Сколько лет подрядчик отвечает за недостатки? За недостатки прочности он отвечает десять лет с передачи и приёмки работ. На другие скрытые недостатки можно ссылаться не более двух лет с приёмки.
Договор строительного подряда в Черногории должен быть заключён в письменной форме. Подрядчик отвечает за недостатки, касающиеся прочности здания, десять лет с передачи и приёмки работ, и договор не может ни исключить, ни ограничить эту ответственность. Повысить цену подрядчик может только на условиях Закона об обязательственных отношениях, а при условии «под ключ» согласованная цена охватывает и непредвиденные работы, и дополнительные объёмы.
Этот путеводитель объясняет, что должен содержать договор с подрядчиком, как может меняться цена, что означает «под ключ», как и в какие сроки заявляются недостатки и что проверить перед подписанием.
Что такое договор строительного подряда и когда он должен быть письменным?
Договор строительного подряда является договором подряда, по которому подрядчик обязуется по определённому проекту и в согласованный срок построить здание на определённом участке или выполнить другие строительные работы на участке или существующем объекте, а заказчик обязуется заплатить за это цену. Закон требует, чтобы этот договор был письменным. Зданием считаются строения и другие объекты, возведение которых требует более крупных и сложных работ; там, где эта глава не содержит особых правил, действуют общие правила договора подряда.
Что должен содержать договор с подрядчиком?
| Пункт | Почему он важен |
| Проект и описание работ | Подрядчик строит по определённому проекту; для каждого отступления нужно ваше письменное согласие |
| Срок завершения | Если подрядчик опаздывает настолько, что явно не успеет, а срок является существенным, вы можете расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков |
| Цена и способ расчёта | Цена за единицу работ или общая цена за весь объект |
| Право надзора | Подрядчик обязан обеспечить постоянный надзор за работами и контроль материалов |
| Лицензия подрядчика | Строительную деятельность ведёт подрядчик, у которого работает хотя бы один лицензированный архитектор или инженер-строитель |
| Условие «под ключ», если оно вам нужно | Меняет правила о непредвиденных работах и дополнительных объёмах |
По Закону о строительстве объектов подрядчик, в частности, выполняет работы по проверенному основному проекту, ведёт журнал работ и строительную книгу и до начала строительства назначает руководителя строительства и ответственных инженеров.
Когда подрядчик может повысить цену?
| Ситуация | Правило |
| Работы без вашего согласия | Подрядчик не может требовать повышения цены за работы, выполненные без вашего согласия |
| Выросли цены элементов, работы закончены в срок | Повышения можно требовать, если цена оказалась бы выше более чем на два процента, и только на разницу сверх двух процентов |
| Выросли цены элементов, подрядчик опоздал по своей вине | Порог составляет пять процентов и считается до дня, когда работы должны были быть закончены |
| Согласована твёрдая цена | Изменение возможно, только если цена оказалась бы выше более чем на десять процентов, и только на разницу сверх десяти процентов |
| Цены элементов снизились | Заказчик может потребовать снижения цены сверх тех же порогов |
| Значительное повышение | Заказчик может расторгнуть договор и оплатить выполненные работы и необходимые расходы |
Срочные непредвиденные работы подрядчик может выполнить и без вашего согласия, если они были необходимы для устойчивости объекта, безопасности людей или предотвращения ущерба и вызваны неожиданными свойствами грунта, появлением воды или похожим чрезвычайным событием. Он обязан сразу вас уведомить и имеет право на справедливое вознаграждение, а вы можете расторгнуть договор, если цена из-за этого значительно выросла бы.
Что означает условие «под ключ»?
Если договор содержит условие «под ключ», подрядчик самостоятельно обязуется выполнить все работы, необходимые для строительства и использования целого объекта. Согласованная цена тогда охватывает стоимость всех непредвиденных работ и дополнительных объёмов, а уменьшение объёмов на цену не влияет. Если в таком договоре участвуют несколько подрядчиков, они отвечают перед вами солидарно.
Как заявляются недостатки и в какие сроки?
| Вид недостатка | Срок |
| Явные недостатки | Осмотрите работы как можно скорее и сразу уведомите подрядчика; после осмотра и приёмки подрядчик больше не отвечает за недостатки, видимые при обычном осмотре, если только он о них не знал и не умолчал |
| Скрытые недостатки | Уведомите подрядчика не позднее месяца с момента обнаружения; через два года после приёмки ссылаться на недостатки уже нельзя |
| Иск | Год с момента уведомления подрядчика |
| Недостатки прочности здания | Подрядчик отвечает, если они проявятся в течение десяти лет с передачи и приёмки работ |
| Уведомление о недостатке прочности | Шесть месяцев с момента обнаружения, а право прекращается через год после уведомления |
Из-за недостатка вы можете потребовать, чтобы подрядчик устранил его в разумный срок, снижения цены или, если недостаток делает работы непригодными, расторжения договора, а во всех случаях можете потребовать возмещения убытков. Права из недостатков здания переходят и к последующим покупателям, но новый срок для них не начинается. Ответственность за прочность распространяется и на проектировщика, если недостаток происходит из проекта.
Поэтому и покупатель квартиры в новостройке может обратиться к подрядчику из-за недостатков прочности; как проверить застройщика перед покупкой, объясняет наша статья о покупке квартиры в строящемся доме.
Как выбрать подрядчика для ремонта или строительства?
- попросите письменное предложение с описанием работ, ценой и сроком;
- для работ, которым нужно разрешение, проверьте лицензию и штатного лицензированного инженера;
- впишите в договор право надзора и обязанность получать письменное согласие на отступления;
- договоритесь об оплате по выполненным этапам; по закону вы не обязаны платить, пока не осмотрели и не одобрили работу, если не договорились иначе.
Подрядчиков для ремонта и строительства можно найти и сравнить их предложения на платформе Glatko. Нужно ли для работ в квартире уведомление или разрешение, объясняет наша статья о ремонте квартиры, а путь от участка до стройки объясняет наша статья о покупке участка для строительства дома.
Что проверить перед подписанием
| Проверка | Зачем |
| Письменный договор | Закон требует письменной формы |
| Проект и смета объёмов | Являются основой для цены и отступлений |
| Вид цены | Определяет, единичная она или общая, изменяемая или твёрдая |
| «Под ключ» или нет | Определяет, кто несёт непредвиденные работы и дополнительные объёмы |
| Срок и последствия просрочки | Дают основание для расторжения и возмещения убытков |
| Лицензия подрядчика | Является условием строительной деятельности |
| Акт приёмки-передачи | С него начинают течь сроки для недостатков |
Участки и дома можно найти или разместить в нашей категории недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Должен ли договор с подрядчиком быть письменным? Да. Закон об обязательственных отношениях требует, чтобы договор строительного подряда был заключён в письменной форме.
Может ли подрядчик потребовать больше денег, чем договорились? Только на законных условиях, например если цены элементов выросли более чем на два процента, а работы закончены в срок. За работы без вашего согласия он этого сделать не может.
Что означает договор «под ключ»? Подрядчик самостоятельно выполняет все работы для целого объекта, а цена охватывает и непредвиденные работы, и дополнительные объёмы.
Можно ли договором исключить ответственность за прочность? Нет. Подрядчик и проектировщик отвечают перед заказчиком и каждым последующим приобретателем, и эту ответственность нельзя ни исключить, ни ограничить.
Что делать, если подрядчик опаздывает? Если срок является существенным и явно видно, что работы не будут закончены вовремя, вы можете расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Источники
Договор строительного подряда регулирует Закон об обязательственных отношениях (Официальный вестник Черногории 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 и 117/2026, статьи с 676 по 692 и с 699 по 715; изменения 2024 и 2026 годов эти статьи не меняют), а обязанности подрядчика регулирует Закон о строительстве объектов (Официальный вестник Черногории 19/2025, 92/2025, 160/2025 и 114/2026, статьи 45, 63 и 84). Законодательство проверено 24 сентября 2026 года. Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических консультаций; по конкретному договору обратитесь к адвокату.