odustanica" (العربون بوصفه بدل عدول) و"vraćanje dvostruke kapare" (استرداد ضعف العربون).

يشرح هذا المقال ما يقوله قانون الالتزامات في الجبل الأسود فعلاً، ولماذا لا يمكن للعربون أن يحل محل كاتب العدل عند شراء شقة، وكم يكلف العقد الابتدائي وفق تعرفة كتّاب العدل السارية منذ 9 أبريل 2026.

ما هو العربون في القانون

العربون مبلغ من المال يسلمه أحد الطرفين إلى الآخر عند إبرام العقد علامةً على أن العقد قد أُبرم. ويستخلص القانون من ذلك ثلاث قواعد:

1. يُعدّ العقد مبرماً عند دفع العربون، ما لم يُتفق على غير ذلك.
2. عند تنفيذ العقد يُرد العربون أو يُحتسب من الثمن. وفي شراء الشقة يُحتسب من الثمن عادةً.
3. العربون ليس تذكرة خروج. ما لم يُتفق على غير ذلك، لا يستطيع المشتري العدول عن العقد بترك العربون، ولا البائع بردّ ضعفه.

القاعدة الثالثة تفاجئ معظم الناس. فعبارة "سأرد لك الضعف وتعود الشقة متاحة" ليست حقاً يملكه البائع لمجرد أنه قبض عربوناً. هذا الحق لا يوجد إلا إذا اتُّفق عليه صراحةً، وعندها يُعدّ العربون بدل عدول (انظر أدناه).

في شراء الشقة لا يحل العربون محل كاتب العدل

يجب أن يُحرَّر التصرف القانوني الذي يكون موضوعه نقل ملكية عقار أو اكتسابها في صورة سند موثق لدى كاتب العدل، والتصرف الذي لا يُحرَّر بهذه الصورة لا ينتج أثراً قانونياً. والأمر نفسه ينطبق على العقد الابتدائي: فقواعد شكل العقد الأصلي تسري على العقد الابتدائي أيضاً حين يكون الشكل شرطاً للصحة.

لذلك فإن إيصالاً يقول "استُلم عربون عن الشقة"، موقّعاً في الشقة أو في مكتب الوساطة، لا يمكن أن يحل محل هذا الشكل. ادفع العربون مع عقد ابتدائي مبرم أمام كاتب العدل، ولا تدفعه قبل ذلك دون التحقق من مستخرج السجل العقاري. وما الذي تبحث عنه فيه شرحناه في مقال الفحوص قبل الشراء.

من يخسر العربون ومن يرد ضعفه

إذا لم يُنفَّذ العقد، يمنح القانون الطرف غير المخطئ حق الاختيار. وما يمكنه المطالبة به يتوقف على من يتحمل المسؤولية:

وثلاث إضافات من الجزء نفسه من القانون:

• من يطالب بالتنفيذ يحق له أيضاً التعويض عن ضرر التأخير.
• يجوز للمحكمة، بطلب من أحد الطرفين، أن تخفض العربون المبالغ فيه. ولا يحدد القانون مقدار العربون؛ فالمبلغ يُتفق عليه.
• إذا نُفذ الالتزام جزئياً، كأن يكون المشتري قد دفع جزءاً من الثمن إضافة إلى العربون، فلا يستطيع الدائن أن يحتفظ بالعربون ببساطة: يمكنه المطالبة بالباقي وبالتعويض، لكن العربون يُحتسب من التعويض.

إذن فضعف العربون ليس عقوبة تلقائية. إنه واحد من ثلاثة مطالب يختار المشتري بينها حين يكون البائع مسؤولاً عن عدم التنفيذ. وإذا أنكر البائع خطأه، فالمحكمة هي التي تفصل في النهاية.

العربون والدفعة المقدمة وبدل العدول ليست شيئاً واحداً

إذا اتُّفق مع العربون على حق العدول، عُدّ العربون بدل عدول: من دفعه يخسره، ومن قبضه يرد ضعفه. وينقضي هذا الحق حين يبدأ الطرف في تنفيذ العقد أو في قبول التنفيذ. وإذا لم يُتفق على مهلة للعدول، أمكن استعماله حتى انقضاء أجل تنفيذ الالتزام.

لذلك لا تكتب في العقد الابتدائي "دُفع 10,000 €" فقط. اكتب هل هو عربون أم دفعة مقدمة أم بدل عدول. فعلى هذه الكلمة الواحدة يتوقف ما إذا كنت ستسترد، إن فشلت الصفقة، المبلغ نفسه أو ضعفه أو لا شيء.

ما الذي يجب أن يتضمنه العقد الابتدائي

العقد الابتدائي ملزم إذا تضمن العناصر الجوهرية للعقد الأصلي. وإذا رفض الطرف الآخر إبرام العقد الأصلي، يمكن للمحكمة أن تلزمه بذلك؛ وتُرفع الدعوى خلال ستة أشهر من انقضاء الموعد المحدد لإبرام العقد الأصلي. ولا يكون العقد الابتدائي ملزماً إذا تغيرت الظروف منذ إبرامه إلى حد أنه ما كان ليُبرم لو كانت قائمة وقتها.

ضمّن العقد الابتدائي لشراء شقة على الأقل:

1. الطرفين والعقار كما هو مسجل في السجل العقاري: البلدية العقارية، ورقم القطعة، ورقم المستخرج، وتعيين الوحدة.
2. الثمن وطريقة الدفع، بما في ذلك مبلغ الدفعة وطبيعتها: عربون أم دفعة مقدمة أم بدل عدول.
3. الموعد النهائي لإبرام العقد الأصلي، لأن مهلة الأشهر الستة تبدأ منه.
4. حالة الشقة عند التسليم: الأعباء، والرهن، والمستأجرون، وفواتير الخدمات غير المدفوعة.
5. ما يحدث إذا لم يوافق المصرف على القرض في مهلة محددة، إن كنت تشتري بقرض. فالقانون لا ينظم هذه الحالة تحديداً، لذا الأفضل أن ينظمها العقد. وكيف يعمل التمويل العقاري شرحناه في مقال القروض العقارية وأسعار الفائدة.

وإن كنت تشتري شقة قيد الإنشاء، فالعقد الابتدائي مع المطوّر يحتاج إلى بنود إضافية: مواعيد البناء، وجدول دفعات حسب المراحل، وتصريح الاستخدام. وقد تناولنا ذلك في مقال شراء شقة قيد الإنشاء.

كم يكلف العقد الابتدائي لدى كاتب العدل

وفق تعرفة أتعاب كتّاب العدل ونفقاتهم، المنشورة في الجريدة الرسمية للجبل الأسود 49/2026 والسارية منذ 9 أبريل 2026، يُدفع عن تحرير العقد الابتدائي لدى كاتب العدل 50% من الأتعاب المستحقة عن العقد نفسه. وإذا أُبرم العقد الأصلي لدى كاتب العدل نفسه، تُخصم من أتعابه المبالغ المدفوعة عن العقد الابتدائي.

مثال لشقة قيمتها 100,000 €: أتعاب العقد في هذه الشريحة 480 €، فيكلف العقد الابتدائي 240 €. وحين تبرم العقد الأصلي لدى كاتب العدل نفسه تدفع 240 € أخرى. وتُضاف ضريبة القيمة المضافة إلى الأتعاب، والتعرفة إلزامية: لا يجوز لكاتب العدل أن يتقاضى أكثر ولا أقل. ويكلف ملحق العقد 30% من الأتعاب، وفسخ العقد لدى كاتب العدل 30% كذلك.

ويمكنك أيضاً دفع العربون وباقي الثمن عبر الحساب الخاص لكاتب العدل، فلا يصل المال إلى البائع إلا بعد تحقق الشروط المتفق عليها. وأتعاب ذلك 0.3% من المبلغ، بحد أدنى 150 €، عن كل ستة أشهر بدأت من مدة الحفظ. أما القائمة الكاملة للتكاليف والخطوات حتى التسجيل ففي مقال عقد البيع أمام كاتب العدل.

قبل أن تدفع العربون

يدفع المشتري ضريبة نقل الملكية عند العقد الأصلي، وكيف تُحسب شرحناه في مقال ضريبة نقل ملكية العقار. وتصفح الشقق والمنازل المتاحة في إعلانات العقارات.

الأسئلة الشائعة

هل يجب على البائع رد ضعف العربون إذا تراجع؟ إذا كان البائع مسؤولاً عن عدم التنفيذ، يمكن للمشتري المطالبة بضعف العربون، لكن ذلك خيار من ثلاثة: يمكنه أيضاً المطالبة بالتنفيذ، أو بالتعويض مع رد العربون. وإذا اتُّفق على العربون بوصفه بدل عدول، فالبائع الذي يعدل يرد الضعف.

كم ينبغي أن يكون عربون الشقة؟ لا يحدد القانون مبلغاً. فهو يُتفق عليه، ويجوز للمحكمة بطلب من أحد الطرفين أن تخفض العربون المبالغ فيه.

العربون أم الدفعة المقدمة: أيهما أفضل للمشتري؟ الدفعة المقدمة تُرد عند الفسخ مع فوائد التأخير، لكنها لا تُضاعف أبداً. أما العربون فيمنح المشتري مطالبة أقوى إذا أخطأ البائع، لكنه يعرّضه لخطر أكبر إذا فشلت الصفقة بخطئه هو. المهم أن ينص العقد بدقة على أيهما المقصود.

هل يجب إبرام العقد الابتدائي لشراء شقة أمام كاتب العدل؟ نعم. فحين يكون الشكل شرطاً لصحة العقد الأصلي، يسري الشكل نفسه على العقد الابتدائي، ويجب أن يكون عقد نقل ملكية العقار سنداً موثقاً.

كم يكلف العقد الابتدائي لدى كاتب العدل؟ نصف أتعاب العقد، مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة. ولشقة قيمتها 100,000 € يبلغ ذلك 240 €، ويُخصم المبلغ من أتعاب العقد الأصلي إذا أبرمته لدى كاتب العدل نفسه.

المصادر

قواعد العربون وبدل العدول والعقد الابتدائي مأخوذة من قانون الالتزامات (المادة 40 والمواد من 75 إلى 79)، وقواعد رد ما دُفع عند الفسخ واستحالة التنفيذ من المادتين 127 و132 من القانون نفسه. ويفرض شكل السند الموثق المادة 52 من قانون كتّاب العدل. أما الأتعاب فمأخوذة من تعرفة أتعاب كتّاب العدل ونفقاتهم (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 49/2026، البندان التعرفيان 1 و15)، التي تنشرها غرفة كتّاب العدل في الجبل الأسود. Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لعقد محدد استشر كاتب عدل أو محامياً.