Wie wird ein Wegerecht eingetragen? Aufgrund eines schriftlichen, beglaubigten Vertrags, für den das Notargesetz die Form der notariellen Urkunde verlangt, oder einer rechtskräftigen Gerichtsentscheidung. Es steht in Blatt G, als Recht des herrschenden und Last des dienenden Grundstücks, mit Skizze, wenn der Weg räumlich begrenzt ist.
Lokale Suchanfragen zeigen, was Menschen über das Wegerecht wissen wollen: Auf "pravo služnosti" (Dienstbarkeit) folgen "puta" (eines Weges), "prolaza i provoza" (Geh- und Fahrrecht), "primjer" (Beispiel) und "zakon" (Gesetz), auf "služnost prolaza" (Durchgangsrecht) folgen "nužnog prolaza" (Notweg), "kolnog prolaza" (Fahrweg), "kroz tuđu nekretninu" (über fremdes Grundstück) und "naknada" (Entschädigung). "Služnost" ist das Wort der Alltagssprache; das montenegrinische Gesetz über Eigentumsverhältnisse nennt dasselbe Recht Grunddienstbarkeit (stvarna službenost).
Dieser Artikel erklärt, was ein Wegerecht ist, auf welchen drei Wegen es entsteht, was ein Notweg ist, wie es im Kataster eingetragen wird, wann es erlischt und was vor dem Kauf eines Grundstücks zu prüfen ist, das nur über fremden Grund erreichbar ist.
Was eine Grunddienstbarkeit ist
Eine Grunddienstbarkeit ist das Recht des Eigentümers einer Immobilie, für deren Bedarf bestimmte Handlungen auf der Immobilie eines anderen Eigentümers vorzunehmen oder von diesem zu verlangen, bestimmte Handlungen zu unterlassen. Das Gesetz verwendet zwei Begriffe, die in jedem Vertrag und Urteil wiederkehren:
| Begriff | Bedeutung |
| Herrschendes Grundstück | Die Immobilie, zu deren Gunsten die Dienstbarkeit besteht, zum Beispiel Ihr Grundstück |
| Dienendes Grundstück | Die Immobilie, die die Dienstbarkeit trägt, zum Beispiel das Nachbargrundstück, über das Sie gehen |
Dienstbarkeiten sind Grund- oder persönliche Dienstbarkeiten. Persönliche Dienstbarkeiten sind Nießbrauch, Gebrauchsrecht und Wohnrecht; sie hängen an einer Person, nicht an einer Immobilie. Das Wegerecht ist eine typische Grunddienstbarkeit: Es steht dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu und geht deshalb auch auf einen Käufer über.
Eine Dienstbarkeit wird so ausgeübt, dass sie das dienende Grundstück am wenigsten belastet. Neue Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks, die nicht aus seiner normalen Entwicklung folgen, erweitern die Dienstbarkeit nicht. Wird die Dienstbarkeit auf einem Teil des dienenden Grundstücks ausgeübt, kann dessen Eigentümer auf eigene Kosten verlangen, den Weg an eine andere Stelle desselben Grundstücks zu verlegen, sofern die Ausübung dadurch nicht erschwert wird. Die Kosten für den Unterhalt eines Weges oder einer Anlage, die für die Dienstbarkeit nötig ist, trägt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks; dient der Weg auch dem Eigentümer des dienenden Grundstücks, teilen beide die Kosten nach ihrem Nutzen.
Drei Wege zur Dienstbarkeit
| Weg | Wie sie entsteht | Worauf achten |
| Vertrag | Mit der Eintragung im Kataster | Der Vertrag muss schriftlich und beglaubigt sein; das Notargesetz verlangt für Rechtsgeschäfte über den Erwerb dinglicher Rechte an Immobilien die Form der notariellen Urkunde |
| Entscheidung eines Gerichts oder einer anderen Behörde | Mit dem Tag der Rechtskraft | Ergeht, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks es ohne Nutzung fremden Grundes nicht nutzen kann |
| Ersitzung | Mit Ablauf der gesetzlichen Frist | Nur für sichtbare Dienstbarkeiten; gegenüber gutgläubigen Dritten erst ab Eintragung im Kataster wirksam |
Wer zwei Immobilien besitzt, kann auch eine davon zugunsten der anderen mit einer Dienstbarkeit belasten, was vor dem Verkauf eines von zwei benachbarten Grundstücken nützlich ist.
Ersitzungsfristen
| Lage | Frist |
| Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat die Dienstbarkeit tatsächlich ausgeübt, der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat nicht widersprochen | 20 Jahre |
| Gutgläubiger und rechtmäßiger Besitzer der Dienstbarkeit | 10 Jahre |
| Gutgläubiger Besitz | 15 Jahre |
Nicht ersessen werden kann eine Dienstbarkeit, die mit Gewalt, durch Täuschung, unter Missbrauch des Vertrauens des Eigentümers oder nur bis auf Widerruf ausgeübt wurde. Sichtbar ist eine Dienstbarkeit, wenn ein äußeres Zeichen sie begleitet, etwa ein ausgetretener Pfad oder ein Tor in einer Mauer. Eine ersessene Dienstbarkeit kann gegenüber gutgläubigen Dritten erst ab ihrer Eintragung im Kataster geltend gemacht werden; die Eintragung zählt also auch nach Ablauf der Frist.
Notweg
Der Eigentümer einer Immobilie ohne Zugang zu einer öffentlichen Straße, oder mit Zugang nur über einen übermäßigen Umweg, kann gegen Entschädigung verlangen, über fremdes Land gehen zu dürfen. Das Gesetz nennt ein solches Grundstück eingeschlossenes Land oder Enklave.
- Umfang. Ein Notweg kann für Fußgänger, Fuhrwerke, Kraftfahrzeuge und landwirtschaftliche Maschinen eingeräumt werden.
- Enklave durch Teilung. Hat das Grundstück seinen Zugang durch die Teilung eines größeren Grundstücks verloren, darf der Weg nur über Land führen, das vor der Teilung mit ihm eine Einheit bildete.
- Haus und Hof. Ein Notweg darf nicht über Haus und Hof führen, es sei denn, es gibt keinen anderen Zugang zur öffentlichen Straße.
- Neue öffentliche Straße. Entsteht eine neue öffentliche Straße oder fallen die Gründe weg, kann der Eigentümer des belasteten Landes die Aufhebung verlangen und gibt einen vom Gericht bestimmten Teil der erhaltenen Entschädigung zurück.
- Ankauf. Der Eigentümer des belasteten Landes kann verlangen, dass der Berechtigte den Streifen kauft, der als Weg dient.
Leitungen regelt das Gesetz gesondert: Ein Grundstückseigentümer muss gegen Entschädigung dulden, dass Wasser- und Abwasserrohre, Kabel und Masten auf seinem Land verlegt werden, wenn eine Verlegung anderswo unverhältnismäßig teuer wäre.
Entschädigung
Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat Anspruch auf Entschädigung für die eingeräumte Dienstbarkeit. Einen Betrag schreibt das Gesetz nicht vor. Einigen sich die Eigentümer nicht, setzt das Gericht die Höhe auf Antrag des Eigentümers des dienenden Grundstücks fest und berücksichtigt alle Umstände, insbesondere entgangenen Gewinn und die Wertminderung des dienenden Grundstücks.
Eintragung im Kataster
Rechte an Immobilien werden durch Eintragung im Immobilienkataster erworben, übertragen, beschränkt und aufgehoben, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt. Grunddienstbarkeiten stehen in Blatt G des Katasterauszugs, als Recht des Eigentümers des herrschenden Grundstücks und als Last auf dem dienenden Grundstück. Eingetragen werden Inhalt und Umfang des Rechts, ohne Geldwert. Ist die Dienstbarkeit räumlich begrenzt, etwa auf einen Streifen in Wegbreite, gelten ihre Grenzen als genau bestimmt, wenn sie in einer Skizze eingezeichnet sind, die der Urkunde für die Eintragung beiliegt. Wie Blatt G zu lesen ist, erklärt unser Artikel zum Katasterauszug.
Wann die Dienstbarkeit erlischt
| Grund | Voraussetzung |
| Nichtausübung trotz Widerspruch | Der Eigentümer des dienenden Grundstücks widerspricht, der Eigentümer des herrschenden Grundstücks übt das Recht drei Jahre in Folge nicht aus |
| Nichtausübung | Die Dienstbarkeit wird während der für die Ersitzung nötigen Zeit nicht ausgeübt |
| Derselbe Eigentümer | Eine Person wird Eigentümer beider Grundstücke |
| Kein Bedarf mehr | Die Dienstbarkeit wird für die Nutzung des herrschenden Grundstücks unnötig |
| Veränderte Umstände | Der Nutzen für das herrschende Grundstück steht außer Verhältnis zur Last; Aufhebung gegen angemessene Entschädigung |
| Untergang | Die Ausübung wird dauerhaft unmöglich; wird das dienende Grundstück binnen fünf Jahren wiederhergestellt, lebt die Dienstbarkeit im früheren Umfang auf |
| Fristablauf | Dienstbarkeit auf bestimmte Zeit |
Wird das herrschende Grundstück geteilt, besteht die Dienstbarkeit zugunsten aller Teile fort; der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann aber verlangen, dass sie für einen Teil erlischt, dem sie nicht dient.
Was vor dem Grundstückskauf zu prüfen ist
Ein sichtbarer Weg zum Grundstück ist nicht dasselbe wie ein eingetragenes Wegerecht. Das Raumordnungsgesetz verlangt, dass eine städtebauliche Parzelle nach dem Planungsdokument eine gesicherte Zufahrt von einer Stadtstraße oder öffentlichen Straße hat; nur in historischen Stadtkernen und in ungünstigem Gelände mit bestehenden Gebäuden genügt ein Zugang für Fußgänger oder Fahrräder. Wie ein Grundstück von der Nutzungsklasse bis zur Genehmigung geprüft wird, erklärt unser Artikel über Grundstückskauf und Villenbau.
| Prüfung | Warum |
| Blatt G Ihres Grundstücks | Ob das Wegerecht als Recht zugunsten des Grundstücks eingetragen ist |
| Blatt G des Nachbargrundstücks | Ob dieselbe Dienstbarkeit als Last eingetragen ist |
| Skizze zum Dienstbarkeitsvertrag | Breite und Verlauf des Weges müssen genau bestimmt sein |
| Öffentliche Straße oder Privatgrund | Eine öffentliche Straße braucht keine Dienstbarkeit |
| Wer den Weg unterhält | Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, es sei denn, der Weg dient auch dem anderen |
| Kaufvertrag | Er sollte die eingetragene Dienstbarkeit und die Skizze nennen |
Weitere Prüfungen vor der Unterschrift nennt unser Artikel dazu, ob der Immobilienkauf in Montenegro sicher ist, den Ablauf beim Notar der Artikel zum Kaufvertrag. Grundstücke und Häuser können Sie in unserer Immobilienkategorie inserieren oder finden.
Häufig gestellte Fragen
Ist "služnost" dasselbe wie "službenost"? Ja. Das montenegrinische Gesetz verwendet den Begriff Grunddienstbarkeit (stvarna službenost); služnost ist das Alltagswort für dasselbe Recht.
Was ist ein Notweg? Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks ohne Zugang zur öffentlichen Straße, gegen Entschädigung einen Weg über fremdes Land zu verlangen. Über Haus und Hof ist er nur zulässig, wenn es keinen anderen Zugang gibt.
Wie hoch ist die Entschädigung für ein Wegerecht? Das Gesetz schreibt keinen Betrag vor. Die Eigentümer können sich einigen; sonst bemisst das Gericht die Entschädigung nach entgangenem Gewinn und Wertminderung des dienenden Grundstücks.
Kann ein Wegerecht ersessen werden? Ja, wenn es sichtbar ist. Die Frist beträgt 20 Jahre tatsächlicher Ausübung ohne Widerspruch des Eigentümers, 10 Jahre für einen gutgläubigen und rechtmäßigen Besitzer und 15 Jahre bei gutgläubigem Besitz.
Geht das Wegerecht auf den neuen Eigentümer des Grundstücks über? Ja. Eine Grunddienstbarkeit steht jedem Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu und belastet jeden Eigentümer des dienenden Grundstücks.
Quellen
Dienstbarkeiten, Notweg, Entschädigung und Erlöschen regelt das Gesetz über Eigentumsverhältnisse (Amtsblatt Montenegros 19/2009 und 29/2025, Artikel 193 bis 216 und 222); die Änderung von 2025 berührt die Vorschriften über Dienstbarkeiten nicht. Die Eintragung regelt das Gesetz über die staatliche Vermessung und das Immobilienkataster (Amtsblatt der Republik Montenegro 29/2007 und Amtsblatt Montenegros 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 und 160/2025, Artikel 8, 53, 78 und 79), die notarielle Form das Notargesetz (Artikel 52) und die Zufahrt zur städtebaulichen Parzelle das Raumordnungsgesetz (Amtsblatt Montenegros 19/2025, Artikel 59). Fijaka ist eine Anzeigenplattform und erteilt keine Rechtsberatung; prüfen Sie für einen konkreten Weg den Katasterauszug und wenden Sie sich an einen Notar.