Zu welchem Mindestpreis darf eine Wohnung versteigert werden? Ab 28. Mai 2026 bei der ersten Versteigerung nicht unter 80%, bei der zweiten nicht unter 50% und bei der dritten nicht unter 30% des festgesetzten Wertes, es sei denn, die Parteien und Pfandgläubiger vereinbaren einen niedrigeren Preis.
Lokale Suchanfragen zeigen, was Menschen über öffentliche Verkäufe wissen wollen: Auf "javna prodaja nepokretnosti" (öffentlicher Verkauf von Immobilien) folgt "sudska javna prodaja nepokretnosti" (gerichtlicher öffentlicher Verkauf von Immobilien), auf "javna prodaja stanova" (öffentlicher Verkauf von Wohnungen) folgt "prodaja stanova javna dražba" (Verkauf von Wohnungen per öffentlicher Versteigerung), auf "licitacija stanova" (Wohnungsversteigerung) folgt "licitacija stanova pod hipotekom" (Versteigerung von Wohnungen mit Hypothek), gesucht werden auch "javni izvršitelji prodaja nepokretnosti" (Vollstrecker Immobilienverkauf) und "zakljucak o prodaji nepokretnosti" (Beschluss über den Immobilienverkauf). Die Regeln stehen im Gesetz über die Vollstreckung und Sicherung, dessen Änderungen vom Mai 2026 den Mindestpreis bei Versteigerungen geändert haben.
Dieser Artikel erklärt, wer den Verkauf durchführt, wie der Wert festgesetzt und der Verkauf bekannt gemacht wird, wie hoch die Sicherheitsleistung ist, welcher Mindestpreis bei jeder Versteigerung gilt, wer nicht kaufen darf und was der Käufer mit der Immobilie übernimmt.
Wer den Verkauf durchführt
Die Vollstreckung in eine Immobilie erfolgt durch Eintragung des Vollstreckungsbeschlusses im Kataster, Festsetzung des Wertes, Verkauf und Befriedigung der Gläubiger aus dem Erlös. Auch wenn nach einem "gerichtlichen öffentlichen Verkauf" gesucht wird, ist nach dem Gesetz in der Regel der öffentliche Vollstrecker (javni izvršitelj) für die Durchführung der Vollstreckung zuständig, das Gericht nur, wenn das Gesetz es vorsieht.
Der Wert der Immobilie wird durch Beschluss festgesetzt, und zwar in Höhe des Marktpreises am Tag der Bewertung. Der Vollstrecker kann ein Gutachten eines zugelassenen Bewerters oder Befund und Gutachten eines Sachverständigen anfordern, und der Wert wird um Rechte gemindert, die auch nach dem Verkauf auf der Immobilie bleiben.
Verkaufsbeschluss und Besichtigung
Nach der Festsetzung des Wertes erlässt der Vollstrecker einen Verkaufsbeschluss (zaključak o prodaji), der Art und Bedingungen des Verkaufs, Zeit und Ort des Verkaufs sowie den Zeitraum festlegt, in dem die Immobilie besichtigt werden kann. Der Beschluss wird in den Medien veröffentlicht, und eine Partei kann auf eigene Kosten Immobilienmakler darüber informieren. Zwischen der Veröffentlichung des Beschlusses und dem Verkaufstag müssen mindestens 15 und höchstens 30 Tage liegen.
Die Verkaufsbedingungen enthalten unter anderem:
- eine Beschreibung der Immobilie mit Zubehör;
- Rechte Dritter, die durch den Verkauf nicht erlöschen, sowie Dienstbarkeiten und Reallasten, die der Käufer übernimmt;
- den Schätzwert;
- die Frist, innerhalb derer der Käufer den Preis zahlen muss und die nicht länger als 30 Tage ab dem Verkaufstag sein darf;
- die Art des Verkaufs und die Höhe der Sicherheitsleistung.
Der Vollstrecker erlaubt Kaufinteressenten, die Immobilie zu einer geeigneten Zeit zu besichtigen.
Der Mindestpreis nach den Änderungen von 2026
Der Verkauf erfolgt durch mündliche öffentliche Versteigerung oder durch freihändigen Verkauf, und die Versteigerung findet im Büro des Vollstreckers statt, sofern er nichts anderes bestimmt. Die im Amtsblatt Montenegros 70/2026 veröffentlichten Änderungen sind am 28. Mai 2026 in Kraft getreten und haben den Mindestpreis geändert:
| Versteigerung | Vor den Änderungen | Ab 28. Mai 2026 |
| Erste | Nicht unter dem festgesetzten Wert | Nicht unter 80% des festgesetzten Wertes |
| Zweite | Nicht unter 50% des festgesetzten Wertes | Nicht unter 50% des festgesetzten Wertes |
| Dritte | Unter 50%, aber nicht unter der Forderung des betreibenden Gläubigers | Nicht unter 30% des festgesetzten Wertes |
Gestrichen wurde auch die Regel, nach der die Immobilie, wenn der Schätzwert niedriger als die Forderung war und die zweite Versteigerung gescheitert war, mit Zustimmung des betreibenden Gläubigers und des Pfandgläubigers ohne Preisgrenze verkauft werden konnte. Die Parteien und Pfandgläubiger können weiterhin durch eine vom Vollstrecker protokollierte Erklärung vereinbaren, dass die Immobilie zu einem niedrigeren Preis verkauft wird. Zwischen zwei Versteigerungen müssen mindestens 15 und höchstens 30 Tage liegen. Die Änderungen enthalten keine besondere Übergangsbestimmung für laufende Verfahren; fragen Sie deshalb bei einem bereits angesetzten Verkauf den Vollstrecker, welche Regeln er anwendet.
Sicherheitsleistung und Ablauf der Versteigerung
- Sicherheitsleistung. An der Versteigerung dürfen nur Personen teilnehmen, die vorher eine Sicherheit von einem Zehntel des festgesetzten Wertes geleistet haben. Der betreibende Gläubiger und der Pfandgläubiger sind davon befreit, wenn ihre Forderungen diesen Betrag erreichen und aus dem Preis befriedigt werden können.
- Ein Bieter. Die Versteigerung findet auch statt, wenn nur ein Bieter anwesend ist; der Vollstrecker kann sie dann auf Antrag der Parteien oder des Pfandgläubigers um höchstens 15 Tage verschieben.
- Ablauf. Die Versteigerung beginnt mit der Bekanntgabe des Ausgangspreises; nimmt mindestens ein Teilnehmer ihn an, wird ein höherer Preis bekannt gegeben, und die Versteigerung endet, wenn der zuletzt bekannt gegebene Preis nicht angenommen wird. Mit einem Zuschlagsbeschluss erhält der Bieter mit dem höchsten Preis die Immobilie.
- Vorkaufsrecht. Wer ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat, zum Beispiel ein Miteigentümer, hat Vorrang vor dem Höchstbietenden, wenn er unmittelbar nach dem Ende der Versteigerung erklärt, zu denselben Bedingungen zu kaufen. Wie dieses Recht bei Miteigentümern funktioniert, erklärt unser Artikel über Miteigentum und Vorkaufsrecht.
Zahlung des Preises und Verlust der Sicherheit
Der Käufer muss den Preis innerhalb der im Verkaufsbeschluss bestimmten Frist zahlen. Tut der Höchstbietende das nicht, erklärt der Vollstrecker den Verkauf an ihn für unwirksam und fordert den zweiten Bieter zum Kauf auf, seit den Änderungen von 2026 auch den dritten und jeden weiteren. Neu ist auch die Regel, dass ein Bieter, dessen Gebot angenommen wurde, der den Preis aber nicht rechtzeitig gezahlt hat, die Sicherheit nicht zurückerhält. Bieter, deren Gebote nicht angenommen wurden, erhalten die Sicherheit sofort nach dem Ende der Versteigerung zurück, mit Ausnahme des zweiten und dritten Bieters, denen sie zurückgezahlt wird, sobald der Kaufpreis gezahlt ist.
Ist der Käufer ein betreibender Gläubiger, dessen Forderung aus dem Preis befriedigt werden kann, zahlt er nur die Differenz zwischen dem erzielten Preis und seiner Forderung.
Wer nicht kaufen darf
Käufer dürfen weder der Schuldner noch ein Gründer oder Bevollmächtigter des Schuldners sein, weder ein Richter noch der Vollstrecker und seine Mitarbeiter, eine andere Person, die amtlich am Verkauf beteiligt ist, deren Verwandte in dem vom Gesetz bestimmten Umfang, Ehegatte, Vormund, Adoptivkind oder Adoptivelternteil, noch jemand, der die Immobilie nach dem Gesetz nicht erwerben darf.
Die letzte Regel ist für Ausländer wichtig: Eine ausländische Person darf zum Beispiel kein Eigentum an landwirtschaftlichem Boden, Wald und Waldboden oder an Immobilien in einem Streifen von einem Kilometer entlang der Landgrenze und auf Inseln haben. Eine Ausnahme gilt für landwirtschaftlichen Boden und Waldboden bis 5.000 m², wenn ein darauf stehendes Wohngebäude gekauft wird. Für natürliche und juristische Personen aus Staaten der Europäischen Union enden diese Beschränkungen mit dem Tag des Beitritts Montenegros zur Europäischen Union.
Was der Käufer mit der Immobilie übernimmt
| Frage | Regel |
| Eintragung des Eigentums | Nach Zahlung des Preises beschließt der Vollstrecker, dass die Immobilie dem Käufer übergeben und sein Eigentum im Kataster eingetragen wird |
| Hypothek | Das Pfandrecht erlischt am Tag der Übergabe an den Käufer, es sei denn, Käufer und Pfandgläubiger vereinbaren, dass es bestehen bleibt, und der Preis wird um die übernommene Schuld gemindert |
| Dienstbarkeiten | Grunddienstbarkeiten bleiben; persönliche Dienstbarkeiten und Reallasten, die vor den Rechten der Gläubiger im Verfahren eingetragen wurden, bleiben ebenfalls, die übrigen erlöschen |
| Mieter | Die Miete endet nicht, wenn der Vertrag vor dem Vollstreckungsbeschluss geschlossen und die Wohnung dem Mieter übergeben wurde; der Käufer tritt in die Rechte des Vermieters ein |
| Auszug | Der Schuldner verliert das Besitzrecht und muss die Immobilie übergeben; der Vollstrecker ordnet die Räumung an |
| Einwand gegen den Verkauf | Die Entscheidung über einen Antrag auf Beseitigung von Unregelmäßigkeiten berührt den durchgeführten Verkauf nicht, kann aber Grundlage für Schadenersatz sein |
Der Übergabebeschluss geht auch an die Steuerbehörde; die allgemeinen Steuerregeln beim Kauf erklärt unser Artikel über die Grunderwerbsteuer. Wie eine Hypothek bei einem gewöhnlichen Verkauf gelöscht wird, erklärt unser Artikel über den Verkauf einer Wohnung mit Hypothek.
Vor der Versteigerung: kurze Liste
| Prüfung | Warum |
| Katasterauszug | Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vermerke und Eintragung des Vollstreckungsbeschlusses |
| Verkaufsbedingungen | Rechte, die bleiben, Frist für den Preis und Höhe der Sicherheit |
| Besichtigung | Zustand der Immobilie und wer darin wohnt |
| Mietvertrag | Ein Mieter kann auch nach dem Verkauf bleiben |
| Ob Sie kaufen dürfen | Beschränkungen für Ausländer und für am Verfahren beteiligte Personen |
| Geld für den Preis | Die Frist beträgt höchstens 30 Tage, und die Sicherheit verfällt, wenn Sie nicht zahlen |
Wie man einen Katasterauszug liest, erklärt unser Artikel über den Katasterauszug. Wohnungen und Häuser, die Eigentümer frei verkaufen, finden Sie in unserer Immobilienkategorie.
Häufige Fragen
Wer führt den öffentlichen Verkauf von Immobilien in Montenegro durch? Der öffentliche Vollstrecker, außer wenn das Gesetz das Gericht für zuständig erklärt. Er setzt den Wert fest, erlässt den Verkaufsbeschluss und leitet die Versteigerung.
Wie hoch ist die Sicherheitsleistung? Ein Zehntel des festgesetzten Wertes der Immobilie. Ohne geleistete Sicherheit können Sie nicht an der Versteigerung teilnehmen.
Was passiert, wenn ich den Preis nicht rechtzeitig zahle? Der Verkauf an Sie bleibt ohne Rechtswirkung, die Sicherheit wird nicht zurückgezahlt, und der Vollstrecker fordert den nächsten Bieter auf.
Bleibt die Hypothek auf der gekauften Wohnung? Nein. Das Pfandrecht erlischt am Tag der Übergabe an den Käufer, es sei denn, Käufer und Pfandgläubiger vereinbaren, dass es bestehen bleibt.
Muss ein Mieter ausziehen? Nein, wenn der Mietvertrag vor dem Vollstreckungsbeschluss geschlossen und die Wohnung dem Mieter übergeben wurde. Der Käufer tritt dann in die Rechte des Vermieters ein.
Quellen
Den öffentlichen Verkauf von Immobilien regelt das Gesetz über die Vollstreckung und Sicherung (Amtsblatt Montenegros 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 und 70/2026, Artikel 3 und 154 bis 188), dessen konsolidierten Text bis zu den Änderungen von 2026 Paragraf veröffentlicht. Die Beschränkungen für Ausländer legt das Gesetz über Eigentumsverhältnisse fest (Amtsblatt Montenegros 19/2009 und 29/2025, Artikel 415). Fijaka ist eine Anzeigenplattform und erteilt keine Rechtsberatung; prüfen Sie vor der Teilnahme an einer Versteigerung die Verkaufsbedingungen beim Vollstrecker oder wenden Sie sich an einen Anwalt.