Combien d’impôt paie-t-on en vendant un bien immobilier au Monténégro ? 15 % de la plus-value, c’est-à-dire de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ce dernier étant réévalué selon la hausse des prix de détail. Aucun impôt n’est dû si le bien était votre seule et principale résidence, et l’impôt se calcule dans la déclaration annuelle, à déposer avant la fin avril de l’année suivante.
Lorsque vous vendez un appartement, une maison ou un terrain au Monténégro, vous payez donc un impôt sur la plus-value de 15 % sur le gain. Les règles proviennent de la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Ce guide explique comment se calcule l’assiette, quand aucun impôt n’est dû, ce qui s’applique aux biens hérités ou reçus en donation et aux étrangers, avec un exemple chiffré.
À combien s’élève l’impôt sur la plus-value d’une vente immobilière au Monténégro ?
| Question | Règle |
| Taux | 15 % de la plus-value, depuis le 1er janvier 2022 (auparavant 9 %) |
| Ce qui compte comme bien immobilier | Terrains, bâtiments, lots d’habitation et commerciaux et autres ouvrages |
| Assiette | Prix de vente moins prix d’achat |
| Prix de vente | Prix du contrat moins les frais de reconstruction et les frais de vente justifiés |
| Prix d’achat | Le prix auquel vous avez acquis le bien, réévalué selon la hausse des prix de détail jusqu’au jour de la vente |
| Si le prix d’achat ne peut pas être établi | Le prix d’achat est fixé à 80 % du prix de vente |
| Moins-value | Une moins-value se déduit des plus-values de la même année |
Si le prix du contrat est inférieur au prix du marché, l’administration fiscale fixe le prix de vente. En cas d’échange de biens, le prix de vente est le prix du marché du bien échangé.
La surtaxe municipale sur l’impôt sur le revenu, jusqu’à 13 % de l’impôt dû et jusqu’à 15 % à Podgorica et à Cetinje, s’applique en vertu de la loi sur le financement des collectivités locales à l’impôt sur les revenus salariaux, les revenus d’activité indépendante, les revenus du patrimoine et les revenus de capitaux. L’impôt sur la plus-value ne figure pas sur cette liste.
Comment se calcule l’impôt ? Un exemple
Notre exemple, sans réévaluation du prix d’achat selon la hausse des prix de détail :
| Élément | Montant |
| Prix de vente du contrat | 160 000 € |
| Frais de reconstruction justifiés | 7 000 € |
| Frais de vente justifiés | 3 000 € |
| Prix de vente retenu fiscalement | 150 000 € |
| Prix d’achat du contrat d’acquisition | 100 000 € |
| Plus-value | 50 000 € |
| Impôt à 15 % | 7 500 € |
Si le prix d’achat ne pouvait pas être établi, il serait fixé à 80 % de 150 000 €, soit 120 000 € : la plus-value serait alors de 30 000 € et l’impôt de 4 500 €. La réévaluation du prix d’achat selon la hausse des prix de détail augmente le prix d’achat et réduit donc l’impôt.
Quand l’impôt sur la plus-value n’est-il pas dû ?
La loi prévoit trois cas dans lesquels une plus-value n’est pas imposée :
- le bien était votre seule et principale résidence (résidence déclarée) ; une maison de vacances ou un appartement que vous ne faisiez que louer ne remplit pas cette condition ;
- le transfert a eu lieu entre époux ou partenaires de vie et est directement lié au mariage, au partenariat de vie, au divorce, à la fin d’un partenariat ou à une succession ;
- le transfert était une donation à des héritiers du premier ordre.
La donation d’un appartement chez le notaire et les impôts applicables sont expliqués dans notre article sur la donation d’un appartement.
Ce qui s’applique aux biens hérités et reçus en donation
Les successions et les donations ne sont pas traitées comme des revenus : vous ne payez donc pas d’impôt sur le revenu lorsque vous héritez d’un appartement ou le recevez en donation. Lorsque vous le vendez ensuite, le prix d’achat retenu est celui auquel le défunt ou le donateur avait acquis l’appartement. Si l’appartement a été acheté il y a longtemps à bas prix, la plus-value, et avec elle l’impôt, peut être importante : il vaut donc la peine de retrouver à temps l’ancien contrat d’achat. Le déroulement d’une succession chez le notaire est expliqué dans notre article sur la succession.
Qui déclare et dans quel délai ?
- Délai. L’impôt sur la plus-value se calcule annuellement et se paie avec la déclaration annuelle, déposée avant la fin avril de l’année en cours pour l’année précédente.
- Résident. Un résident qui réalise une plus-value doit déposer une déclaration. Est résidente une personne qui a sa résidence déclarée ou le centre de ses intérêts professionnels et personnels au Monténégro, ou qui y séjourne plus de 183 jours au cours de l’année fiscale.
- Non-résident. Un étranger non résident paie l’impôt sur le revenu sur les revenus réalisés au Monténégro et dépose une déclaration pour les revenus qui ne font pas l’objet d’une retenue à la source, ce qui est précisément le cas d’une plus-value immobilière.
- En l’absence de déclaration. L’administration fiscale établit d’office une déclaration au nom d’un contribuable qui ne la dépose pas à temps.
- Double imposition. Un résident qui paie l’impôt dans un autre pays bénéficie d’un crédit d’impôt, à hauteur de l’impôt monténégrin dû sur le même revenu.
L’articulation de l’impôt sur la plus-value immobilière avec les conventions fiscales et ce qu’un propriétaire étranger doit préparer avant de sortir de son investissement sont décrits plus en détail par le cabinet RoNa Legal.
Impôt sur la plus-value et impôt sur le transfert : qui paie quoi ?
| Impôt | Qui paie | Sur quoi |
| Impôt sur la plus-value | Vendeur | Sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat |
| Impôt sur le transfert de biens immobiliers | Acheteur | Sur la valeur de marché du bien |
Les taux et délais de l’impôt sur le transfert sont expliqués dans notre article sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers, et la signature et l’inscription dans notre article sur le contrat de vente chez le notaire.
Une liste avant de vendre
| Ce qu’il faut préparer | Pourquoi |
| Contrat d’achat ou décision d’impôt sur le transfert | Preuve du prix d’achat |
| Factures de reconstruction | Réduisent le prix de vente |
| Preuves des frais de vente | Réduisent le prix de vente |
| Preuve de la résidence déclarée dans l’appartement | Pour l’exonération de la résidence principale |
| Contrat du défunt ou du donateur | Prix d’achat d’un bien hérité ou reçu en donation |
| Un rappel dans l’agenda pour la fin avril | Délai de déclaration et de paiement |
Vous pouvez trouver ou publier des appartements et des terrains vendus par leurs propriétaires dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
À combien s’élève l’impôt sur la plus-value lors de la vente d’un appartement au Monténégro ? 15 % de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Ce taux s’applique depuis le 1er janvier 2022 ; il était auparavant de 9 %.
Paie-t-on l’impôt en vendant l’appartement où l’on vit ? Non, si l’appartement était votre seule et principale résidence (résidence déclarée). Une maison de vacances et un appartement que vous ne faisiez que louer ne remplissent pas cette condition.
Les étrangers paient-ils l’impôt en vendant un bien au Monténégro ? Oui. Un non-résident paie l’impôt sur le revenu sur les revenus réalisés au Monténégro et dépose une déclaration, car aucune retenue à la source ne s’applique à la plus-value.
Et si je ne peux pas prouver ce que j’ai payé pour l’appartement ? Le prix d’achat est alors fixé à 80 % du prix de vente : 20 % du prix de vente sont donc imposés.
L’impôt est-il dû sur la vente d’un appartement hérité ? Une succession n’est pas un revenu, mais lorsque vous vendez l’appartement, la plus-value se calcule à partir du prix auquel le défunt l’avait acquis.
Quand faut-il déposer la déclaration de plus-value ? Avant la fin avril pour l’année précédente, et l’impôt se paie au dépôt de la déclaration.
Sources
Les plus-values sont régies par la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (Journal officiel de la République du Monténégro 65/2001, 37/2004 et 78/2006 et Journal officiel du Monténégro 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 et 70/2026, articles 3, 5, 10, 37a à 37h, 43, 44 et 50a), et la surtaxe par la loi sur le financement des collectivités locales (Journal officiel du Monténégro 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 et 119/2026, article 8). Un texte consolidé jusqu’en 2021 est publié par Paragraf, et le taux de 15 % pour les plus-values a été introduit par les modifications 146/2021. La législation a été vérifiée le 24 septembre 2026. Fijaka est une plateforme de petites annonces et ne donne pas de conseils fiscaux ou juridiques ; pour une vente précise, consultez un conseiller fiscal ou un avocat.