Immobilienbewertung in Montenegro: So prüfen Sie den Preis selbst

Wie bewerte ich meine Wohnung selbst? Nehmen Sie die Fläche aus dem Grundbuchauszug, nutzen Sie MONSTAT für Ihre Stadt oder Region als Orientierung, vergleichen Sie aktive Inserate derselben Art und korrigieren Sie nach Zustand und rechtlichem Status.

Wer nach einem Rechner für die Immobilienbewertung sucht, findet fast nur Werkzeuge, die für die Regeln anderer Länder gebaut sind. In Montenegro hat dieselbe Wohnung mindestens vier verschiedene Werte, und jeder dient einem anderen Zweck. Dieser Beitrag erklärt, welche Werte das sind, wo der amtliche sichtbar ist und wie Sie vor dem Inserieren selbst prüfen, ob Ihr Preis realistisch ist.

Vier Werte für dieselbe Wohnung

Die wichtigste Regel für Verkäufer: Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs, und liegt der Vertragspreis darunter, stellt die kommunale Steuerbehörde den Wert selbst fest. Ein niedrigerer Preis im Vertrag senkt die Steuer des Käufers deshalb nicht.

Wie der statistische Quadratmeterpreis in Ihre Steuer gelangt

Diesen Teil erklärt kaum jemand. Für die jährliche Grundsteuer wird der Marktwert als durchschnittlicher Quadratmeterpreis mal Wohnfläche berechnet, mit Koeffizienten für Lage, Qualität und Alter. In Podgorica wird als Durchschnittspreis der MONSTAT-Wert für neu gebaute Wohnungen in Podgorica aus dem Vorjahr verwendet.

Die Zahlen zeigen es. Die Stadt Podgorica erklärte 2023, dass für die Steuer 2023 ein Preis von 1.383 Euro/m² angesetzt wurde, genau der MONSTAT-Durchschnitt für Podgorica im Jahr 2022. Für die Steuer 2022 wurden 1.081 Euro/m² angesetzt: Der Durchschnitt 2021 (1.211) lag mehr als 20 Prozent über dem Vorjahr, deshalb durfte laut Gesetz ein Dreijahresdurchschnitt verwendet werden. Wir haben es in der MONSTAT-Datenbank nachgerechnet: (1.066 + 966 + 1.211) / 3 = 1.081.

Die Zeilen für 2022 und 2023 stammen aus der Erklärung der Stadt, wie sie die Zeitung Standard wiedergab. Die Zeilen ab 2024 haben wir selbst berechnet, indem wir dieselbe Regel auf die MONSTAT-Daten angewendet haben; den genauen Betrag für Ihre Wohnung nennt der Steuerbescheid der Gemeinde.

Für Verkäufer heißt das: Der statistische Preis ist keine abstrakte Zahl. Er steckt in jedem jährlichen Grundsteuerbescheid.

Den Preis selbst prüfen: fünf Schritte

1. Nehmen Sie die genaue Fläche aus dem Grundbuchauszug. Nicht aus dem Gedächtnis und nicht aus einem alten Inserat. Den Auszug (list nepokretnosti) stellt die Liegenschaftsverwaltung aus. Achten Sie darauf, ob Sie Netto- oder Bruttofläche vergleichen, denn Inserate vermischen beides oft.

2. Schauen Sie bei MONSTAT für Ihre Stadt oder Region nach, aber nur als Orientierung. Die Reihe misst den Preis neuer Wohnungen, die im Zeitraum verkauft und von Bauträgern gemeldet wurden. Für Podgorica liegt der vorläufige Wert für das zweite Quartal 2026 bei 2.510 €/m². Ältere Wohnungen sind in dieser Reihe nicht enthalten; nutzen Sie sie, um den Trend zu sehen, nicht als Preis Ihrer Wohnung. Außer für Podgorica veröffentlicht MONSTAT keine Städte, sondern Regionen: Küste (Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat, Ulcinj), Zentrum (Cetinje, Danilovgrad, Nikšić, Tuzi, Zeta) und Norden. Einen eigenen Preis für Budva oder Nikšić gibt es nicht.

3. Vergleichen Sie aktive Inserate derselben Art. Gleiches Viertel, ähnliches Stockwerk, Alter und Größe. Denken Sie daran, dass das Angebotspreise sind und keine Verkaufspreise; der Preis im Vertrag kann niedriger liegen. Wie amtliche Preise und Angebotspreise nebeneinander aussehen, zeigen wir in Immobilienpreise in Montenegro 2026.

4. Korrigieren Sie nach dem, was der Käufer prüfen wird. Aufzug, Parkplatz, Ausrichtung, Heizung, Zustand von Bad und Küche. Und vor allem: der rechtliche Status. Steht im "G"-Blatt des Grundbuchauszugs ein Vermerk, dass das Gebäude keine Nutzungsgenehmigung hat oder ohne Baugenehmigung errichtet wurde, drückt das den Preis direkt. Nach dem Gesetz über die Legalisierung illegal errichteter Gebäude von 2025 darf ein illegales Gebäude, das nicht im Kataster eingetragen ist oder keinen Legalisierungsbescheid hat, nicht veräußert werden.

5. Veröffentlichen Sie den Preis so, dass Käufer ihn vergleichen können. Käufer vergleichen den Quadratmeterpreis. Fehlt im Inserat die Fläche oder steht der Quadratmeterpreis im Feld für den Gesamtpreis, fällt das Inserat aus dem Vergleich heraus.

Was wir in unseren eigenen Inseraten gesehen haben

Am 23. September 2026 haben wir die 11 aktiven Immobilieninserate auf Fijaka durchgesehen. In fünf der 11 Inserate war das Flächenfeld leer, sodass Käufer aus den Inseratsdaten keinen Quadratmeterpreis berechnen konnten. In einem Inserat für eine Wohnung mit 51 m² stand als Gesamtpreis 2.600 Euro, fast sicher ein Quadratmeterpreis im falschen Feld. Beide Fehler kosten den Verkäufer die Aufmerksamkeit der Käufer und kosten nichts, um sie zu beheben. Worauf Käufer in einem Inserat achten, steht in Immobilienanzeigen in Montenegro: worauf Käufer achten.

Wann Sie ein professionelles Gutachten brauchen

Ob ein Preis realistisch ist, können Sie selbst prüfen. Ein amtliches Gutachten braucht es, wenn jemand anderes es verlangt: eine Bank für einen Kredit oder ein Gericht bei einem Streit oder einer Vermögensteilung. Dann erstellt es ein zugelassener Gutachter oder ein gerichtlicher Sachverständiger, und es wird gesondert bezahlt.

Wenn Sie den Preis geprüft haben, inserieren Sie kostenlos. Das aktuelle Angebot sehen Sie unter Immobilien in Montenegro, den ganzen Verkaufsablauf vom Inserat bis zur Eintragung in Haus in Montenegro schnell verkaufen.

Häufige Fragen

Hängt die Grunderwerbsteuer vom Preis im Vertrag ab? Nicht unterhalb des Marktwerts. Bemessungsgrundlage ist der Marktwert zum Zeitpunkt des Erwerbs; liegt der Vertragspreis darunter, stellt die Steuerbehörde den Wert selbst fest.

Woher nimmt die Gemeinde den Quadratmeterpreis für die Grundsteuer? In Podgorica wird der MONSTAT-Durchschnitt für Neubauten in Podgorica aus dem Vorjahr verwendet, mit Koeffizienten für Lage, Qualität und Alter.

Gibt es einen Online-Rechner für die Immobilienbewertung in Montenegro? Die Rechner, die bei der Suche auftauchen, sind meist für andere Länder gebaut und nutzen keine montenegrinischen Daten. Grundbuchauszug, MONSTAT und vergleichbare Inserate sind verlässlicher.

Wann brauche ich einen Gutachter? Wenn eine Bank oder ein Gericht eine Bewertung verlangt. Für den Preis im Inserat ist meist keiner nötig.

Kann eine Wohnung ohne Nutzungsgenehmigung verkauft werden? Ein illegales Gebäude, das nicht im Kataster eingetragen ist oder keinen Legalisierungsbescheid hat, darf nicht veräußert werden. Prüfen Sie vor dem Verkauf das "G"-Blatt des Grundbuchauszugs.