По какой минимальной цене квартиру можно продать на торгах? С 28 мая 2026 года цена не может опускаться ниже 80% установленной стоимости на первых торгах, ниже 50% на вторых и ниже 30% на третьих, если стороны и залогодержатели не договорятся о более низкой цене.
Местные поисковые запросы показывают, что хотят знать о публичных продажах: к "javna prodaja nepokretnosti" (публичная продажа недвижимости) добавляют "sudska javna prodaja nepokretnosti" (судебная публичная продажа недвижимости), к "javna prodaja stanova" (публичная продажа квартир) добавляют "prodaja stanova javna dražba" (продажа квартир на публичном аукционе), к "licitacija stanova" (торги квартирами) добавляют "licitacija stanova pod hipotekom" (торги квартирами в ипотеке), а ещё ищут "javni izvršitelji prodaja nepokretnosti" (публичные исполнители продажа недвижимости) и "zakljucak o prodaji nepokretnosti" (постановление о продаже недвижимости). Правила устанавливает Закон об исполнении и обеспечении, изменения которого в мае 2026 года изменили минимальную цену на торгах.
Статья объясняет, кто проводит продажу, как устанавливают стоимость и объявляют продажу, какой гарантийный взнос требуется, какая минимальная цена действует на каждых торгах, кто не может стать покупателем и что покупатель получает вместе с недвижимостью.
Кто проводит продажу
Взыскание на недвижимость проводится через запись решения об исполнении в кадастр, установление стоимости, продажу и удовлетворение кредиторов из вырученной суммы. Хотя ищут и "судебную публичную продажу", по общему правилу закон поручает исполнение публичному исполнителю (javni izvršitelj), а суду поручает его только тогда, когда это прямо предусмотрено законом.
Стоимость недвижимости устанавливается решением и соответствует рыночной цене на день оценки. Публичный исполнитель может запросить оценку у уполномоченного оценщика или заключение эксперта, а стоимость уменьшают с учётом прав, которые сохраняются на недвижимости и после продажи.
Постановление о продаже и осмотр
После установления стоимости публичный исполнитель выносит постановление о продаже (zaključak o prodaji), которое определяет способ и условия продажи, время и место продажи и период, когда недвижимость можно осмотреть. Постановление публикуется в СМИ, а сторона может за свой счёт сообщить о нём риелторам. Между публикацией постановления и днём продажи должно пройти не менее 15 и не более 30 дней.
Условия продажи содержат, в частности:
- описание недвижимости с принадлежностями;
- права третьих лиц, которые продажа не прекращает, и сервитуты и вещные обременения, которые переходят к покупателю;
- оценочную стоимость;
- срок, в течение которого покупатель должен внести цену; он не может превышать 30 дней со дня продажи;
- способ продажи и размер гарантийного взноса.
Публичный исполнитель разрешает тем, кто хочет купить недвижимость, осмотреть её в подходящее время.
Минимальная цена после изменений 2026 года
Продажа проводится через устные публичные торги или по прямому договору, а торги проходят в конторе публичного исполнителя, если он не решил иначе. Изменения, опубликованные в Официальном вестнике Черногории 70/2026, вступили в силу 28 мая 2026 года и изменили минимальную цену:
| Торги | До изменений | С 28 мая 2026 года |
| Первые | Не ниже установленной стоимости | Не ниже 80% установленной стоимости |
| Вторые | Не ниже 50% установленной стоимости | Не ниже 50% установленной стоимости |
| Третьи | Ниже 50%, но не ниже требования взыскателя | Не ниже 30% установленной стоимости |
Изменения также отменили правило, по которому недвижимость, если её оценочная стоимость была ниже требования, а вторые торги не состоялись, можно было продать без ограничения цены с согласия взыскателя и залогодержателя. Стороны и залогодержатели по-прежнему могут договориться заявлением, внесённым в протокол у публичного исполнителя, что недвижимость продадут по более низкой цене. Между двумя торгами должно пройти не менее 15 и не более 30 дней. Изменения не содержат особой переходной нормы для производств, которые уже идут, поэтому по уже назначенной продаже уточните у публичного исполнителя, какие правила он применяет.
Гарантийный взнос и ход торгов
- Гарантийный взнос. В торгах могут участвовать только лица, которые заранее внесли взнос в размере десятой части установленной стоимости. Взыскатель и залогодержатель освобождаются от взноса, если их требования достигают его суммы и могут быть удовлетворены из цены.
- Один участник. Торги проводятся и тогда, когда присутствует только один участник; в этом случае публичный исполнитель по предложению сторон или залогодержателя может отложить их не более чем на 15 дней.
- Ход торгов. Торги начинаются с объявления начальной цены; когда хотя бы один участник её принимает, объявляют более высокую, а торги завершаются, когда последнюю объявленную цену никто не принимает. Постановлением о присуждении недвижимость получает участник, предложивший самую высокую цену.
- Преимущественное право покупки. Лицо с законным преимущественным правом покупки, например сособственник, получает приоритет перед лучшим участником, если сразу после завершения торгов заявляет, что покупает на тех же условиях. Как это право работает у сособственников, объясняет наша статья о долевой собственности и преимущественном праве.
Внесение цены и потеря взноса
Покупатель обязан внести цену в срок, указанный в постановлении о продаже. Если участник с наибольшим предложением этого не делает, публичный исполнитель объявляет продажу ему не имеющей правового действия и приглашает купить второго участника, а после изменений 2026 года приглашает также третьего и каждого следующего. Новым стало и правило, по которому участнику, чьё предложение приняли, но который не внёс цену в срок, взнос не возвращают. Участникам, чьи предложения не приняли, взнос возвращают сразу после завершения торгов, кроме второго и третьего участника: им его возвращают, когда цена продажи внесена.
Если покупателем становится взыскатель, чьё требование может быть удовлетворено из цены, он вносит только разницу между достигнутой ценой и своим требованием.
Кто не может стать покупателем
Покупателем не могут стать должник, учредитель или уполномоченное лицо должника, судья, публичный исполнитель и его сотрудники, другое лицо, которое официально участвует в продаже, их родственники в круге, определённом законом, супруг, опекун, усыновлённый или усыновитель, а также лицо, которое по закону не может приобрести эту недвижимость.
Последнее правило важно для иностранцев: иностранное лицо не может иметь в собственности, например, сельскохозяйственные земли, лес и лесные земли или недвижимость в полосе одного километра от сухопутной границы и на островах. Исключение действует для сельскохозяйственных и лесных земель площадью до 5000 м², если покупается стоящий на них жилой дом. Для физических и юридических лиц из стран Европейского союза эти ограничения прекратятся в день вступления Черногории в Европейский союз.
Что покупатель получает вместе с недвижимостью
| Вопрос | Правило |
| Регистрация собственности | После внесения цены публичный исполнитель постановляет передать недвижимость покупателю и записать его право собственности в кадастр |
| Ипотека | Залог прекращается в день передачи покупателю, если покупатель и залогодержатель не договорятся его сохранить с уменьшением цены на сумму принятого долга |
| Сервитуты | Земельные сервитуты сохраняются; личные сервитуты и вещные обременения, записанные до прав кредиторов в производстве, тоже сохраняются, остальные прекращаются |
| Арендатор | Аренда не прекращается, если договор заключили и квартиру передали арендатору до решения об исполнении; покупатель занимает место арендодателя |
| Выселение | Должник теряет право владения и должен передать недвижимость; публичный исполнитель распоряжается об освобождении |
| Возражение против продажи | Решение по требованию об устранении нарушений не затрагивает состоявшуюся продажу, но может стать основанием для возмещения вреда |
Постановление о передаче направляют и в налоговый орган; общие налоговые правила при покупке объясняет наша статья о налоге на передачу недвижимости. Как снимают ипотеку при обычной продаже, объясняет наша статья о продаже квартиры в ипотеке.
Перед торгами: краткий список
| Проверка | Зачем |
| Выписка из кадастра | Ипотеки, сервитуты, отметки и запись решения об исполнении |
| Условия продажи | Какие права сохраняются, срок внесения цены и размер взноса |
| Осмотр | Состояние недвижимости и кто в ней живёт |
| Договор аренды | Арендатор может остаться и после продажи |
| Можете ли вы купить | Ограничения для иностранцев и для лиц, связанных с производством |
| Деньги на цену | Срок не превышает 30 дней, а взнос не вернут, если вы не заплатите |
Как читать выписку, объясняет наша статья о выписке из кадастра. Квартиры и дома, которые собственники продают по свободной договорённости, можно найти в нашей категории недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Кто проводит публичную продажу недвижимости в Черногории? Её проводит публичный исполнитель, кроме случаев, когда закон отдаёт компетенцию суду. Он устанавливает стоимость, выносит постановление о продаже и ведёт торги.
Какой гарантийный взнос требуется? Взнос составляет десятую часть установленной стоимости недвижимости. Без внесённого взноса участвовать в торгах нельзя.
Что будет, если я не внесу цену вовремя? Продажа вам не будет иметь правового действия, взнос не вернут, а публичный исполнитель пригласит следующего участника.
Сохраняется ли ипотека на купленной квартире? Нет. Залог прекращается в день передачи покупателю, если покупатель и залогодержатель не договорятся его сохранить.
Должен ли арендатор съехать? Нет, если договор аренды заключили и квартиру передали арендатору до решения об исполнении. Покупатель тогда занимает место арендодателя.
Источники
Публичную продажу недвижимости регулирует Закон об исполнении и обеспечении (Официальный вестник Черногории 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 и 70/2026, статьи 3 и с 154 по 188), сводный текст которого до изменений 2026 года публикует Paragraf. Ограничения для иностранцев устанавливает Закон об имущественно-правовых отношениях (Официальный вестник Черногории 19/2009 и 29/2025, статья 415). Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических консультаций; перед участием в торгах уточните условия продажи у публичного исполнителя или обратитесь к адвокату.