Immobilien in Montenegro 2026: Preise, Mietrenditen, Steuern und die Aufenthaltsregel im Überblick

Ist Immobilienbesitz in Montenegro 2026 eine gute Investition? Am 31. Oktober 2026 wurden auf Fijaka 2.448 Wohnungen zum Verkauf zu einem Median von 3.286 € pro m² angeboten. Langfristige Mieten ergaben in Kotor, Budva und Podgorica eine Bruttorendite von 4,9 % bis 5,1 %. Nach Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Grundsteuer bleiben einer typischen Wohnung in Budva etwa 3,4 % bis 4,2 %. Die Preise für Neubauwohnungen stiegen innerhalb eines Jahres um 16 % (MONSTAT, 2. Quartal 2026).

Diese Seite sammelt die Zahlen, nach denen Menschen vor einem Kauf in Montenegro aus dem Ausland fragen: was Wohnungen kosten, was sie als Miete einbringen, was Sie beim Kauf, beim Halten und beim Verkauf zahlen, was die 150.000-Euro-Regel für den Aufenthalt tatsächlich misst und was ein EU-Beitritt ändern würde und was nicht. Jede Zahl trägt ihr Datum und ihre Quelle. Die Preis- und Mietzahlen stammen von uns, aus Inseraten auf Fijaka. Die Regeln stammen aus den Gesetzen selbst. Fijaka ist ein Marktplatz und kein Anlageberater. Lesen Sie diese Seite daher als Sammlung von Fakten, mit denen Sie Ihren eigenen Plan überprüfen sollten, nicht als Empfehlung.

Die wichtigsten Kennzahlen

Die folgenden Abschnitte erläutern jede Zeile. Die Links am Ende führen zu den vollständigen Artikeln dahinter.

Was Wohnungen kosten, Stadt für Stadt

Die folgenden Zahlen sind Angebotspreise für Wohnungen zum Verkauf auf Fijaka am 31. Oktober 2026, geteilt durch die angegebene Fläche. Neubauprojekte sind ausgenommen, weil sie für die kleinste Einheit einen Preis „ab“ angeben. Eine Gemeinde erscheint nur mit mindestens 10 Inseraten von mindestens 3 Verkäufern, damit der Bestand einer einzelnen Agentur nicht als Preis einer Stadt gilt. Bečići und Pržno zählen zu Budva, Kavač und Grbalj zu Kotor.

Zwei Dinge sind zu beachten. Dies sind Angebotspreise, und in fast jedem Markt liegt der vereinbarte Preis niedriger. Außerdem stammen die Inserate von 17 Verkäufern, die meisten davon Agenturen, deren Angebote auf Fijaka stehen. Sie beschreiben also, was angeboten wird, nicht, was verkauft wird. Die Tabelle wird im Bericht zum Quadratmeterpreis mit aktuellen Daten aktualisiert. Dieser Bericht umfasst auch Häuser und Mieten und stellt die Zahlen als CSV-Datei bereit.

Die einzige amtliche Reihe ist der vierteljährliche Preis, den MONSTAT für tatsächlich von Bauträgern verkaufte Neubauwohnungen ermittelt. Im 2. Quartal 2026 betrug er für Montenegro 2.557 € pro m², für Podgorica 2.510 € und für die Küstengemeinden zusammen 2.838 €. Ein Jahr zuvor waren es 2.201 €, 2.108 € und 2.333 €. Das entspricht Anstiegen von 16,2 %, 19,1 % und 21,6 % (MONSTAT-Mitteilung, 20. August 2026). MONSTAT veröffentlicht keine gesonderte Zahl für Budva, Kotor oder Tivat. Unser Bericht zu Neubaupreisen verfolgt die Reihe Quartal für Quartal. Die nächste Veröffentlichung ist für etwa den 20. November 2026 angekündigt.

Was eine Wohnung einbringt: Brutto- und Nettomietrendite

Die Bruttomietrendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Preis. Wir berechnen sie je Gemeinde aus denselben Inseraten: die mediane monatliche Miete pro m² für Wohnungen zur Langzeitmiete, mal zwölf, geteilt durch den medianen Angebotspreis pro m² für Wohnungen zum Verkauf. Beide Seiten müssen für sich die Schwelle von 10 Inseraten und 3 Verkäufern erreichen.

Bar, Tivat und Herceg Novi haben noch nicht genug Mietinserate mit angegebener Fläche von genügend Vermietern. Der Mietrenditerechner zeigt dieselbe Tabelle mit aktuellen Daten und lässt Sie Ihren eigenen Preis und Ihre eigene Miete eingeben.

Die Bruttorendite ist nicht das, was Ihnen bleibt. Hier die Rechnung für einen typischen Fall: eine Gebrauchtwohnung mit 65 m² in Budva zum medianen Angebotspreis, langfristig zur medianen Miete vermietet.

Die Annahmen sind wichtig. Mieteinnahmen werden auf die Miete abzüglich Standardkosten von 30 % besteuert, wenn Sie keine tatsächlichen Kosten nachweisen. Der Zuschlag wird von jeder Gemeinde festgelegt, höchstens 13 % und in Podgorica und Cetinje höchstens 15 %. Die Grundsteuer wird nicht auf Ihren Preis berechnet, sondern auf einen Marktwert, den die Gemeinde aus dem landesweiten Durchschnittspreis neuer Wohnungen von MONSTAT ableitet (2025 landesweit 2.200 € pro m²). Dieser wird mit der Fläche und mit Lage- und Qualitätskoeffizienten zwischen 0,10 und 2,00 multipliziert und für jedes Lebensjahr des Gebäudes um 1 % gesenkt. Wir haben einen Koeffizienten von 1,00 und keine Altersminderung angesetzt. Den tatsächlichen Koeffizienten für Budva legt die Gemeinde für jede Zone fest. Der höhere Satz gilt für eine Zweitwohnung. Instandhaltung, Versicherung, Reparaturen, leerstehende Monate und eine etwaige Vermittlungsgebühr für die Vermietung werden ebenfalls vom Nettobetrag abgezogen.

Die Vermietung an Touristen ist ein anderes Geschäft. Die Einnahmen sind in der Saison höher und im Winter fast null. Die Wohnung muss vor dem ersten Gast im Zentralen Touristenregister eingetragen werden. Die Steuer darauf ist niedriger, etwa 8,5 % der Miete, wenn die Kurtaxe gezahlt wird, weil die Standardkosten 50 % betragen. Zuverlässige Daten zu Einnahmen aus Kurzzeitvermietung haben wir nicht, und wir schätzen sie nicht. Die Regeln stehen in unserem Artikel zur Vermietung einer Wohnung an Touristen in Budva. Die Steuer für beide Vermietungsarten finden Sie in unserem Leitfaden Wohnung in Montenegro vermieten.

Was der Kauf kostet

Für dieselbe Gebrauchtwohnung zu 221.600 € sind beim Kauf folgende Kosten fällig, die auf den Käufer entfallen:

Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer an die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, innerhalb von 15 Tagen nach der Unterzeichnung. Ihre Bemessungsgrundlage ist der Marktwert. Nennt der Vertrag einen niedrigeren Preis, schätzt das Finanzamt den Wert anhand vergleichbarer Verkäufe. Ein niedriger Preis im Vertrag senkt die Steuer daher nicht (so funktioniert die Steuer). Die Notargebühr folgt einem verbindlichen Tarif, der sich am 9. April 2026 geändert hat. Ein Kauf muss als notarielle Urkunde erfolgen, und eine Vollmacht zum Kauf in Ihrem Namen kostet 60 € (der Kaufvertrag beim Notar). Eine kleine Gebühr für die Eintragung im Kataster, ein Übersetzer, falls Sie die Sprache nicht sprechen, und eine Maklerprovision, falls Sie über einen Makler kaufen, kommen hinzu (Maklerprovision).

Eine Neubauwohnung vom Bauträger wird mit 21 % MwSt. statt Grunderwerbsteuer belastet, und der angegebene Preis enthält diese normalerweise. Der Kauf auf Plan hat eigene Risiken, von der Baugenehmigung bis zum Zahlungsplan. Sie werden in unserem Artikel zum Kauf einer Wohnung im Bau behandelt.

Zwei Regeln bestimmen, wie das Geld fließt. Seit den Änderungen des Geldwäschegesetzes 2026 (Amtsblatt 59/2026) sind Barzahlungen von 10.000 € oder mehr verboten. Der Kaufpreis einer Immobilie wird über ein Bankkonto in Montenegro gezahlt. Zudem ist eine lokale Hypothek für jemanden, der im Ausland lebt und arbeitet, selten eine Option. Banken verlangen meist regelmäßiges Einkommen und einen Wohnsitz in Montenegro. Der durchschnittliche Zins für neue Wohnungsbaudarlehen lag im August 2026 bei 4,68 % nominal und 5,02 % effektiv. Im Januar 2024 waren es 5,74 % und 6,57 % (Hypotheken in Montenegro).

Was Sie während des Besitzes und beim Verkauf zahlen

• Grundsteuer, jedes Jahr: 0,25 % bis 1 % des von der Gemeinde festgelegten Steuerwerts, 0,3 % bis 1,5 % für eine Zweitwohnung. Sie wird in zwei Hälften gezahlt, bis 30. Juni und bis 31. Oktober, nachdem die Gemeinde den Bescheid bis 30. April verschickt hat. Der Grundsteuerrechner berechnet sie für Ihre Wohnung, und unser Leitfaden zur Grundsteuer erläutert die Koeffizienten und Erleichterungen.
• Steuer auf die Miete: 15 % der Miete abzüglich Kosten, dazu der kommunale Zuschlag, wie im Beispiel oben. Die Umsatzsteuerregistrierung wird Pflicht, sobald der Mietumsatz innerhalb von 12 Monaten 30.000 € übersteigt.
• Kapitalertragsteuer beim Verkauf: 15 % der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis, wobei der Kaufpreis an die Inflation angepasst wird. Können Sie nicht nachweisen, was Sie gezahlt haben, gilt der Kaufpreis als 80 % des Verkaufspreises. Sie wird in der jährlichen Steuererklärung bis Ende April des Folgejahres angegeben. Die Befreiung für eine einzige Hauptwohnung passt selten zu einer Anlagewohnung (Kapitalertragsteuer).

Die 150.000-Euro-Regel für den Aufenthalt: was sie misst

Der Besitz einer Immobilie in Montenegro kann die Grundlage für eine befristete Aufenthaltserlaubnis sein. Nach der Änderung des Ausländergesetzes, in Kraft seit 17. Januar 2026 (Amtsblatt Montenegros 3/2026, Artikel 56), muss die Immobilie einen Steuerwert von mindestens 150.000 € haben, und Sie müssen mindestens die Hälfte davon besitzen. Maßgeblich ist die Bemessungsgrundlage im Bescheid über die Grunderwerbsteuer, nicht der Preis in Ihrem Vertrag. Staatsangehörige von EU-Mitgliedstaaten sowie von Island, Liechtenstein, Norwegen und der Schweiz sind von der Wertvorgabe ausgenommen. Die Erlaubnis gilt jeweils für bis zu ein Jahr und gibt weder ein Recht zu arbeiten noch ein Recht, ein Gewerbe zu betreiben.

Manche Quellen nennen noch 200.000 €. Diese Summe stand im Gesetzentwurf, den die Regierung am 12. November 2025 beschlossen hat. Das verabschiedete Gesetz nennt 150.000 €.

So trifft die Regel auf den Markt: Von den 2.448 Wohnungen zum Verkauf auf Fijaka am 31. Oktober 2026 verlangten 1.855 (76 %) 150.000 € oder mehr, und 593 (24 %) weniger. Davon lagen 293 (12 % aller Wohnungen) zwischen 150.000 € und 179.999 €. In diesem Bereich kann der Steuerwert auf beiden Seiten der Grenze liegen. Prüfen Sie ihn deshalb vor der Unterzeichnung und nicht danach. Der Aufenthaltsrechner prüft Ihren Fall. Unser Artikel Aufenthalt: kaufen oder mieten vergleicht beide Wege.

Wer was kaufen darf

Eine ausländische natürliche Person kann in Montenegro eine Wohnung, ein Haus oder Bauland zu denselben Bedingungen wie ein inländischer Käufer erwerben. Artikel 415 des Sachenrechtsgesetzes schließt landwirtschaftliche Flächen, Wald, Naturressourcen, Kulturdenkmäler von außergewöhnlicher Bedeutung sowie Immobilien auf Inseln oder innerhalb von 1 km von der Landesgrenze aus. Ein Ausländer kann dennoch bis zu 5.000 m² landwirtschaftliche oder Waldfläche erwerben, wenn Gegenstand des Vertrags ein darauf stehendes Haus ist. Prüfen Sie vor jeder Zahlung den Eigentümer, den Anteil und jede Hypothek oder Vormerkung im Katasterauszug. Wenn Sie zur Unterzeichnung nicht in Montenegro sein können, erledigt eine notariell beglaubigte und apostillierte Vollmacht aus dem Ausland dies für Sie.

EU-Mitgliedschaft: was sie ändert und was nicht

Montenegro hat alle 33 Verhandlungskapitel eröffnet und bis 14. Juli 2026 18 davon vorläufig geschlossen. Die für 22. September 2026 geplante Regierungskonferenz wurde verschoben. Das Ziel der Regierung ist die Mitgliedschaft 2028. Die Europäische Kommission hat dies für möglich erklärt, doch die Ratifizierung in jedem Mitgliedstaat entscheidet über den Termin.

Für Immobilienkäufer sind drei Punkte relevant. Montenegro verwendet bereits den Euro, daher gibt es beim Beitritt keinen Währungsschritt, obwohl es kein Mitglied der Eurozone ist. Mehrere bereits verabschiedete Gesetze gelten erst ab dem Beitrittstag, darunter das neue Mehrwertsteuergesetz (Amtsblatt 104/2026). Und die Regeln zum Immobilienerwerb und zum Aufenthalt von Ausländern ändern sich nur insoweit, wie es der Beitrittsvertrag und neue Gesetze vorsehen. Am Beitrittstag selbst ändert sich nichts automatisch. Wo die Verhandlungen stehen, lesen Sie in unserem Leitfaden zum EU-Beitritt.

Weiterlesen

• Der Kaufprozess Schritt für Schritt: Immobilie in Montenegro kaufen, der vollständige Ratgeber 2026
• Preise ausführlicher: Immobilienpreise in Montenegro 2026, und nach Gebiet in Kotor und Tivat
• Mieten: Mietpreise in Montenegro, was die Daten zeigen
• Eine Datenauswertung des Marktes: Lohnt sich der Immobilienkauf in Montenegro?
• Prüfungen vor dem Kauf: Ist der Immobilienkauf in Montenegro sicher?
• Finanzierung: der Hypothekenrechner
• Die Inserate selbst: Wohnungen zum Verkauf in Montenegro und Wohnungen zur Miete

Häufig gestellte Fragen

Welche Mietrendite kann ich in Montenegro erwarten? Bei langfristiger Vermietung ergaben die Fijaka-Inserate vom 31. Oktober 2026 eine Bruttorendite von 4,9 % in Kotor, 5,0 % in Budva und 5,1 % in Podgorica. Nach Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Grundsteuer bleiben einer typischen Wohnung in Budva vor laufenden Kosten etwa 3,4 % bis 4,2 %.

Wie viel muss ich für eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilien aufbringen? Die Immobilie braucht einen Steuerwert von mindestens 150.000 €, und Sie müssen mindestens die Hälfte besitzen (Ausländergesetz, Amtsblatt 3/2026, in Kraft seit 17. Januar 2026). Es zählt der Steuerwert, nicht der Vertragspreis. Staatsangehörige der EU, des EWR und der Schweiz sind von der Wertvorgabe ausgenommen.

Welche Steuern zahlt ein ausländischer Käufer? Bei einer Gebrauchtwohnung 3 % Grunderwerbsteuer bis 150.000 € und 5 % auf den darüber liegenden Teil (6 % über 500.000 €). Bei einer Neubauwohnung vom Bauträger 21 % MwSt., meist im Preis enthalten. Danach jährlich Grundsteuer von 0,25 % bis 1,5 % des Steuerwerts, 15 % Einkommensteuer auf Mieteinnahmen nach Kosten zuzüglich eines kommunalen Zuschlags und 15 % auf den Gewinn beim Verkauf.

Können Ausländer in Montenegro Immobilien kaufen? Ja. Wohnungen, Häuser und Bauland können zu denselben Bedingungen erworben werden wie von montenegrinischen Staatsbürgern. Landwirtschaftliche Flächen, Wald, Inseln und Grundstücke innerhalb von 1 km von der Landesgrenze sind ausgenommen.

Steigen die Immobilienpreise in Montenegro? Der amtliche Preis verkaufter Neubauwohnungen stieg zwischen dem 2. Quartal 2025 und dem 2. Quartal 2026 um 16,2 % auf 2.557 € pro m² (MONSTAT). Der mediane Angebotspreis gebrauchter Wohnungen auf Fijaka lag am 31. Oktober 2026 bei 3.286 € pro m².

Wann tritt Montenegro der EU bei, und ist das für Immobilien wichtig? Das Ziel der Regierung ist 2028. Bis Juli 2026 waren 18 von 33 Kapiteln vorläufig geschlossen. Immobilien- und Aufenthaltsregeln ändern sich nur durch den Beitrittsvertrag und neue Gesetze, nicht automatisch am Beitrittstag.

Quellen und Methode

Preise und Mieten: Fijaka-Inserate von Wohnungen zum Verkauf und zur langfristigen Miete am 31. Oktober 2026, ohne Neubauprojekte, nach Gemeinden, mit mindestens 10 Inseraten von mindestens 3 Verkäufern je Zahl. Es handelt sich um Mediane, nicht um Durchschnittswerte. Amtliche Preise: MONSTAT, Preise von Wohnungen in neu errichteten Wohngebäuden, 2. Quartal 2026 und 2. Quartal 2025. Steuern: Gesetz über die Grunderwerbsteuer (Amtsblatt 36/13, 3/23, 28/23, 33/26, 132/26); Gesetz über die Grundsteuer in der Fassung von 2022 und 2025; Einkommensteuergesetz mit Änderungen bis 2026; Gesetz über die Finanzierung der lokalen Selbstverwaltung; Notartarif in Kraft seit 9. April 2026. Aufenthalt: Ausländergesetz in der Fassung des Amtsblatts 3/2026. Eigentum: Sachenrechtsgesetz, Artikel 415. Hypothekenzinsen: Statistik der Zinssätze der Zentralbank Montenegros, August 2026. EU-Beitritt: EU-Delegation in Montenegro, 15. Juli 2026.

Die Zahlen wurden am 31. Oktober 2026 geprüft. Fijaka ist ein Anzeigenportal und gibt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Für einen konkreten Kauf sollten ein Anwalt und ein Steuerberater die für Sie geltenden Regeln bestätigen.