Primiți înapoi arvuna dacă vânzarea unui apartament din Muntenegru nu se mai face? Depinde cine este de vină. Dacă este cumpărătorul, vânzătorul poate păstra arvuna; dacă este vânzătorul, cumpărătorul poate alege între executarea contractului, despăgubiri cu restituirea arvunei sau dublul arvunei. Arvuna nu vă dă dreptul să vă retrageți decât dacă așa s-a convenit, iar antecontractul pentru un apartament se încheie la notar.
Când un apartament își schimbă proprietarul în Muntenegru, banii circulă adesea cu mult înainte de notar: cumpărătorul plătește o arvună (kapara) ca vânzătorul să retragă anunțul, iar vânzătorul o acceptă ca cumpărătorul să ia tranzacția în serios. Problemele încep când una dintre părți se retrage. Căutările locale arată unde stă confuzia: lângă „kapara za stan” (arvună pentru un apartament), oamenii adaugă cel mai des „iznos” (suma), „primjer” (exemplu) și „ugovor” (contract), urmate îndeaproape de „kapara ili avans” (arvună sau avans), „kapara odustanica” (arvuna ca preț al retragerii) și „vraćanje dvostruke kapare” (restituirea dublului arvunei).
Articolul acesta explică ce spune de fapt Legea obligațiilor din Muntenegru, de ce o arvună nu poate înlocui notarul când cumpărați un apartament și cât costă un antecontract conform tarifului notarial în vigoare din 9 aprilie 2026. Acest ghid este util dacă urmează să plătiți sau să primiți o arvună pentru un apartament în Muntenegru.
Ce este arvuna conform legii
Arvuna este o sumă de bani pe care o parte i-o dă celeilalte la încheierea contractului, ca semn că acesta a fost încheiat. Legea derivă de aici trei reguli:
- Contractul se consideră încheiat în momentul în care se dă arvuna, dacă nu s-a convenit altfel.
- Când contractul este executat, arvuna se restituie sau se scade din preț. La un apartament, ea se scade de regulă din preț.
- Arvuna nu este un bilet de ieșire. Dacă nu s-a convenit altfel, cumpărătorul nu se poate retrage lăsând arvuna, iar vânzătorul nu se poate retrage restituind dublul ei.
A treia regulă îi surprinde pe cei mai mulți. „Vă dau înapoi dublul și apartamentul este iar liber” nu este un drept pe care vânzătorul îl are doar pentru că a acceptat o arvună. Acest drept există numai dacă l-ați convenit în mod expres, iar atunci arvuna contează ca arvună de retractare (vedeți mai jos).
La un apartament, arvuna nu înlocuiește notarul
Un act juridic al cărui obiect este transferul sau dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil trebuie încheiat ca act notarial, iar un act care nu respectă această formă nu produce efecte juridice. Același lucru este valabil pentru antecontract: regulile de formă ale contractului principal se aplică și antecontractului atunci când forma este o condiție de validitate.
O chitanță pe care scrie „am primit arvuna pentru apartament”, semnată în apartament sau la o agenție, nu poate deci înlocui această formă. Plătiți arvuna împreună cu un antecontract încheiat în fața notarului și, până atunci, nu o plătiți fără să fi verificat extrasul de carte funciară. La ce să vă uitați în el găsiți în articolul nostru despre verificările dinainte de cumpărare.
Cine pierde arvuna și cine restituie dublul
Dacă contractul nu este executat, legea îi dă părții care nu este de vină o alegere. Ce poate cere depinde de cine este răspunzător:
| Cine este de vină pentru neexecutare | Ce poate cere cealaltă parte, la alegere |
| Cumpărătorul, care a dat arvuna | Executarea contractului, dacă mai este posibilă; sau despăgubiri, cu arvuna scăzută sau restituită; sau păstrarea arvunei |
| Vânzătorul, care a primit arvuna | Executarea contractului, dacă mai este posibilă; sau despăgubiri plus restituirea arvunei; sau restituirea dublului arvunei |
Trei completări din aceeași parte a legii:
- O parte care cere executarea are dreptul și la despăgubiri pentru întârziere.
- La cererea unei părți, instanța poate reduce o arvună excesiv de mare. Legea nu stabilește cât de mare poate fi o arvună; suma se negociază.
- Dacă obligația a fost executată parțial, de exemplu dacă pe lângă arvună cumpărătorul a plătit o parte din preț, creditorul nu poate pur și simplu să păstreze arvuna: poate cere restul și despăgubiri, dar arvuna se scade din despăgubiri.
Dublul arvunei nu este deci o penalitate automată. Este una dintre cele trei pretenții dintre care alege cumpărătorul când vânzătorul este răspunzător de neexecutare. Dacă vânzătorul contestă că ar fi de vină, decide în cele din urmă instanța.
Arvuna, avansul și arvuna de retractare nu sunt același lucru
| Arvuna (kapara) | Avansul | Arvuna de retractare (odustanica) | |
| Ce este | Un semn că s-a încheiat contractul | O parte din preț plătită în avans | Prețul unui drept convenit de a se retrage |
| Vă puteți retrage plătind-o | Nu, dacă nu s-a convenit | Nu | Da, acesta este scopul ei |
| Dacă cumpărătorul se retrage sau este de vină | Vânzătorul alege: executare, despăgubiri sau păstrarea arvunei | La rezoluțiune se restituie cu dobândă penalizatoare, iar cumpărătorul datorează eventualele daune provocate | Cumpărătorul pierde suma |
| Dacă vânzătorul se retrage sau este de vină | Cumpărătorul alege: executare, despăgubiri plus restituire sau dublul arvunei | Se restituie cu dobândă penalizatoare din ziua primirii, plus despăgubiri | Vânzătorul restituie dublul |
Când odată cu arvuna se convine un drept de retragere, arvuna contează ca arvună de retractare (odustanica): cine a dat-o o pierde, iar cine a primit-o restituie dublul. Acest drept încetează când partea începe să execute contractul sau să accepte executarea. Dacă nu s-a convenit un termen pentru retragere, dreptul poate fi folosit până la expirarea termenului pentru executarea obligației.
Așa că nu scrieți în antecontract doar „s-au plătit 10.000 €”. Precizați dacă este arvună, avans sau arvună de retractare. Acest singur cuvânt decide dacă, în cazul în care tranzacția cade, primiți înapoi aceeași sumă, dublul ei sau nimic.
Ce trebuie să conțină antecontractul
Un antecontract este obligatoriu dacă conține elementele esențiale ale contractului principal. Dacă cealaltă parte refuză să încheie contractul principal, instanța o poate obliga să o facă; cererea trebuie depusă în șase luni de la expirarea termenului stabilit pentru încheierea contractului principal. Un antecontract nu este obligatoriu dacă împrejurările s-au schimbat atât de mult de la încheierea lui încât nu ar fi fost încheiat dacă ar fi existat atunci.
Treceți în antecontractul pentru un apartament cel puțin următoarele:
- Părțile și proprietatea așa cum este înscrisă în cadastru: unitatea cadastrală, numărul parcelei, numărul extrasului de carte funciară și identificarea unității.
- Prețul și condițiile de plată, inclusiv suma și natura plății: arvună, avans sau arvună de retractare.
- Termenul pentru încheierea contractului principal, pentru că de la el curge termenul de șase luni.
- Starea apartamentului la predare: sarcini, ipotecă, chiriași, facturi de utilități neplătite.
- Ce se întâmplă dacă banca nu aprobă creditul ipotecar într-un termen stabilit, dacă cumpărați cu credit. Legea nu reglementează anume această situație, așa că este mai bine să o facă contractul. Cum funcționează un credit ipotecar găsiți în articolul nostru despre credite ipotecare și dobânzi.
Dacă cumpărați un apartament în construcție, un antecontract cu dezvoltatorul are nevoie de puncte în plus: termenele construcției, un plan de plăți pe etape și autorizația de utilizare. Acestea sunt tratate în articolul nostru despre cumpărarea unei proprietăți în construcție.
Cât costă un antecontract la notar
Conform Tarifului privind onorariile și cheltuielile notarilor, publicat în Monitorul Oficial al Muntenegrului 49/2026 și în vigoare din 9 aprilie 2026, pentru întocmirea unui antecontract notarul percepe 50 % din onorariul care s-ar aplica pentru contractul propriu-zis. Dacă apoi contractul principal se încheie la același notar, onorariul pentru acesta se reduce cu suma plătită pentru antecontract.
Exemplu pentru un apartament în valoare de 100.000 €: onorariul pentru un contract din această tranșă de valoare este de 480 €, așa că antecontractul costă 240 €. Când încheiați contractul principal la același notar, mai plătiți 240 €. La onorariu se adaugă TVA, iar tariful este obligatoriu: un notar nu poate cere nici mai mult, nici mai puțin. Un act adițional la contract costă 30 % din onorariu, iar rezilierea în fața notarului tot 30 %.
Puteți plăti arvuna și restul prețului și prin contul special al notarului, astfel încât banii să ajungă la vânzător numai după ce condițiile convenite sunt îndeplinite. Onorariul pentru aceasta este de 0,3 % din sumă, cel puțin 150 €, pentru fiecare perioadă începută de șase luni de păstrare. Lista completă a costurilor și a pașilor până la înscriere este în articolul nostru despre contractul de vânzare-cumpărare la notar.
Înainte să plătiți o arvună
| Verificarea | De ce |
| Extrasul de carte funciară: proprietar, sarcini, mențiuni | Nu se plătește arvună pentru un apartament pe care vânzătorul nu îl poate transfera |
| Dacă plata este arvună, avans sau arvună de retractare | Aceasta decide cât primiți înapoi |
| Termenul pentru contractul principal | De la el curge termenul de șase luni pentru o acțiune în instanță |
| Condiția privind creditul ipotecar | Ca să nu pierdeți arvuna dacă banca refuză |
| Antecontractul în fața notarului | Fără această formă, antecontractul nu produce efecte juridice |
Impozitul pe transfer îl plătește cumpărătorul la contractul principal, iar cum se calculează explicăm în articolul nostru despre impozitul pe transferul proprietății. Răsfoiți apartamentele și casele actuale în anunțurile noastre imobiliare.
Întrebări frecvente
Se restituie arvuna dacă cumpărătorul se retrage? Nu automat. Dacă cumpărătorul este răspunzător de neexecutare, vânzătorul poate păstra arvuna sau poate cere executarea ori despăgubiri. Arvuna se restituie dacă așa s-a convenit sau dacă executarea devine imposibilă din cauza unui eveniment pentru care niciuna dintre părți nu răspunde.
Trebuie vânzătorul să restituie dublul dacă se retrage? Dacă vânzătorul este răspunzător de neexecutare, cumpărătorul poate cere dublul arvunei, dar aceasta este una dintre cele trei opțiuni: cumpărătorul poate cere și executarea sau despăgubiri plus restituirea arvunei. Dacă arvuna a fost convenită ca arvună de retractare, un vânzător care se retrage restituie dublul.
Cât de mare ar trebui să fie arvuna pentru un apartament? Legea nu stabilește o sumă. Ea se negociază, iar la cererea unei părți instanța poate reduce o arvună excesiv de mare.
Arvună sau avans: ce este mai bine pentru cumpărător? Un avans se restituie cu dobândă penalizatoare la rezoluțiune, dar niciodată dublat. O arvună îi dă cumpărătorului o pretenție mai puternică dacă vânzătorul este de vină, dar îl expune mai mult dacă tranzacția cade din vina lui. Important este ca în contract să scrie exact despre care dintre ele este vorba.
Trebuie încheiat la notar antecontractul pentru un apartament? Da. Când forma este o condiție de validitate pentru contractul principal, aceeași formă se aplică și antecontractului, iar un contract de transfer al proprietății asupra unui imobil trebuie să fie act notarial.
Cât costă un antecontract la notar? Jumătate din onorariul pentru contract, plus TVA. Pentru un apartament de 100.000 € aceasta înseamnă 240 €, iar suma se scade din onorariul pentru contractul principal dacă îl încheiați la același notar.
Surse
Regulile privind arvuna, arvuna de retractare și antecontractele provin din Legea obligațiilor (articolele 40 și 75–79), iar regulile privind restituirea prestațiilor la rezoluțiune și când executarea devine imposibilă din articolele 127 și 132 ale aceleiași legi. Forma actului notarial este cerută de articolul 52 din Legea notarilor. Onorariile sunt preluate din Tariful privind onorariile și cheltuielile notarilor (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 49/2026, pozițiile tarifare 1 și 15), publicat de Camera Notarilor din Muntenegru. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru un contract concret, consultați un notar sau un avocat.