Müteahhit ayıplardan ne kadar süre sorumludur? Sağlamlık ayıplarından işlerin teslim ve kabulünden itibaren on yıl. Diğer gizli ayıplara ise kabulden itibaren en fazla iki yıl dayanabilirsiniz.
Karadağ'da inşaat sözleşmesi yazılı şekilde yapılmak zorunda. Müteahhit, yapının sağlamlığına ilişkin ayıplardan işlerin teslim ve kabulünden itibaren on yıl sorumludur ve sözleşme bu sorumluluğu ne kaldırabilir ne de sınırlayabilir. Müteahhit fiyatı yalnızca Borçlar Kanunu'ndaki şartlarla artırabilir; "anahtar teslim" şartında ise kararlaştırılan fiyat öngörülmeyen işleri ve fazla işleri de kapsar.
Bu rehber müteahhitle yapılan sözleşmenin neleri içermesi gerektiğini, fiyatın nasıl değişebileceğini, anahtar teslimin ne anlama geldiğini, ayıpların nasıl ve hangi sürelerde bildirildiğini ve imzadan önce neyin kontrol edilmesi gerektiğini anlatıyor.
İnşaat sözleşmesi nedir ve ne zaman yazılı olmalıdır?
İnşaat sözleşmesi, müteahhidin belirli bir projeye göre, kararlaştırılan sürede belirli bir arazi üzerinde bir yapı inşa etmeyi veya arazi ya da mevcut bir yapı üzerinde başka inşaat işleri yapmayı, iş sahibinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği bir eser sözleşmesidir. Kanun bu sözleşmenin yazılı olmasını şart koşuyor. Daha büyük ve karmaşık işler gerektiren binalar ve diğer yapılar yapı sayılır; bu bölümde özel bir kural yoksa eser sözleşmesinin genel kuralları uygulanır.
Müteahhitle yapılan sözleşme neleri içermeli?
| Unsur | Neden önemli |
| Proje ve işlerin tanımı | Müteahhit belirli bir projeye göre inşa eder; her sapma için yazılı onayınız gerekir |
| Bitiş süresi | Müteahhit süreyi açıkça tutturamayacak kadar gecikirse ve süre esaslıysa sözleşmeyi feshedip tazminat isteyebilirsiniz |
| Fiyat ve hesaplama yöntemi | İş birimi başına birim fiyat veya yapının tamamı için toplam fiyat |
| Denetim hakkı | Müteahhit işlerin sürekli denetimine ve malzemelerin kontrolüne izin vermek zorundadır |
| Müteahhidin lisansı | İnşaat işini en az bir lisanslı mimar veya inşaat mühendisi çalıştıran müteahhit yapar |
| İsterseniz anahtar teslim şartı | Öngörülmeyen işlere ve fazla işlere ilişkin kuralları değiştirir |
Yapı İnşası Kanunu'na göre müteahhit, diğer yükümlülüklerinin yanında, işleri denetlenmiş ana projeye göre yürütür, şantiye defteri ile yapı defterini tutar ve inşaat başlamadan önce şantiye şefini ve sorumlu mühendisleri belirler.
Müteahhit fiyatı ne zaman artırabilir?
| Durum | Kural |
| Onayınız olmadan yapılan işler | Müteahhit onayınız olmadan yaptığı işler için fiyat artışı isteyemez |
| Fiyat unsurlarının maliyeti arttı, işler süresinde bitti | Fiyat yüzde ikiden fazla artacaksa artış istenebilir, ancak yalnızca yüzde ikiyi aşan kısım için |
| Fiyat unsurlarının maliyeti arttı, müteahhit kendi kusuruyla gecikti | Eşik yüzde beştir ve işlerin bitmesi gereken güne kadar hesaplanır |
| Sabit fiyat kararlaştırıldı | Değişiklik ancak fiyat yüzde ondan fazla artacaksa ve yalnızca yüzde onu aşan kısım için mümkündür |
| Fiyat unsurlarının maliyeti düştü | İş sahibi aynı eşiklerin üzerindeki kısım için indirim isteyebilir |
| Önemli artış | İş sahibi sözleşmeyi feshedip yapılan işleri ve zorunlu masrafları ödeyebilir |
Müteahhit, yapının sağlamlığı, insanların güvenliği veya zararın önlenmesi için zorunlu olan ve beklenmedik zemin koşulları, su çıkması ya da benzer olağanüstü bir olaydan kaynaklanan acil öngörülmeyen işleri onayınız olmadan da yapabilir. Size hemen bilgi vermek zorundadır ve hakkaniyete uygun bir bedele hak kazanır; siz de fiyat bu yüzden önemli ölçüde artacaksa sözleşmeyi feshedebilirsiniz.
"Anahtar teslim" şartı ne anlama gelir?
Sözleşmede anahtar teslim şartı varsa müteahhit, eksiksiz bir yapının inşası ve kullanımı için gereken bütün işleri tek başına yapmayı üstlenir. Kararlaştırılan fiyat bu durumda tüm öngörülmeyen işlerin ve fazla işlerin değerini kapsar, eksik işler ise fiyatı etkilemez. Böyle bir sözleşmede birden fazla müteahhit taraf ise size karşı müteselsilen sorumludur.
Ayıplar nasıl ve hangi sürelerde bildirilir?
| Ayıp türü | Süre |
| Açık ayıplar | İşleri mümkün olan en kısa sürede inceleyin ve müteahhide hemen bildirin; inceleme ve kabulden sonra müteahhit, olağan incelemeyle görülebilen ayıplardan artık sorumlu değildir, meğer ki bunları bilip gizlemiş olsun |
| Gizli ayıplar | Müteahhide en geç fark ettiğiniz andan itibaren bir ay içinde bildirin; kabulden itibaren iki yıl geçince ayıplara artık dayanamazsınız |
| Dava | Müteahhide bildirimden itibaren bir yıl |
| Yapının sağlamlığına ilişkin ayıplar | Müteahhit, ayıp işlerin teslim ve kabulünden itibaren on yıl içinde ortaya çıkarsa sorumludur |
| Sağlamlık ayıbının bildirimi | Fark edilmesinden itibaren altı ay; hak bildirimden bir yıl sonra sona erer |
Ayıp nedeniyle müteahhitten ayıbı makul bir sürede gidermesini, fiyat indirimi veya ayıp işleri kullanılamaz hale getiriyorsa sözleşmenin feshini, her durumda da tazminat isteyebilirsiniz. Yapının ayıplarından doğan haklar sonraki alıcılara da geçer, ancak onlar için yeni bir süre başlamaz. Ayıp projeden kaynaklanıyorsa sağlamlık sorumluluğu projeciyi de kapsar.
Bu yüzden yeni binada daire alan kişi de sağlamlık ayıpları için müteahhide başvurabilir; satın almadan önce inşaat firmasının nasıl kontrol edileceğini projeden daire almak yazımız anlatıyor.
Tadilat veya inşaat için müteahhit nasıl seçilir?
- işlerin tanımını, fiyatı ve süreyi içeren yazılı bir teklif isteyin;
- izin gerektiren işlerde lisansı ve istihdam edilen lisanslı mühendisi kontrol edin;
- denetim hakkını ve sapmalar için yazılı onay şartını sözleşmeye yazın;
- ödemeyi tamamlanan aşamalara göre kararlaştırın; kanuna göre, aksi kararlaştırılmadıkça işi inceleyip onaylamadan ödeme yapmak zorunda değilsiniz.
Tadilat ve inşaat için müteahhitleri Glatko platformunda bulabilir ve teklifleri karşılaştırabilirsiniz. Dairedeki işler için bildirim mi izin mi gerektiğini daire tadilatı yazımız, arsadan inşaata giden yolu ise arsa alıp villa yapmak yazımız anlatıyor.
İmzadan önce kontrol listesi
| Kontrol | Neden |
| Yazılı sözleşme | Kanun yazılı şekil istiyor |
| Proje ve metraj | Fiyatın ve sapmaların dayanağı |
| Fiyat türü | Birim veya toplam, değişken veya sabit |
| Anahtar teslim mi değil mi | Öngörülmeyen işleri ve fazla işleri kim üstleniyor |
| Süre ve gecikmenin sonuçları | Fesih ve tazminat dayanağı |
| Müteahhidin lisansı | İnşaat işinin şartı |
| Teslim tutanağı | Ayıp süreleri ondan itibaren işler |
Arsa ve evleri emlak kategorimizde bulabilir veya ilan verebilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Müteahhitle yapılan sözleşme yazılı olmak zorunda mı? Evet. Borçlar Kanunu inşaat sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmasını şart koşuyor.
Müteahhit kararlaştırılandan fazla para isteyebilir mi? Yalnızca kanuni şartlarla; örneğin fiyat unsurlarının maliyeti yüzde ikiden fazla arttıysa ve işler süresinde bittiyse. Onayınız olmadan yapılan işler için isteyemez.
Anahtar teslim sözleşme ne anlama gelir? Müteahhit eksiksiz bir yapı için bütün işleri tek başına yapar ve fiyat öngörülmeyen işleri ve fazla işleri de kapsar.
Sağlamlık sorumluluğu sözleşmeyle kaldırılabilir mi? Hayır. Müteahhit ve projeci iş sahibine ve sonraki her edinene karşı sorumludur ve bu sorumluluk ne kaldırılabilir ne de sınırlanabilir.
Müteahhit gecikirse ne olur? Süre esaslıysa ve işlerin süresinde bitmeyeceği açıksa sözleşmeyi feshedip tazminat isteyebilirsiniz.
Kaynaklar
İnşaat sözleşmesini Borçlar Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 ve 117/2026, madde 676 ila 692 ve 699 ila 715; 2024 ve 2026 değişiklikleri bu maddeleri değiştirmiyor), müteahhidin yükümlülüklerini ise Yapı İnşası Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 19/2025, 92/2025, 160/2025 ve 114/2026, madde 45, 63 ve 84) düzenliyor. Mevzuat 24 Eylül 2026'da kontrol edildi. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; belirli bir sözleşme için bir avukata başvurun.