Si mund ta vlerësoj vetë banesën time? Merrni sipërfaqen nga ekstrakti i pronësisë, përdorni MONSTAT për qytetin ose rajonin tuaj si orientim, krahasoni shpallje aktive të të njëjtit lloj dhe korrigjoni sipas gjendjes dhe statusit ligjor. Për të pasur një ide: Podgorica zbatoi 1.383 €/m² për tatimin mbi pronën të 2023, ndërsa çmimi paraprak i MONSTAT për banesat e reja në Podgoricë për T2 2026 është 2.510 €/m².
Kërkoni një makinë llogaritëse për vlerësimin e pronës dhe shumica e asaj që del është ndërtuar për rregullat e vendeve të tjera. Në Mal të Zi e njëjta banesë ka të paktën katër vlera të ndryshme, dhe secila i shërben një qëllimi tjetër. Ky artikull shpjegon cilat janë këto vlera, ku mund të shihet ajo zyrtare dhe si ta kontrolloni vetë, para se ta shpallni, nëse çmimi juaj është realist.
Katër vlera për të njëjtën banesë
| Vlera | Kush e cakton | Për çfarë shërben |
| Çmimi i kërkuar | Shitësi, në shpallje | Nisja e negociatës |
| Vlera e tregut për tatimin e transferimit | Administrata tatimore, në kohën e blerjes | Baza e tatimit që paguan blerësi |
| Vlera për tatimin vjetor mbi pronën | Administrata vendore, në 1 janar | Tatimi vjetor i pronarit |
| Vlerësimi i vlerësuesit | Vlerësues i licencuar ose ekspert gjyqësor | Hipotekë, çështje gjyqësore, pjesëtim pasurie |
Rregulli më i rëndësishëm për një shitës: baza e tatimit të transferimit është vlera e tregut e pronës në kohën e fitimit, dhe nëse çmimi i kontratës është më i ulët se vlera e tregut, administrata tatimore vendore e vlerëson vetë vlerën. Shkrimi i një çmimi më të ulët në kontratë, pra, nuk e ul tatimin e blerësit.
Si hyn çmimi statistikor për metër katror në faturën tuaj tatimore
Kjo është pjesa që pothuajse askush nuk e shpjegon. Për tatimin vjetor mbi pronën, vlera e tregut llogaritet si çmimi mesatar për m² shumëzuar me sipërfaqen, me koeficientë për vendndodhjen, cilësinë dhe vjetërsinë. Në Podgoricë çmimi mesatar që përdoret është çmimi mesatar i MONSTAT për metër katror të banesave të reja në Podgoricë për vitin e mëparshëm.
Shifrat e tregojnë. Në 2023 Kryeqyteti Podgorica shpjegoi se çmimi i zbatuar për tatimin e 2023 ishte 1.383 euro/m², saktësisht mesatarja e MONSTAT për Podgoricën në 2022. Për tatimin e 2022 çmimi i zbatuar ishte 1.081 euro/m²: mesatarja e 2021 (1.211) ishte mbi 20 për qind më e lartë se e vitit të mëparshëm, ndaj ligji lejoi të përdorej në vend të saj një mesatare trevjeçare. E kontrolluam me bazën e të dhënave të MONSTAT: (1.066 + 966 + 1.211) / 3 = 1.081.
| Viti tatimor | MONSTAT, Podgorica, viti i mëparshëm | Ndryshimi kundrejt vitit para tij | Çmimi i zbatuar |
| 2022 | 1.211 €/m² (2021) | 25,4% | 1.081 €/m² (mesatare trevjeçare) |
| 2023 | 1.383 €/m² (2022) | 14,2% | 1.383 €/m² |
| 2024 | 1.585 €/m² (2023) | 14,6% | me të njëjtin rregull 1.585 €/m² |
| 2025 | 1.810 €/m² (2024) | 14,2% | me të njëjtin rregull 1.810 €/m² |
| 2026 | 2.127 €/m² (2025) | 17,5% | me të njëjtin rregull 2.127 €/m² |
Rreshtat për 2022 dhe 2023 vijnë nga shpjegimi i Kryeqytetit siç e raportoi Standard. Rreshtat nga 2024 e tutje janë llogaritja jonë, duke zbatuar të njëjtin rregull mbi të dhënat e MONSTAT; shuma e saktë për banesën tuaj është në vendimin tatimor të administratës vendore.
Çfarë do të thotë kjo për një shitës: çmimi statistikor nuk është numër abstrakt. Është pjesë e çdo vendimi vjetor për tatimin mbi pronën.
Kontrolli i çmimit vetë: pesë hapa
1. Merrni sipërfaqen e saktë nga ekstrakti i pronësisë. Jo nga kujtesa dhe jo nga një shpallje e vjetër. Ekstrakti i pronësisë (list nepokretnosti) lëshohet nga Administrata e Pronave të Paluajtshme. Kini kujdes nëse krahasoni sipërfaqe neto apo bruto, sepse shpalljet shpesh i përziejnë.
2. Shikoni MONSTAT për qytetin ose rajonin tuaj, por si orientim. Seria mat çmimin e banesave të reja të shitura në periudhë, siç e raportojnë ndërtuesit. Për Podgoricën shifra paraprake për tremujorin e dytë të 2026 është 2.510 €/m². Banesat më të vjetra nuk janë në këtë seri; përdoreni për të parë tendencën, jo si çmimin e banesës suaj. Përveç Podgoricës, MONSTAT publikon rajone dhe jo qytete: bregdetar (Tivar, Budvë, Herceg Novi, Kotorr, Tivat, Ulqin), qendror (Cetinë, Danilovgrad, Nikshiq, Tuz, Zeta) dhe verior. Nuk ka çmim të veçantë për Budvën apo Nikshiqin.
3. Krahasoni shpallje aktive të të njëjtit lloj. E njëjta lagje, kat, vjetërsi dhe madhësi të ngjashme. Mbani mend se këto janë çmime të kërkuara, jo çmimet me të cilat janë shitur gjërat; çmimi i kontratës mund të jetë më i ulët. Si duken çmimet zyrtare dhe ato të kërkuara krah për krah e shpjegon artikulli për çmimet e pasurive të paluajtshme në Mal të Zi.
4. Korrigjoni sipas asaj që do të kontrollojë blerësi. Ashensori, parkimi, orientimi, ngrohja, gjendja e banjës dhe e kuzhinës. Dhe mbi të gjitha: statusi ligjor. Nëse fleta "G" e ekstraktit të pronësisë ka një shënim se ndërtesa nuk ka leje përdorimi ose është ndërtuar pa leje ndërtimi, kjo e ul menjëherë çmimin. Sipas Ligjit të 2025 për legalizimin e objekteve pa leje, një objekt i paligjshëm që nuk është i regjistruar në kadastër ose nuk ka vendim legalizimi nuk mund të shitet.
5. Publikojeni çmimin në mënyrë që blerësi ta krahasojë. Blerësit krahasojnë çmimin për metër katror. Nëse një shpallje nuk jep sipërfaqe, ose çmimi për metër katror është shkruar në fushën e çmimit total, shpallja bie nga krahasimi.
Çfarë pamë në shpalljet tona
Më 23 shtator 2026 shqyrtuam 11 shpalljet aktive të pasurive të paluajtshme në Fijaka. Në pesë nga 11 shpalljet fusha e sipërfaqes ishte bosh, kështu që një blerës nuk mund ta llogariste çmimin për metër katror nga të dhënat e shpalljes. Në një shpallje për një banesë 51 m² çmimi total ishte 2.600 euro, pothuajse me siguri një çmim për metër katror i futur në fushën e gabuar. Të dyja lëshimet i kushtojnë shitësit vëmendjen e blerësve, dhe asnjëra nuk kushton asgjë për t'u ndrequr. Çfarë kërkojnë blerësit në një shpallje e trajton artikulli për atë që shohin realisht blerësit në shpalljet e pronave.
Kur ju duhet një vlerësim profesional
Mund ta kontrolloni vetë nëse një çmim është realist. Një vlerësim zyrtar nevojitet kur e kërkon dikush tjetër: një bankë për hipotekë, ose një gjykatë në një kontest apo në një pjesëtim pasurie. Atëherë vlerësimin e bën një vlerësues i licencuar ose një ekspert gjyqësor, dhe paguhet veçmas.
Pasi ta keni kontrolluar çmimin, shpalleni falas. Çfarë ka në treg mund ta shihni te shpalljet e pasurive të paluajtshme në Mal të Zi, ndërsa gjithë procesin e shitjes, nga shpallja deri te regjistrimi, te si ta shisni shpejt një shtëpi në Mal të Zi.
Pyetje të shpeshta
A varet tatimi i transferimit nga çmimi në kontratë? Jo nën vlerën e tregut. Baza është vlera e tregut në kohën e fitimit; nëse çmimi i kontratës është më i ulët, administrata tatimore e vlerëson vetë vlerën.
Nga e merr administrata vendore çmimin për metër katror për tatimin mbi pronën? Në Podgoricë përdor çmimin mesatar të MONSTAT për metër katror të banesave të reja në Podgoricë për vitin e mëparshëm, me koeficientë për vendndodhjen, cilësinë dhe vjetërsinë.
A ka një makinë llogaritëse në internet për vlerësimin e pronës në Mal të Zi? Makinat llogaritëse që dalin në kërkim janë ndërtuar kryesisht për vende të tjera dhe nuk përdorin të dhëna malazeze. Ekstrakti i pronësisë, MONSTAT dhe shpalljet e krahasueshme janë më të besueshme.
Kur më duhet një vlerësues? Kur një bankë ose një gjykatë kërkon vlerësim. Caktimi i çmimit për një shpallje zakonisht nuk e kërkon.
A mund të shitet një banesë pa leje përdorimi? Një objekt i paligjshëm që nuk është i regjistruar në kadastër ose nuk ka vendim legalizimi nuk mund të shitet. Kontrolloni fletën "G" të ekstraktit të pronësisë para se të shisni.