Mennyi tőkenyereség-adót kell fizetni egy ingatlan eladásakor Montenegróban? A nyereség 15%-át. Az adóalap az eladási és a vételár különbözete, a vételárat pedig a kiskereskedelmi árak emelkedésével korrigálják. Nem kell adót fizetni, ha az ingatlan az Ön egyetlen és fő lakóhelye volt. Az adót az éves bevallásban számítják ki, amelyet a következő év április végéig kell benyújtani.
A szabályok a személyi jövedelemadóról szóló törvényből származnak. Ez az útmutató elmagyarázza, hogyan számítják az adóalapot, mikor nem kell adót fizetni, mi vonatkozik az örökölt és az ajándékba kapott ingatlanra és a külföldiekre, egy számpéldával.
Mennyi a tőkenyereség-adó egy montenegrói ingatlaneladásnál?
| Kérdés | Szabály |
| Kulcs | A tőkenyereség 15%-a, 2022. január 1-jétől (korábban 9%) |
| Mi számít ingatlannak | Föld, épületek, lakó- és üzleti egységek és egyéb építmények |
| Adóalap | Eladási ár mínusz vételár |
| Eladási ár | A szerződéses ár mínusz az igazolt felújítási és eladási költségek |
| Vételár | Az az ár, amelyen az ingatlant megszerezte, az eladás napjáig a kiskereskedelmi árak emelkedésével korrigálva |
| Ha a vételár nem állapítható meg | A vételár az eladási ár 80%-a |
| Veszteség | A tőkeveszteséget levonják az ugyanabban az évben elért tőkenyereségből |
Ha a szerződéses ár a piaci ár alatt van, az eladási árat az adóhatóság állapítja meg. Ingatlancserénél az eladási ár a becserélt ingatlan piaci ára.
A jövedelemadóra kivetett önkormányzati pótadót, amely az esedékes adó legfeljebb 13%-a, Podgoricában és Cetinjében legfeljebb 15%-a, a helyi önkormányzatok finanszírozásáról szóló törvény szerint a munkaviszonyból, az önálló tevékenységből, a vagyonból és a tőkéből származó jövedelem adójára számítják fel. A tőkenyereség-adó nem szerepel ezen a listán.
Hogyan számítják az adót? Egy példa
Saját példánk, a vételárnak a kiskereskedelmi árak emelkedésével történő korrekciója nélkül:
| Tétel | Összeg |
| Szerződéses eladási ár | 160 000 € |
| Igazolt felújítási költségek | 7000 € |
| Igazolt eladási költségek | 3000 € |
| Adózási célú eladási ár | 150 000 € |
| Vételár a vételi szerződésben | 100 000 € |
| Tőkenyereség | 50 000 € |
| 15%-os adó | 7500 € |
Ha a vételárat nem lehetne megállapítani, azt 150 000 € 80%-ának, vagyis 120 000 eurónak vennék, így a nyereség 30 000 €, az adó pedig 4500 € lenne. A vételárnak a kiskereskedelmi árak emelkedésével történő korrekciója növeli a vételárat, és ezzel csökkenti az adót.
Mikor nem kell tőkenyereség-adót fizetni?
A törvény három esetet határoz meg, amikor a tőkenyereség nem adóköteles:
- az ingatlan az Ön egyetlen és fő lakóhelyéül (bejelentett lakóhelyéül) szolgált; egy nyaraló vagy egy csak bérbe adott lakás nem felel meg ennek a feltételnek;
- az átruházás házastársak vagy élettársak között történt, és közvetlenül kapcsolódik a házassághoz, az élettársi kapcsolathoz, a váláshoz, az élettársi kapcsolat megszűnéséhez vagy az örökléshez;
- az átruházás első rendű örökösöknek tett ajándékozás volt.
Hogy hogyan ajándékoznak lakást közjegyzőnél, és milyen adók vonatkoznak rá, azt a lakás ajándékozásáról szóló cikkünk magyarázza el.
Mi vonatkozik az örökölt és az ajándékba kapott ingatlanra?
Az öröklés és az ajándék nem számít jövedelemnek, így nem fizet jövedelemadót, amikor lakást örököl vagy ajándékba kap. Amikor később eladja, a vételár az az ár, amelyen az örökhagyó vagy az ajándékozó megszerezte a lakást. Ha a lakást régen, alacsony áron vették, a nyereség, és vele az adó is nagy lehet, ezért érdemes időben előkeresni a régi vételi szerződést. Hogy hogyan zajlik az öröklés a közjegyzőnél, azt a hagyatéki eljárásról szóló cikkünk magyarázza el.
Ki nyújtja be a bevallást, és meddig?
- Határidő. A tőkenyereség-adót évente számítják ki, és az éves adóbevallással együtt fizetik meg, amelyet az előző évre a tárgyév április végéig kell benyújtani.
- Belföldi illetőségű. A tőkenyereséget elérő belföldi illetőségű személynek bevallást kell benyújtania. Belföldi illetőségű az, akinek bejelentett lakóhelye vagy üzleti és személyes érdekeinek központja Montenegróban van, vagy aki az adóévben több mint 183 napot tölt ott.
- Külföldi illetőségű. A nem belföldi illetőségű külföldi a Montenegróban elért jövedelme után fizet jövedelemadót, és bevallást nyújt be azokról a jövedelmekről, amelyekre nincs előírva forrásadó, és az ingatlaneladásból származó tőkenyereség éppen ilyen jövedelem.
- Ha nem nyújtanak be bevallást. Az adóhatóság hivatalból elkészíti a bevallást annak az adózónak a nevében, aki nem nyújtja be időben.
- Kettős adóztatás. A más országban adót fizető belföldi illetőségű személy adójóváírást kap, legfeljebb az ugyanazon jövedelemre jutó montenegrói adó összegéig.
Hogy az ingatlannyereség adója hogyan illeszkedik a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezményekhez, és mit kell egy külföldi tulajdonosnak előkészítenie a befektetésből való kiszállás előtt, azt a RoNa Legal ügyvédi iroda írja le részletesebben.
Tőkenyereség-adó és átruházási adó: ki mit fizet?
| Adó | Ki fizeti | Mi után |
| Tőkenyereség-adó | Az eladó | Az eladási és a vételár különbözete után |
| Ingatlanátruházási adó | A vevő | Az ingatlan piaci értéke után |
Az átruházási adó kulcsait és határidejét az ingatlanátruházási adóról szóló cikkünk, az aláírást és a bejegyzést pedig a közjegyzői adásvételi szerződésről szóló cikkünk magyarázza el.
Ellenőrzőlista eladás előtt
| Mit kell előkészíteni | Miért |
| Vételi szerződés vagy átruházási adóról szóló határozat | A vételár igazolása |
| Felújítási számlák | Csökkentik az eladási árat |
| Az eladási költségek igazolása | Csökkentik az eladási árat |
| A lakásban bejelentett lakóhely igazolása | A fő lakóhelyre vonatkozó mentességhez |
| Az örökhagyó vagy az ajándékozó szerződése | Az örökölt vagy ajándékba kapott ingatlan vételára |
| Emlékeztető a naptárban április végére | A benyújtás és a fizetés határideje |
A tulajdonosok által eladott lakásokat és telkeket az ingatlan kategóriában találhatja meg vagy hirdetheti meg.
Gyakran ismételt kérdések
Mennyi a tőkenyereség-adó egy lakás eladásakor Montenegróban? Az eladási és a vételár különbözetének 15%-a. Ez a kulcs 2022. január 1-je óta érvényes; korábban 9% volt.
Fizetek-e adót, ha eladom azt a lakást, amelyben élek? Nem, ha a lakás az Ön egyetlen és fő lakóhelye (bejelentett lakóhelye) volt. A nyaraló és a csak bérbe adott lakás nem felel meg ennek a feltételnek.
Fizetnek-e adót a külföldiek, ha Montenegróban ingatlant adnak el? Igen. A nem belföldi illetőségű személy a Montenegróban elért jövedelme után jövedelemadót fizet, és bevallást nyújt be, mert a tőkenyereségre nincs forrásadó.
Mi a teendő, ha nem tudom igazolni, mennyit fizettem a lakásért? A vételárat ekkor az eladási ár 80%-ának veszik, így az eladási ár 20%-át adóztatják.
Kell-e adót fizetni egy örökölt lakás eladásakor? Az öröklés nem jövedelem, de amikor eladja a lakást, a nyereséget abból az árból számítják, amelyen az örökhagyó megszerezte.
Mikor kell benyújtani a tőkenyereség-adó bevallását? Az előző évre április végéig, és az adót a bevallás benyújtásakor kell megfizetni.
Források
A tőkenyereséget a személyi jövedelemadóról szóló törvény (a Montenegrói Köztársaság Hivatalos Közlönye 65/2001, 37/2004 és 78/2006, valamint Montenegró Hivatalos Közlönye 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 és 70/2026, 3., 5., 10., 37a–37h., 43., 44. és 50a. cikk), a pótadót pedig a helyi önkormányzatok finanszírozásáról szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 és 119/2026, 8. cikk) szabályozza. A 2021-ig egységes szerkezetbe foglalt szöveget a Paragraf teszi közzé, a tőkenyereségre vonatkozó 15%-os kulcsot pedig a 146/2021-es módosítások vezették be. A jogszabályokat 2026. szeptember 24-én ellenőriztük. A Fijaka hirdetési platform, és sem adó-, sem jogi tanácsot nem ad; egy konkrét eladással kapcsolatban forduljon adótanácsadóhoz vagy ügyvédhez.