Ist der Immobilienkauf in Montenegro für Ausländer sicher? Ja, wenn Sie das einzelne Gebäude prüfen. Ausländer können Wohnungen und Häuser zu denselben Bedingungen kaufen wie Staatsbürger; das Hauptrisiko sind illegale oder nicht eingetragene Bauten.
"Ist der Immobilienkauf in Montenegro sicher?" gehört zu den ersten Fragen, die Käufer stellen. Die ehrliche Antwort hat zwei Hälften. Das Land ist für ausländische Käufer offen, zahlt in Euro und führt das Eigentum in einem öffentlichen Kataster. Das Risiko liegt eine Ebene tiefer, im einzelnen Gebäude: ob es mit Genehmigung gebaut wurde, ob es eingetragen ist und ob etwas dagegen vermerkt ist.
Dieses Risiko ist nicht theoretisch. Wie die Wochenzeitung Monitor im Oktober 2025 berichtete, waren bis Juni 2025 rund 62.500 Anträge auf Legalisierung gestellt worden, während seit 2018 nur 3.589 Gebäude tatsächlich legalisiert wurden. Montenegro hat einen großen Bestand an Gebäuden, deren Papiere nicht in Ordnung sind, und ein Teil davon steht zum Verkauf.
Was das Legalisierungsgesetz von 2025 für Käufer geändert hat
Im Juli 2025 verabschiedete das Parlament ein neues Gesetz über die Legalisierung illegal errichteter Gebäude, veröffentlicht im Amtsblatt 91/25 und in Kraft seit dem 14. August 2025. Vier Bestimmungen betreffen Käufer direkt:
| Bestimmung | Was sie sagt | Warum es Käufer betrifft |
| Artikel 33 | Ein ohne Genehmigung errichtetes, nicht eingetragenes oder nicht legalisiertes Gebäude darf nicht veräußert werden | Der Verkäufer kann es rechtlich möglicherweise nicht übertragen |
| Artikel 33 | Ein Veräußerungsverbot wird im Blatt "G" des Grundbuchauszugs eingetragen | Das Verbot ist sichtbar, wenn man den Auszug liest |
| Artikel 6 und 7 | Legalisiert werden können nur Gebäude, die auf den Satelliten- und Luftbildern vom Juli 2025 zu sehen sind | Alles, was danach gebaut oder erweitert wurde, kann nach diesem Gesetz nicht legalisiert werden |
| Artikel 51 | Das Kataster muss Veräußerungsverbote auch für Gebäude eintragen, die ohne Legalisierungsbescheid bleiben | In den kommenden Jahren werden mehr Verbote in Grundbuchauszügen auftauchen |
Die Frist, in der Eigentümer die Eintragung nicht eingetragener Gebäude einleiten müssen, war auf sechs Monate festgelegt und wurde seitdem zweimal verlängert, durch Änderungen im Amtsblatt 18/2026 und 117/2026, die zweite in Kraft seit dem 15. August 2026. Für Käufer zählt die genaue Frist weniger als die Regel, die bleibt: Ein Gebäude ohne Eintragung oder Legalisierungsbescheid darf nicht verkauft werden. Wer sich auf "die Papiere sind in Arbeit" verlässt, verlässt sich auf ein Verfahren, das vielleicht nie endet. Eine Klarstellung brachte die Änderung vom Februar 2026: Eine Wohnung, deren Auszug nur den Vermerk "keine Nutzungsgenehmigung" trägt, darf verkauft werden, wenn sie gemäß ihrer Baugenehmigung errichtet wurde; die Baugenehmigung und das Projekt, nach dem gebaut wurde, sind deshalb die Dokumente, die diesen Vermerk erklären.
Schutzzonen bringen zusätzliche Bedingungen. Das Gesetz nennt die Küstenzone (morsko dobro), UNESCO-Welterbegebiete wie die Region Kotor, Gewässerflächen, Rutschgebiete und weitere; Gebäude dort können nur legalisiert werden, wenn sie den Planungsvorgaben der jeweiligen Zone entsprechen.
So lesen Sie den Grundbuchauszug
Den Grundbuchauszug (list nepokretnosti) stellt die Liegenschaftsverwaltung aus, die das Kataster führt. Er ist in Blätter gegliedert, und zwei davon beantworten den größten Teil der Sicherheitsfrage:
- Blatt "B" zeigt, wem die Immobilie gehört. Wer den Vertrag unterschreibt, muss die dort eingetragene Person sein, bei mehreren Eigentümern alle.
- Blatt "G" zeigt Belastungen und Beschränkungen: Hypotheken sowie Vermerke wie "keine Nutzungsgenehmigung", "kein Abschlussbericht der Bauaufsicht", "ohne Baugenehmigung errichtet" oder "Baugenehmigung überschritten". Genau diese Vermerke nimmt das Gesetz von 2025 als Auslöser für Veräußerungsverbote.
Ein leeres Blatt "G" ist keine Garantie, aber ein Vermerk darin ist ein Stoppschild, bis er schriftlich erklärt ist.
Sieben Prüfungen, bevor Geld fließt
| # | Prüfung | Wo | Warnsignal |
| 1 | Eigentümer und Verkäufer sind identisch | Blatt "B" des Grundbuchauszugs | Anderer Name oder Miteigentümer, die nicht unterschreiben |
| 2 | Keine Hypothek, kein Verbot | Blatt "G" | Hypothek ohne schriftlichen Löschungsplan oder ein Veräußerungsverbot |
| 3 | Das Gebäude ist legal | Nutzungsgenehmigung oder Legalisierungsbescheid | Nur "ein Antrag wurde gestellt" |
| 4 | Die Einheit entspricht dem Register | Fläche und Stockwerk im Auszug gegenüber der Wirklichkeit | Ein zusätzliches Zimmer, eine geschlossene Terrasse oder ein Dachgeschoss, das nicht im Register steht |
| 5 | Zonenbeschränkungen | Küstenzone, Denkmalgebiet | Immobilie direkt am Strand oder in der Altstadt ohne Planungsbestätigung |
| 6 | Der Makler ist registriert | Register der Immobilienvermittler | Ein Vermittler, der nicht im Register steht |
| 7 | Zahlung erst nach dem Notar | Notarieller Vertrag, danach Eintragung im Kataster | Volle Zahlung vor der Unterschrift oder Bargeld außerhalb des Vertrags |
Zu Prüfung 6: Seit dem 13. August 2025 ist die Immobilienvermittlung durch ein eigenes Gesetz geregelt, mit einem Vermittlerregister, einer Lizenz und einer Fachprüfung sowie einem schriftlichen Vertrag mit dem Kunden. Zu Prüfung 7: Das Eigentum geht mit der Eintragung im Kataster über, nicht mit der Unterschrift; wie Steuer und Eintragung ablaufen, steht in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Montenegro.
Mehrere dieser Prüfungen brauchen jemanden, der Register öffnen kann, die Käufern verschlossen sind, vor allem bei Neubauten und größeren Käufen. Der Beitrag von RoNa Legal zum Kauf von privat zeigt, was dabei zu prüfen ist. Fijaka ist ein Marktplatz und erteilt keine Rechtsberatung.
Neubau oder Bestand: wo das Risiko liegt
Beide haben ihr typisches Problem. Beim Neubau lautet die Frage, ob der Bauträger die Baugenehmigung und bei Fertigstellung die Nutzungsgenehmigung hat und wann die Einheit auf Ihren Namen eingetragen wird. Beim Bestand lautet sie, ob die Wohnung vor Ort mit der Wohnung im Register übereinstimmt: geschlossene Balkone, aufgesetzte Stockwerke und ausgebaute Dachböden sind häufig, und das Gesetz von 2025 behandelt jeden ohne Genehmigung gebauten Teil als eigenständiges illegales Gebäude.
Keines ist von sich aus sicherer. Sicherer ist der Kauf, bei dem Sie das Blatt "G" gelesen haben.
Also, ist es sicher?
Für Käufer, die die obigen Prüfungen machen, ja, in dem Sinn, dass das Rechtssystem Ihnen die Werkzeuge gibt, das Problem vor der Zahlung zu sehen. Die Regeln dazu, wer kaufen darf, sind großzügig, und das Kataster ist öffentlich. Unsicher ist der Kauf auf Vertrauen: vor dem Notar zahlen, "die Genehmigung kommt" hinnehmen oder den Grundbuchauszug überspringen, weil der Makler ihn gesehen hat.
Wenn Sie auch Standorte vergleichen: Unsere Datenanalyse des montenegrinischen Marktes und der Städtevergleich behandeln Preise und Nachfrage. Aktuelle Angebote finden Sie unter Immobilien in Montenegro.
Häufige Fragen
Darf in Montenegro ein illegales Gebäude verkauft werden? Nach dem Legalisierungsgesetz von 2025 nicht. Ein ohne Genehmigung errichtetes Gebäude, das nicht eingetragen ist oder keinen Legalisierungsbescheid hat, darf nicht verkauft werden, und im Grundbuchauszug wird ein Veräußerungsverbot eingetragen.
Was ist das Blatt "G"? Der Teil des Grundbuchauszugs, der Belastungen und Beschränkungen aufführt, etwa Hypotheken und Vermerke, dass ein Gebäude keine Nutzungsgenehmigung hat oder ohne Genehmigung gebaut wurde.
Kann ein erst kürzlich gebautes Gebäude legalisiert werden? Nach dem Gesetz von 2025 nur, wenn es auf den Satelliten- und Luftbildern vom Juli 2025 zu sehen ist.
Brauche ich für den Kauf einen Anwalt? Vorgeschrieben ist es nicht, aber Prüfungen wie Rechtsstatus, Zonenbeschränkungen und Genehmigungen des Bauträgers sind mit jemandem, der Zugang zu den Registern hat, einfacher.
Wann werde ich Eigentümer? Wenn der Kauf im Kataster eingetragen ist, nicht bei der Unterschrift unter den Vertrag.