Mire figyeljen, ha Montenegróban építési szerződést köt egy kivitelezővel? A szerződést írásban kell megkötni. A kivitelező a szerkezeti állékonyságot érintő hibákért az átadás-átvételtől számított tíz évig felel, és ez a felelősség szerződéssel nem zárható ki. Az árat csak a kötelmi jogi törvény feltételeivel emelheti, kulcsrakész kikötésnél pedig az ár az előre nem látható munkákat és a pótmunkákat is fedezi.
Ez az útmutató elmagyarázza, mit tartalmazzon egy kivitelezővel kötött szerződés, hogyan változhat az ár, mit jelent a kulcsrakész kikötés, hogyan és milyen határidőkkel kell bejelenteni a hibákat, és mit kell ellenőrizni aláírás előtt.
Mi az építési szerződés, és mikor kell írásban megkötni?
Az építési szerződés olyan vállalkozási szerződés, amellyel a kivitelező vállalja, hogy egy meghatározott terv szerint és a megállapodott határidőn belül épületet emel egy meghatározott telken, vagy más építési munkákat végez egy telken vagy egy meglévő építményen, a megrendelő pedig vállalja a vállalkozói díj megfizetését. A törvény előírja, hogy ezt a szerződést írásban kell megkötni. Építménynek számítanak azok az épületek és egyéb létesítmények, amelyekhez nagyobb és összetettebb munkák szükségesek, és ahol e fejezet nem tartalmaz külön szabályt, a vállalkozási szerződés általános szabályai alkalmazandók.
Mit tartalmazzon egy kivitelezővel kötött szerződés?
| Tétel | Miért fontos |
| Terv és a munkák leírása | A kivitelező egy meghatározott terv szerint épít; minden eltéréshez az Ön írásbeli hozzájárulása kell |
| Befejezési határidő | Ha a kivitelező annyira késik, hogy nyilvánvalóan nem végez időben, és a határidő lényeges, felmondhat, és kártérítést követelhet |
| Az ár és a számítás módja | Egységár munkamennyiségenként vagy átalányár a teljes építményre |
| Ellenőrzési jog | A kivitelezőnek lehetővé kell tennie a munkák folyamatos ellenőrzését és az anyagok vizsgálatát |
| A kivitelező engedélye | Építési munkát olyan kivitelező végez, akinek legalább egy alkalmazott, engedéllyel rendelkező építésze vagy építőmérnöke van |
| Kulcsrakész kikötés, ha ezt szeretné | Megváltoztatja az előre nem látható munkákra és a pótmunkákra vonatkozó szabályokat |
Az épületek építéséről szóló törvény szerint a kivitelező többek között a felülvizsgált kiviteli terv szerint végzi a munkákat, építési naplót és építési könyvet vezet, és az építkezés megkezdése előtt kijelöli a felelős műszaki vezetőt és a felelős mérnököket.
Mikor emelheti a kivitelező az árat?
| Helyzet | Szabály |
| Az Ön hozzájárulása nélkül végzett munkák | A kivitelező nem követelhet magasabb árat az Ön hozzájárulása nélkül végzett munkákért |
| Az árelemek költségei emelkedtek, a munkák időben elkészültek | Emelést akkor lehet követelni, ha az ár több mint két százalékkal lenne magasabb, és csak a két százalék feletti különbözetre |
| Az árelemek költségei emelkedtek, a kivitelező saját hibájából késett | A küszöb öt százalék, ahhoz az időponthoz mérve, amikorra a munkáknak el kellett volna készülniük |
| Rögzített árban állapodtak meg | Változás csak akkor lehetséges, ha az ár több mint tíz százalékkal lenne magasabb, és csak a tíz százalék feletti különbözetre |
| Az árelemek költségei csökkentek | A megrendelő ugyanazon küszöbök felett kérheti az ár csökkentését |
| Jelentős emelés | A megrendelő felmondhatja a szerződést, és kifizeti az elvégzett munkákat és a szükséges költségeket |
A kivitelező az Ön hozzájárulása nélkül is elvégezheti a sürgős, előre nem látható munkákat, ha azok az építmény állékonysága, az emberek biztonsága vagy kár megelőzése érdekében szükségesek voltak, és váratlan talajviszonyok, víz megjelenése vagy hasonló rendkívüli esemény okozta őket. A kivitelezőnek haladéktalanul értesítenie kell Önt, és méltányos díjazásra jogosult, Ön pedig felmondhatja a szerződést, ha ennek következtében az ár jelentősen emelkedne.
Mit jelent a „kulcsrakész” kikötés?
Ha a szerződés kulcsrakész kikötést tartalmaz, a kivitelező egyedül vállalja mindazokat a munkákat, amelyek egy teljes építmény felépítéséhez és használatához szükségesek. A megállapodott ár ekkor fedezi az összes előre nem látható munka és pótmunka értékét, a munkák hiánya pedig nem érinti az árat. Ha egy ilyen szerződésnek több kivitelező a részese, egyetemlegesen felelnek Önnel szemben.
Hogyan és milyen határidőkkel kell bejelenteni a hibákat?
| A hiba fajtája | Határidő |
| Látható hibák | Vizsgálja meg a munkákat a lehető leghamarabb, és azonnal értesítse a kivitelezőt; a vizsgálat és az átvétel után a kivitelező már nem felel a szokásos vizsgálattal látható hibákért, kivéve ha tudott róluk, és elhallgatta őket |
| Rejtett hibák | Legkésőbb a felfedezéstől számított egy hónapon belül értesítse a kivitelezőt; az átvételtől számított két év után már nem hivatkozhat hibákra |
| Bírósági kereset | A kivitelező értesítésétől számított egy év |
| A szerkezeti állékonyság hibái | A kivitelező felel, ha a munkák átadásától és átvételétől számított tíz éven belül jelentkeznek |
| Szerkezeti hiba bejelentése | A felfedezéstől számított hat hónap, a jog pedig a bejelentéstől számított egy év elteltével megszűnik |
Hiba miatt kérheti a kivitelezőtől, hogy észszerű határidőn belül hárítsa el, kérheti az ár csökkentését, vagy ha a hiba használhatatlanná teszi a munkát, felmondhatja a szerződést, és minden esetben kártérítést követelhet. Az épület hibáiból eredő jogok átszállnak az épület későbbi vevőire, de számukra nem kezdődik új határidő. A szerkezeti állékonyságért való felelősség a tervezőre is kiterjed, ha a hiba a tervből ered.
Ezért egy új épületben lakást vásárló vevő is fordulhat a kivitelezőhöz szerkezeti hibák miatt; hogy vásárlás előtt hogyan ellenőrizhet egy fejlesztőt, azt az épülő lakás vásárlásáról szóló cikkünk magyarázza el.
Hogyan válasszon kivitelezőt felújításhoz vagy építkezéshez?
- kérjen írásbeli ajánlatot a munkák leírásával, az árral és a határidővel;
- engedélyköteles munkáknál ellenőrizze az engedélyt és az alkalmazott, engedéllyel rendelkező mérnököt;
- foglalja bele a szerződésbe az ellenőrzési jogot és az eltérésekhez szükséges írásbeli hozzájárulást;
- állapodjanak meg az elkészült szakaszok szerinti fizetésben; a törvény szerint nem kell fizetnie, mielőtt megvizsgálta és jóváhagyta a munkát, hacsak másként nem állapodtak meg.
Felújításhoz és építkezéshez kivitelezőket a Glatko platformon találhat, és ott ajánlatokat is összehasonlíthat. Arról, hogy a lakáson belüli munkákhoz bejelentés vagy engedély kell-e, külön cikkünk szól, a telektől az épületig vezető utat pedig a telekvásárlásról és villaépítésről szóló cikkünk ismerteti.
Ellenőrzőlista aláírás előtt
| Ellenőrzés | Miért |
| Írásbeli szerződés | A törvény írásbeli alakot ír elő |
| Terv és költségvetés | Az ár és az eltérések alapja |
| Az ár fajtája | Egységár vagy átalányár, változó vagy rögzített |
| Kulcsrakész-e vagy sem | Ki viseli az előre nem látható munkákat és a pótmunkákat |
| Határidő és a késés következményei | A felmondás és a kártérítés alapja |
| A kivitelező engedélye | Az építési munka feltétele |
| Átadás-átvételi jegyzőkönyv | Ettől számítanak a hibákra vonatkozó határidők |
Telkeket és házakat az ingatlan kategóriában találhat vagy hirdethet meg.
Gyakran ismételt kérdések
Írásban kell-e megkötni a kivitelezővel kötött szerződést? Igen. A kötelmi jogi törvény előírja, hogy az építési szerződést írásban kell megkötni.
Meddig felel a kivitelező a hibákért? A szerkezeti hibákért a munkák átadásától és átvételétől számított tíz évig. Más rejtett hibákra legfeljebb az átvételtől számított két évig hivatkozhat.
Kérhet-e a kivitelező több pénzt a megállapodottnál? Csak a törvényes feltételekkel, például ha az árelemek költségei több mint két százalékkal emelkedtek, és a munkák időben elkészültek. Az Ön hozzájárulása nélkül végzett munkákért nem.
Mit jelent a kulcsrakész szerződés? A kivitelező egyedül végzi el egy teljes építmény összes munkáját, és az ár az előre nem látható munkákat és a pótmunkákat is fedezi.
Kizárható-e szerződéssel a szerkezeti állékonyságért való felelősség? Nem. A kivitelező és a tervező felel a megrendelővel és minden későbbi szerzővel szemben, és ez a felelősség nem zárható ki és nem korlátozható.
Mi a teendő, ha a kivitelező késik? Ha a határidő lényeges, és világos, hogy a munkák nem készülnek el időben, felmondhatja a szerződést, és kártérítést követelhet.
Források
Az építési szerződést a kötelmi jogi törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 és 117/2026, 676–692. és 699–715. cikk; a 2024-es és 2026-os módosítások nem változtatják meg ezeket a cikkeket) szabályozza. A kivitelező kötelezettségeit az épületek építéséről szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 19/2025, 92/2025, 160/2025 és 114/2026, 45., 63. és 84. cikk) szabályozza. A jogszabályokat 2026. szeptember 24-én ellenőriztük. A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi tanácsot; egy konkrét szerződéssel kapcsolatban forduljon ügyvédhez.