Cum obțineți și cum citiți extrasul de carte funciară în Muntenegru? Din 10 iulie 2026 îl puteți descărca semnat electronic de pe portalul listovi.ekatastar.me, pentru o taxă administrativă de 2 € și un tarif de 3 €. În foaia „B” sau „V” verificați cine este proprietarul, iar în foaia „G” sarcinile: ipoteci, litigii, interdicții, închirieri lungi și mențiuni privind legalizarea.
Înainte de orice cumpărare, vânzare, donație sau credit, cineva cere list nepokretnosti, extrasul din cadastrul imobiliar. Căutările locale arată cum îl caută oamenii: lângă „list nepokretnosti”, ei adaugă cel mai des „crna gora”, „online” și „po matičnom broju” (după codul numeric personal) și caută separat „posjedovni list po imenu i prezimenu” (foaia de posesie după nume și prenume) și „ekatastar crna gora”.
Articolul acesta explică ce este extrasul de carte funciară, cum poate fi obținut electronic din iulie 2026, cât costă, cum se citește secțiune cu secțiune și ce trebuie să verifice în el un cumpărător înainte de plată. Acest ghid este util dacă urmează să cumpărați, să vindeți sau să primiți o proprietate în Muntenegru.
Ce este extrasul de carte funciară și ce este foaia de posesie
Conform Legii privind măsurătorile de stat și cadastrul imobiliar, list nepokretnosti este documentul de bază privind imobilele și drepturile asupra lor. El cuprinde toate parcelele cadastrale ale aceluiași titular din aceeași unitate cadastrală și clădirile de pe ele. Un extras certificat și un extras parțial din el sunt înscrisuri publice, iar oricine are dreptul să consulte datele din cadastru și să i se elibereze un extras.
Posjedovni list (foaia de posesie) provine din cadastrul funciar, pe care legea îl definește ca o evidență a situației de fapt, adică a posesiei. Acolo unde cadastrul imobiliar nu a fost încă înființat se folosește cadastrul funciar existent, iar în ziua în care cadastrul imobiliar începe să se aplice pentru o unitate cadastrală, cadastrul funciar își încetează valabilitatea acolo. Această muncă este încă în desfășurare: atât în 2025, cât și în 2026 au fost publicate în Monitorul Oficial decizii de confirmare a bazei de date a cadastrului imobiliar pentru unități cadastrale individuale.
Cum obțineți extrasul de carte funciară
| Metoda | Cum | Ce primiți |
| Electronic, din 10 iulie 2026 | Portalul listovi.ekatastar.me, autentificare cu cartea de identitate sau prin sistemul NS eID, plată electronică | Un document semnat electronic, valabil juridic, cu istoricul cererilor |
| La un birou regional al Administrației Imobiliare | O cerere la ghișeu, cu plata taxei și a tarifului | Un extras certificat; legea cere eliberarea lui în trei zile |
| Vizualizarea publică eKatastar | Portalul ekatastar.me, cu datele publice de autentificare afișate pe pagina de conectare | O vizualizare a datelor, nu un document certificat |
Pentru un extras de carte funciară sau o foaie de posesie, lista taxelor Administrației Imobiliare prevede o taxă administrativă de 2 € și un tarif de 3 €, iar referința plății este numărul extrasului sau numărul parcelei și al unității. Dacă vreți toate imobilele unui titular într-o municipalitate sau în Muntenegru, acesta este un certificat separat, cu o taxă de 3 € și un tarif de 5 €.
Cum îl citiți: foile A, B, V și G
| Foaia | Ce conține | La ce să fiți atenți |
| Foaia A | Parcela: unitatea cadastrală, numărul, forma și suprafața, categoria de folosință, clasa și categoria terenului, denumirea sau adresa | Ca numărul parcelei și suprafața să corespundă cu ce se vinde |
| Foaia B | Titularul drepturilor asupra parcelei și întinderea dreptului | Dacă vânzătorul este proprietar unic sau coproprietar cu o cotă |
| Foaia V | Clădirile și unitățile: poziția, suprafața, destinația, numărul de etaje, numărul de camere, anul construcției și situația juridică a construcției, cu titularii drepturilor | Ca apartamentul să aibă identificarea corectă a unității și suprafața netă și care este situația lui juridică |
| Foaia V, partea 1 | Rețelele de utilități și titularii drepturilor asupra lor | Relevantă pentru terenuri și infrastructură |
| Foaia G | Sarcini și restricții | Ipoteci, litigii, interdicții, închirieri, servituți |
Pentru un apartament, cea mai importantă este foaia „V”, pentru că arată unitatea, de exemplu identificarea apartamentului, etajul și suprafața netă, și cine deține această unitate. Dacă extrasul consemnează că clădirea nu are autorizație de utilizare sau se află în procedura de legalizare, acest lucru nu înseamnă automat că apartamentul nu poate fi vândut, dar schimbă riscurile. Ce înseamnă exact aceste mențiuni explicăm în articolul nostru despre legalizare și termenul din august 2027.
Intabularea, înscrierea provizorie și notarea
Legea cunoaște trei tipuri de înscriere:
- Intabularea (uknjižba) este o înscriere prin care drepturile se dobândesc, se transferă, se restrâng sau se sting fără justificare ulterioară. Așa se dobândește, de exemplu, proprietatea asupra unui apartament cumpărat.
- Înscrierea provizorie (predbilježba) este o înscriere supusă justificării ulterioare. Ea se consemnează în foaia „G” și are efect de rang: cine este înscris provizoriu are prioritate față de înscrierile ulterioare dacă înscrierea provizorie este justificată.
- Notarea (zabilježba) este înscrierea unor fapte juridice care pot avea efecte juridice în condițiile stabilite de lege, de exemplu un litigiu sau o construcție.
O regulă importantă pentru cumpărători: o înscriere poate fi admisă numai împotriva persoanei care, în momentul depunerii cererii, este înscrisă ca titular al dreptului sau care este înscrisă în același timp. Așa că cumpărați de la persoana trecută în foaia „B” sau „V”. Dacă proprietarul a decedat, mai întâi se înscriu moștenitorii, pe baza deciziei de moștenire; cum funcționează acest lucru este descris în articolul nostru despre moștenire și procedura succesorală. Dacă un drept este încă înscris pe numele unei persoane decedate, Administrația cere din oficiu certificatul de deces și notează dreptul moștenitorilor.
Ce ar trebui să-l alarmeze pe un cumpărător în foaia „G”
| Mențiunea din foaia „G” | Ce înseamnă | Ce faceți |
| Ipotecă | Apartamentul garantează datoria cuiva, indiferent de schimbarea proprietarului | Datoria se închide din preț, iar ipoteca se radiază înainte de plata restului |
| Notarea unui litigiu | Există un litigiu privind proprietatea | Aflați despre ce este litigiul; de la modificările din decembrie 2025 se radiază din oficiu la cinci ani de la înscriere, dacă nu este reînnoit |
| Interdicție de înstrăinare și grevare | Proprietarul nu poate vinde sau greva liber apartamentul | Nu cumpărați până la încetarea interdicției |
| Drept de preempțiune | Cineva are prioritate la cumpărare | Verificați dacă a renunțat sau a primit oferta |
| Închiriere mai lungă de cinci ani | Cumpărătorul preia poziția proprietarului și nu poate cere predarea apartamentului înainte de expirarea contractului | Țineți cont de închiriere în decizie și în preț |
| Servituți | Un drept de trecere, de folosință sau uzufruct | Verificați dacă vă stânjenesc folosința dorită |
| Notarea construcției | Clădirea este în construcție | Uitați-vă la autorizația de construire și la termenul de finalizare |
| Mențiuni privind legalizarea | O decizie de legalizare, o interdicție de înstrăinare sau de activitate, un ordin de demolare | Verificați stadiul procedurii înainte să plătiți ceva |
Cum se cumpără un apartament ipotecat găsiți în articolul nostru despre vânzarea unui apartament ipotecat, iar clădirile în construcție în articolul nostru despre cumpărarea unei proprietăți în construcție. O listă mai largă de verificări înainte de cumpărare este în articolul nostru despre cumpărarea în siguranță.
Înainte să plătiți
Cereți un extras de carte funciară eliberat în aceeași zi sau cu cel mult câteva zile înainte, pentru că înscrierile se schimbă. Comparați numărul parcelei, identificarea unității și suprafața cu anunțul și cu antecontractul, verificați că vânzătorul este înscris ca proprietar cu cotă integrală sau că semnează toți coproprietarii și citiți foaia „G” până la capăt. Răsfoiți apartamentele și casele actuale în categoria noastră imobiliare.
Întrebări frecvente
Cum obțin online un extras de carte funciară? Prin portalul listovi.ekatastar.me, pe care Administrația Imobiliară l-a lansat la 10 iulie 2026. Vă autentificați cu cartea de identitate sau prin sistemul NS eID, plata este electronică, iar documentul este semnat electronic și valabil juridic.
Cât costă un extras de carte funciară? Lista taxelor Administrației Imobiliare prevede o taxă administrativă de 2 € și un tarif de 3 €.
Care este diferența dintre extrasul de carte funciară și foaia de posesie? Extrasul de carte funciară este un document al cadastrului imobiliar privind drepturile asupra proprietății. Foaia de posesie provine din cadastrul funciar, o evidență a situației de fapt, care se folosește acolo unde cadastrul imobiliar nu a fost încă înființat.
Pot afla toate proprietățile pe care le deține o persoană? Pentru aceasta există un certificat privind imobilele unui titular într-o municipalitate sau în Muntenegru, cu o taxă de 3 € și un tarif de 5 €.
Ce înseamnă înscrierea provizorie în extrasul de carte funciară? Este înscrierea unui drept supusă justificării ulterioare. Are efect de rang, așa că are prioritate față de înscrierile ulterioare dacă este justificată.
Este valabil un extras de carte funciară electronic? Da. Potrivit Administrației Imobiliare, un extras semnat electronic este valabil juridic și poate fi folosit în toate procedurile care cer un extras de carte funciară.
Surse
Conținutul cadastrului, extrasul, tipurile de înscriere și sarcinile sunt reglementate de Legea privind măsurătorile de stat și cadastrul imobiliar (articolele 2, 9, 49, 53, 55, 65, 78, 83, 85, 96 și 111b), cu modificările din Monitorul Oficial al Muntenegrului 160/2025 privind radierea notărilor de litigiu și mențiunile privind legalizarea. Poziția cumpărătorului față de un chiriaș este reglementată de articolul 619 din Legea obligațiilor. Eliberarea electronică este descrisă în anunțul Administrației Imobiliare din 10 iulie 2026 (pagina este în limba muntenegreană), iar taxele în lista taxelor administrative a Administrației Imobiliare (pagina este în limba muntenegreană), publicată la 1 iulie 2026. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru o proprietate concretă, consultați un notar sau un avocat.