Wie bekomme ich den Katasterauszug online? Über das Portal listovi.ekatastar.me, das die Immobilienverwaltung am 10. Juli 2026 gestartet hat. Die Anmeldung erfolgt mit Personalausweis oder dem System NS eID, die Zahlung elektronisch, und das Dokument ist elektronisch signiert und rechtsgültig.
Vor jedem Kauf, Verkauf, jeder Schenkung oder jedem Kredit verlangt jemand den list nepokretnosti, den Auszug aus dem Immobilienkataster, der in Montenegro die Rolle des Grundbuchauszugs spielt. Die Suchanfragen vor Ort zeigen, wie danach gesucht wird: Zu "list nepokretnosti" kommen am häufigsten "crna gora", "online" und "po matičnom broju" (nach persönlicher Identifikationsnummer), getrennt davon werden "posjedovni list po imenu i prezimenu" (Besitzblatt nach Vor- und Nachname) und "ekatastar crna gora" gesucht.
Dieser Text erklärt, was der Katasterauszug ist, wie man ihn seit Juli 2026 elektronisch bekommt, was er kostet, wie man ihn abschnittsweise liest und was ein Käufer darin prüfen muss, bevor er zahlt.
Was der Katasterauszug ist und was ein Besitzblatt ist
Nach dem Gesetz über die staatliche Vermessung und das Immobilienkataster ist der list nepokretnosti das grundlegende Dokument über Immobilien und die Rechte daran. Er umfasst alle Katasterparzellen desselben Rechtsinhabers in derselben Katastergemeinde und die Gebäude darauf. Ein beglaubigter Auszug und ein Teilauszug daraus sind öffentliche Urkunden, und jeder hat das Recht, die Katasterdaten einzusehen und sich einen Auszug ausstellen zu lassen.
Das Besitzblatt (posjedovni list) stammt aus dem Grundsteuerkataster, das das Gesetz als Verzeichnis des tatsächlichen Zustands, also des Besitzes, definiert. Wo das Immobilienkataster noch nicht eingerichtet ist, wird das bestehende Grundsteuerkataster verwendet; mit dem Tag, an dem das Immobilienkataster für eine Katastergemeinde anzuwenden ist, verliert das Grundsteuerkataster dort seine Geltung. Diese Arbeit läuft noch: Sowohl 2025 als auch 2026 wurden im Amtsblatt Beschlüsse über die Bestätigung der Datenbank des Immobilienkatasters für einzelne Katastergemeinden veröffentlicht.
Wie Sie den Katasterauszug bekommen
| Weg | Wie | Was Sie erhalten |
| Elektronisch, seit 10. Juli 2026 | Portal listovi.ekatastar.me, Anmeldung mit Personalausweis oder dem System NS eID, elektronische Zahlung | Ein elektronisch signiertes, rechtsgültiges Dokument mit Antragsverlauf |
| In einer regionalen Stelle der Immobilienverwaltung | Antrag am Schalter mit Zahlung von Gebühr und Entgelt | Ein beglaubigter Auszug; das Gesetz verlangt die Ausstellung binnen drei Tagen |
| Öffentliche Ansicht im eKatastar | Portal ekatastar.me, mit öffentlichen Zugangsdaten, die auf der Anmeldeseite veröffentlicht sind | Eine Ansicht der Daten, keine beglaubigte Urkunde |
Für den Katasterauszug oder das Besitzblatt nennt die Gebührenübersicht der Immobilienverwaltung eine Verwaltungsgebühr von 2 € und ein Entgelt von 3 €; als Zahlungsreferenz wird die Nummer des Auszugs oder die Parzellen- und Einheitsnummer angegeben. Wollen Sie alle Immobilien eines Rechtsinhabers in einer Gemeinde oder in ganz Montenegro, ist das eine gesonderte Bescheinigung mit einer Gebühr von 3 € und einem Entgelt von 5 €.
So wird er gelesen: die Blätter A, B, V und G
| Blatt | Was es enthält | Worauf zu achten ist |
| Blatt A | Die Parzelle: Katastergemeinde, Nummer, Form und Fläche, Bodenart, Nutzungsart und Klasse, Bezeichnung oder Adresse | Dass Parzellennummer und Fläche dem Verkaufsgegenstand entsprechen |
| Blatt B | Der Rechtsinhaber an der Parzelle und der Umfang des Rechts | Ob der Verkäufer Alleineigentümer oder Miteigentümer mit Anteil ist |
| Blatt V | Gebäude und Einheiten: Lage, Fläche, Nutzungsart, Geschosszahl, Zimmerzahl, Baujahr und rechtlicher Status des Baus, mit den Rechtsinhabern | Dass die Wohnung die richtige Einheitsbezeichnung und Nettofläche hat und welchen rechtlichen Status sie hat |
| Blatt V, Teil 1 | Leitungen und die Rechtsinhaber daran | Wichtig bei Grundstücken und Infrastruktur |
| Blatt G | Lasten und Beschränkungen | Hypotheken, Streitigkeiten, Verbote, Mietverhältnisse, Dienstbarkeiten |
Bei einer Wohnung zählt vor allem Blatt V, denn dort stehen die Einheit, etwa Wohnungsbezeichnung, Stockwerk und Nettofläche, und wer Eigentümer dieser Einheit ist. Ist im Auszug vermerkt, dass das Gebäude keine Nutzungsgenehmigung hat oder sich im Legalisierungsverfahren befindet, heißt das nicht automatisch, dass die Wohnung nicht verkauft werden kann, verändert aber die Risiken. Was diese Einträge genau bedeuten, erklärt unser Beitrag zur Legalisierung und zur Frist im August 2027.
Einverleibung, Vormerkung und Anmerkung
Das Gesetz kennt drei Arten der Eintragung:
- Uknjižba (Einverleibung) ist die Eintragung, mit der Rechte ohne nachträgliche Rechtfertigung erworben, übertragen, beschränkt oder aufgehoben werden. Auf diese Weise wird zum Beispiel das Eigentum an einer gekauften Wohnung erworben.
- Predbilježba (Vormerkung) ist eine Eintragung unter der Bedingung nachträglicher Rechtfertigung. Sie wird in Blatt G eingetragen und wirkt rangwahrend: Wer vorgemerkt ist, hat Vorrang vor späteren Eintragungen, wenn die Vormerkung gerechtfertigt wird.
- Zabilježba (Anmerkung) ist die Eintragung von Rechtstatsachen, die unter gesetzlichen Voraussetzungen Rechtswirkungen entfalten können, etwa eines Rechtsstreits oder eines Baus.
Eine wichtige Regel für Käufer: Eine Eintragung darf nur gegen die Person bewilligt werden, die im Zeitpunkt des Antrags als Rechtsinhaber eingetragen ist oder gleichzeitig einverleibt wird. Kaufen Sie deshalb von der Person, die in Blatt B oder V steht. Ist der Eigentümer verstorben, werden zuerst die Erben aufgrund des Erbbeschlusses eingetragen; wie das abläuft, beschreibt unser Beitrag zur Erbschaft. Ist ein Recht noch auf eine verstorbene Person eingetragen, fordert die Verwaltung von Amts wegen die Sterbefallanzeige an und trägt eine Anmerkung des Erbrechts ein.
Was in Blatt G für Käufer ein Warnsignal ist
| Eintrag in Blatt G | Was er bedeutet | Was zu tun ist |
| Hypothek | Die Wohnung sichert eine Schuld, unabhängig von einem Eigentümerwechsel | Die Schuld wird aus dem Preis abgelöst und die Hypothek gelöscht, bevor der Rest gezahlt wird |
| Streitanmerkung | Über die Immobilie wird ein Rechtsstreit geführt | Klären Sie, worum es geht; seit den Änderungen vom Dezember 2025 wird sie fünf Jahre nach der Eintragung von Amts wegen gelöscht, sofern sie nicht erneuert wird |
| Veräußerungs- und Belastungsverbot | Der Eigentümer darf die Wohnung nicht frei verkaufen oder belasten | Nicht kaufen, bevor das Verbot aufgehoben ist |
| Vorkaufsrecht | Jemand hat beim Kauf Vorrang | Prüfen, ob er verzichtet hat oder ihm das Angebot gemacht wurde |
| Miete länger als fünf Jahre | Der Käufer tritt an die Stelle des Vermieters und kann die Übergabe der Wohnung vor Ablauf der Miete nicht verlangen | Die Miete in Entscheidung und Preis einrechnen |
| Dienstbarkeiten | Wegerecht, Nutzungsrecht oder Nießbrauch | Prüfen, ob sie der geplanten Nutzung im Weg stehen |
| Bauanmerkung | Das Gebäude ist im Bau | Baugenehmigung und Fertigstellungsfrist ansehen |
| Anmerkungen aus der Legalisierung | Legalisierungsbescheid, Veräußerungs- oder Tätigkeitsverbot, Abrissbescheid | Stand des Verfahrens vor jeder Zahlung prüfen |
Wie man eine Wohnung mit Hypothek kauft, beschreibt unser Beitrag zum Verkauf einer Wohnung mit Hypothek, Gebäude im Bau unser Beitrag zum Kauf einer Wohnung im Bau. Eine längere Liste von Prüfungen vor dem Kauf enthält unser Beitrag zum sicheren Immobilienkauf.
Bevor Sie zahlen
Verlangen Sie einen Katasterauszug, der am selben Tag oder höchstens wenige Tage vorher ausgestellt wurde, denn Eintragungen ändern sich. Vergleichen Sie Parzellennummer, Einheitsbezeichnung und Fläche mit Inserat und Vorvertrag, prüfen Sie, dass der Verkäufer mit vollem Anteil als Eigentümer eingetragen ist oder alle Miteigentümer unterschreiben, und lesen Sie Blatt G bis zum Ende. Aktuelle Wohnungen und Häuser finden Sie in unserer Immobilienkategorie.
Häufige Fragen
Was kostet ein Katasterauszug? Die Gebührenübersicht der Immobilienverwaltung nennt eine Verwaltungsgebühr von 2 € und ein Entgelt von 3 €.
Was ist der Unterschied zwischen Katasterauszug und Besitzblatt? Der Katasterauszug ist ein Dokument des Immobilienkatasters über Rechte an Immobilien. Das Besitzblatt stammt aus dem Grundsteuerkataster, einem Verzeichnis des tatsächlichen Zustands, das dort verwendet wird, wo das Immobilienkataster noch nicht eingerichtet ist.
Kann ich alle Immobilien einer Person herausfinden? Dafür gibt es eine Bescheinigung über die Immobilien eines Rechtsinhabers in einer Gemeinde oder in Montenegro, mit einer Gebühr von 3 € und einem Entgelt von 5 €.
Was bedeutet eine Vormerkung im Katasterauszug? Es ist die Eintragung eines Rechts unter der Bedingung nachträglicher Rechtfertigung. Sie wirkt rangwahrend und hat Vorrang vor späteren Eintragungen, wenn sie gerechtfertigt wird.
Ist ein elektronischer Katasterauszug gültig? Ja. Nach Angaben der Immobilienverwaltung ist ein elektronisch signierter Auszug rechtsgültig und kann in allen Verfahren verwendet werden, in denen ein Katasterauszug verlangt wird.
Quellen
Inhalt des Katasters, Katasterauszug, Eintragungsarten und Lasten regelt das Gesetz über die staatliche Vermessung und das Immobilienkataster (Artikel 2, 9, 49, 53, 55, 65, 78, 83, 85, 96 und 111b), mit den Änderungen im Amtsblatt Montenegros 160/2025 zur Löschung von Streitanmerkungen und zu Anmerkungen aus der Legalisierung. Die Stellung des Käufers gegenüber einem Mieter regelt Artikel 619 des Schuldrechtsgesetzes. Die elektronische Ausstellung ist in der Mitteilung der Immobilienverwaltung vom 10. Juli 2026 beschrieben, die Gebühren in der Gebührenübersicht der Immobilienverwaltung, veröffentlicht am 1. Juli 2026. Fijaka ist eine Anzeigenplattform und leistet keine Rechtsberatung; für eine konkrete Immobilie wenden Sie sich an einen Notar oder einen Anwalt.