Како да добиете имотен лист во Црна Гора и што да проверите во него? Од 10 јули 2026 се презема преку порталот listovi.ekatastar.me, со лична карта или системот NS eID, како електронски потпишан и правно валиден документ; на шалтер чини 2 € такса и 3 € надоместок. Пред купување проверете дали продавачот е запишан во листот „B“ или „V“ и прочитајте го листот „G“ со товарите до крај.
Пред секое купување, продажба, подарок или кредит некој го бара list nepokretnosti, имотниот лист од катастарот на недвижностите. Локалните пребарувања покажуваат како луѓето го бараат: покрај „list nepokretnosti“ најчесто додаваат „crna gora“, „online“ и „po matičnom broju“ (по матичен број), а посебно бараат и „posjedovni list po imenu i prezimenu“ (поседовен лист по име и презиме) и „ekatastar crna gora“. Овој водич е корисен ако купувате недвижност во Црна Гора и сакате сами да го прочитате имотниот лист.
Овој текст објаснува што е имотниот лист, како од јули 2026 може да се добие електронски, колку чини, како да се чита дел по дел и што мора купувачот да провери во него пред да плати.
Што е имотниот лист, а што поседовниот лист
Според Законот за државниот премер и катастарот на недвижностите, имотниот лист е основниот документ за недвижностите и правата на нив. Ги опфаќа сите катастарски парцели на истиот имател во истата катастарска општина и објектите на нив. Заверениот препис и делумниот препис од него се јавни исправи, а секој има право да ги разгледува податоците од катастарот и да добие препис.
Posjedovni list (поседовниот лист) доаѓа од катастарот на земјиштето, кој законот го дефинира како евиденција на фактичката состојба, односно на владението. Каде што катастарот на недвижностите сè уште не е воспоставен, се користи постојниот катастар на земјиштето, а на денот кога катастарот на недвижностите ќе почне да се применува за една катастарска општина, катастарот на земјиштето таму престанува да важи. Таа работа сè уште трае: и во 2025 и во 2026 година во „Службен лист“ се објавуваа решенија за потврдување на базата на податоци на катастарот на недвижностите за поединечни катастарски општини.
Како да го добиете имотниот лист
| Начин | Како | Што добивате |
| Електронски, од 10 јули 2026 | Порталот listovi.ekatastar.me, најава со лична карта или системот NS eID, електронско плаќање | Електронски потпишан, правно валиден документ, со историја на барањата |
| Во подрачна единица на Управата за недвижности | Барање на шалтер, со плаќање на таксата и надоместокот | Заверен препис; законот бара да се издаде во рок од три дена |
| Јавен преглед на еКатастар | Порталот ekatastar.me, со јавните податоци за најава објавени на страницата за најава | Преглед на податоците, а не заверен документ |
За имотен лист или поседовен лист, списокот надоместоци на Управата за недвижности предвидува административна такса од 2 € и надоместок од 3 €, а повикувањето на број е бројот на листот или бројот на парцелата и единицата. Ако сакате сите недвижности на еден имател во една општина или во Црна Гора, тоа е посебно уверение, со такса од 3 € и надоместок од 5 €.
Како да го читате: листовите A, B, V и G
| Лист | Што содржи | На што да внимавате |
| Лист „A“ | Парцелата: катастарска општина, број, облик и површина, вид на земјиштето, класа и култура, име или адреса | Бројот и површината на парцелата да одговараат на она што се продава |
| Лист „B“ | Имателот на правото на парцелата и обемот на правото | Дали продавачот е единствен сопственик или сосопственик со удел |
| Лист „V“ | Објекти и посебни делови: положба, површина, намена, број на катови, број на соби, година на изградба и правен статус на градбата, со имателите на правата | Станот да ја има точната ознака на посебниот дел и нето-површината и каков е неговиот правен статус |
| Лист „V“, дел 1 | Водови и имателите на правата на нив | Важно за парцели и инфраструктура |
| Лист „G“ | Товари и ограничувања | Хипотеки, спорови, забрани, закупи, службености |
За стан најважен е листот „V“, бидејќи го прикажува посебниот дел, на пример ознаката на станот, катот и нето-површината, и кој е сопственик на тој дел. Ако во листот е запишано дека зградата нема одобрение за употреба или е во постапка за легализација, тоа не значи автоматски дека станот не може да се продаде, но ги менува ризиците. Што точно значат тие записи објаснуваме во текстот за легализацијата и рокот од август 2027.
Упис, предбележување и забелешка
Законот познава три вида записи:
- Uknjižba (упис) е запис со кој правата се стекнуваат, пренесуваат, ограничуваат или престануваат без подоцнежно оправдување. На пример, така се стекнува сопственоста на купен стан.
- Predbilježba (предбележување) е запис под услов на подоцнежно оправдување. Се запишува во листот „G“ и има дејство на првенство: оној што е предбележан има предност пред подоцнежните записи ако предбележувањето биде оправдано.
- Zabilježba (забелешка) е запис на правни факти што можат да имаат правни последици под услови утврдени со закон, на пример спор или градба.
Важно правило за купувачите: запис може да се дозволи само против лицето што, во моментот на поднесувањето на барањето, е запишано како имател на правото или се запишува истовремено. Затоа купувајте од лицето што е наведено во листот „B“ или „V“. Ако сопственикот починал, прво се запишуваат наследниците врз основа на решението за наследување; како функционира тоа опишуваме во текстот за наследството и оставинската постапка. Ако право сè уште е запишано на починато лице, Управата по службена должност ја бара смртовницата и запишува забелешка за правото на наследниците.
Што во листот „G“ треба да го вознемири купувачот
| Запис во листот „G“ | Што значи | Што да направите |
| Хипотека | Станот обезбедува нечиј долг, без оглед на промената на сопственикот | Долгот се затвора од цената, а хипотеката се брише пред да се плати остатокот |
| Забелешка за спор | Постои спор за недвижноста | Дознајте за што е спорот; од измените во декември 2025 се брише по службена должност пет години по уписот, освен ако не се обнови |
| Забрана за располагање и оптоварување | Сопственикот не смее слободно да го продаде или оптовари станот | Не купувајте додека забраната не престане |
| Право на првенство при купување | Некој има предност да купи | Проверете дали се откажал или ја добил понудата |
| Закуп подолг од пет години | Купувачот стапува на местото на закуподавачот и не може да бара предавање на станот пред да истече закупот | Вклучете го закупот во одлуката и во цената |
| Службености | Право на премин, користење или плодоуживање | Проверете дали го попречуваат вашето планирано користење |
| Забелешка за градба | Зградата е во изградба | Погледнете го одобрението за градење и рокот за завршување |
| Забелешки за легализација | Решение за легализација, забрана за располагање или за дејност, решение за рушење | Проверете ја состојбата на постапката пред да платите што било |
Како да купите стан со хипотека опишуваме во текстот за продажба на стан со хипотека, а зградите во изградба во текстот за купување недвижност во изградба. Поширок список проверки пред купување има во текстот за безбедно купување.
Пред да платите
Побарајте имотен лист издаден истиот ден или најмногу неколку дена порано, бидејќи записите се менуваат. Споредете ги бројот на парцелата, ознаката на посебниот дел и површината со огласот и со преддоговорот, проверете дали продавачот е запишан како сопственик со целосен удел или дали потпишуваат сите сосопственици и прочитајте го листот „G“ до крај. Актуелните станови и куќи погледнете ги во нашата категорија недвижности.
Често поставувани прашања
Како да добијам имотен лист онлајн? Преку порталот listovi.ekatastar.me, кој Управата за недвижности го пушти во работа на 10 јули 2026. Се најавувате со лична карта или со системот NS eID, плаќањето е електронско, а документот е електронски потпишан и правно валиден.
Колку чини имотниот лист? Списокот надоместоци на Управата за недвижности предвидува административна такса од 2 € и надоместок од 3 €.
Која е разликата меѓу имотниот лист и поседовниот лист? Имотниот лист е документ од катастарот на недвижностите за правата на имотот. Поседовниот лист доаѓа од катастарот на земјиштето, евиденција на фактичката состојба, која се користи каде што катастарот на недвижностите сè уште не е воспоставен.
Може ли да дознаам сите недвижности на едно лице? За тоа постои уверение за недвижностите на имателот во една општина или во Црна Гора, со такса од 3 € и надоместок од 5 €.
Што значи предбележување во имотниот лист? Тоа е запис на право под услов на подоцнежно оправдување. Има дејство на првенство, па има предност пред подоцнежните записи ако биде оправдано.
Дали е валиден електронскиот имотен лист? Да. Според Управата за недвижности, електронски потпишаниот лист е правно валиден и може да се користи во сите постапки во кои се бара имотен лист.
Извори
Содржината на катастарот, имотниот лист, видовите записи и товарите се уредени со Законот за државниот премер и катастарот на недвижностите (членови 2, 9, 49, 53, 55, 65, 78, 83, 85, 96 и 111b), со измените во „Службен лист на Црна Гора“ 160/2025 за бришење на забелешките за спор и за забелешките за легализација. Положбата на купувачот кон закупецот е уредена со член 619 од Законот за облигационите односи. Електронското издавање е опишано во соопштението на Управата за недвижности од 10 јули 2026, а надоместоците во списокот административни такси на Управата за недвижности објавен на 1 јули 2026 (двете страници се на црногорски). Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; за конкретна недвижност консултирајте се со нотар или адвокат.