Steuer beim Immobilienverkauf in Montenegro: 15 % auf den Gewinn, Ausnahmen und Frist für die Erklärung

Wer in Montenegro eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verkauft, zahlt auf den Gewinn eine Steuer auf Veräußerungsgewinne von 15 %. Bemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis, und der Anschaffungspreis wird an den Anstieg der Verbraucherpreise angepasst. Keine Steuer fällt an, wenn die Immobilie Ihr einziger und hauptsächlicher Wohnsitz war, und die Steuer wird in der Jahreserklärung berechnet, die bis Ende April des Folgejahres abzugeben ist.

Die Regeln stehen im Gesetz über die Einkommensteuer natürlicher Personen. Dieser Leitfaden erklärt, wie die Bemessungsgrundlage berechnet wird, wann keine Steuer anfällt und was für geerbte und geschenkte Immobilien und für Ausländer gilt, mit einem Rechenbeispiel.

Wie hoch ist die Steuer auf den Veräußerungsgewinn einer Immobilie?

Liegt der Vertragspreis unter dem Marktpreis, setzt die Steuerbehörde den Verkaufspreis fest. Beim Tausch von Immobilien gilt als Verkaufspreis der Marktpreis der getauschten Immobilie.

Der Gemeindezuschlag zur Einkommensteuer, bis zu 13 % der Steuerschuld und in Podgorica und Cetinje bis zu 15 %, wird nach dem Gesetz über die Finanzierung der lokalen Selbstverwaltung auf die Steuer auf Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, aus selbständiger Tätigkeit, aus Vermögen und aus Kapital erhoben. Die Steuer auf Veräußerungsgewinne steht nicht auf dieser Liste.

Wie wird die Steuer berechnet? Ein Beispiel

Unser Beispiel, ohne Anpassung des Anschaffungspreises an den Anstieg der Verbraucherpreise:

Wäre der Anschaffungspreis nicht feststellbar, würden 80 % von 150.000 €, also 120.000 €, als Anschaffungspreis gelten; der Gewinn läge dann bei 30.000 € und die Steuer bei 4.500 €. Die Anpassung an den Anstieg der Verbraucherpreise erhöht den Anschaffungspreis und senkt damit die Steuer.

Wann fällt keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an?

Das Gesetz nennt drei Fälle, in denen ein Veräußerungsgewinn nicht besteuert wird:

• die Immobilie diente Ihnen als einziger und hauptsächlicher Wohnsitz (gemeldeter Wohnsitz); eine Ferienwohnung oder eine nur vermietete Wohnung erfüllt diese Bedingung nicht;
• die Übertragung erfolgte zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern und steht in direktem Zusammenhang mit Ehe, Lebenspartnerschaft, Scheidung, Ende der Partnerschaft oder Erbschaft;
• die Übertragung erfolgte als Schenkung an Erben erster Ordnung.

Wie eine Wohnung beim Notar verschenkt wird und welche Steuern dann gelten, erklärt unser Artikel über das Verschenken einer Immobilie.

Was gilt für geerbte und geschenkte Immobilien?

Erbschaften und Schenkungen gelten nicht als Einkommen; wer eine Wohnung erbt oder geschenkt bekommt, zahlt also keine Einkommensteuer. Wird die Wohnung später verkauft, gilt als Anschaffungspreis der Preis, zu dem der Erblasser oder der Schenker sie erworben hat. Wurde die Wohnung vor langer Zeit günstig gekauft, können Gewinn und damit Steuer hoch sein; es lohnt sich daher, den alten Kaufvertrag rechtzeitig zu beschaffen. Wie die Erbschaft beim Notar abläuft, erklärt unser Artikel über das Nachlassverfahren.

Wer gibt die Erklärung ab und bis wann?

• Frist. Die Steuer auf Veräußerungsgewinne wird jährlich berechnet und mit der Jahreserklärung gezahlt, die bis Ende April des laufenden Jahres für das Vorjahr abzugeben ist.
• Ansässige. Wer ansässig ist und einen Veräußerungsgewinn erzielt, muss eine Erklärung abgeben. Ansässig ist, wer in Montenegro seinen Wohnsitz oder den Mittelpunkt seiner geschäftlichen und persönlichen Interessen hat oder sich im Steuerjahr länger als 183 Tage dort aufhält.
• Nicht Ansässige. Ein nicht ansässiger Ausländer zahlt Einkommensteuer auf in Montenegro erzielte Einkünfte und gibt eine Erklärung für Einkünfte ab, für die keine Quellensteuer vorgesehen ist; ein Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist genau eine solche Einkunft.
• Wenn keine Erklärung abgegeben wird. Die Steuerbehörde reicht von Amts wegen eine Erklärung im Namen des Steuerpflichtigen ein, der sie nicht fristgerecht abgibt.
• Doppelbesteuerung. Ansässigen, die im Ausland Steuern zahlen, wird eine Steuergutschrift gewährt, höchstens bis zur montenegrinischen Steuer auf dieselben Einkünfte.

Wie Montenegro Kapitalerträge und Veräußerungsgewinne aus Anteilen besteuert und welche Rolle der Gemeindezuschlag spielt, erklärt ausführlicher die Kanzlei RoNa Legal.

Veräußerungsgewinnsteuer und Grunderwerbsteuer: wer zahlt was?

Sätze und Fristen der Grunderwerbsteuer erklärt unser Artikel über die Grunderwerbsteuer, Unterzeichnung und Eintragung unser Artikel über den Kaufvertrag beim Notar.

Checkliste vor dem Verkauf

Wohnungen und Grundstücke, die Eigentümer verkaufen, finden oder inserieren Sie in unserer Immobilienkategorie.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf einer Wohnung in Montenegro? 15 % der Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2022, vorher betrug er 9 %.

Zahle ich Steuer, wenn ich die Wohnung verkaufe, in der ich lebe? Nein, wenn die Wohnung Ihr einziger und hauptsächlicher Wohnsitz war. Eine Ferienwohnung und eine nur vermietete Wohnung erfüllen diese Bedingung nicht.

Zahlen Ausländer Steuer beim Immobilienverkauf in Montenegro? Ja. Nicht Ansässige zahlen Einkommensteuer auf in Montenegro erzielte Einkünfte und geben eine Erklärung ab, weil auf Veräußerungsgewinne keine Quellensteuer erhoben wird.

Was, wenn ich den Kaufpreis nicht nachweisen kann? Dann gelten 80 % des Verkaufspreises als Anschaffungspreis, besteuert werden also 20 % des Verkaufspreises.

Fällt beim Verkauf einer geerbten Wohnung Steuer an? Die Erbschaft ist kein Einkommen, beim Verkauf wird der Gewinn aber nach dem Preis berechnet, zu dem der Erblasser die Wohnung erworben hat.

Bis wann ist die Erklärung abzugeben? Bis Ende April für das Vorjahr; die Steuer wird mit der Abgabe der Erklärung gezahlt.

Quellen

Veräußerungsgewinne regelt das Gesetz über die Einkommensteuer natürlicher Personen (Amtsblatt der Republik Montenegro 65/2001, 37/2004 und 78/2006 und Amtsblatt Montenegros 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 und 70/2026, Artikel 3, 5, 10, 37a bis 37h, 43, 44 und 50a), den Zuschlag das Gesetz über die Finanzierung der lokalen Selbstverwaltung (Amtsblatt Montenegros 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 und 119/2026, Artikel 8). Einen konsolidierten Text bis 2021 veröffentlicht Paragraf; den Satz von 15 % für Veräußerungsgewinne führten die Änderungen 146/2021 ein. Die Vorschriften wurden am 24. September 2026 geprüft. Fijaka ist eine Anzeigenplattform und erteilt keine Steuer- oder Rechtsberatung; wenden Sie sich für einen konkreten Verkauf an einen Steuerberater oder Anwalt.