Як зареєструвати сервітут дороги? На підставі письмового договору із засвідченням, для якого Закон про нотаріусів вимагає форми нотаріального акта, або рішення суду, що набрало законної сили. Його вносять до листа G як право панівної та обтяження обтяженої нерухомості, зі схемою, якщо прохід обмежений у просторі.
Місцеві пошукові запити показують, що хочуть знати про право проходу: до "pravo služnosti" (право сервітуту) додають "puta" (дороги), "prolaza i provoza" (проходу і проїзду), "primjer" (приклад) і "zakon" (закон), а до "služnost prolaza" (сервітут проходу) додають "nužnog prolaza" (необхідного проходу), "kolnog prolaza" (проїзду для машин), "kroz tuđu nekretninu" (через чужу нерухомість) і "naknada" (компенсація). Слово "služnost" вживають у розмовній мові; чорногорський Закон про майново-правові відносини називає те саме право земельним сервітутом (stvarna službenost).
Стаття пояснює, що таке сервітут проходу, якими трьома способами він виникає, що таке необхідний прохід, як його реєструють у кадастрі, коли він припиняється і що перевірити перед купівлею ділянки, до якої можна дістатися лише через чужу землю.
Що таке земельний сервітут
Земельний сервітут дає власникові однієї нерухомості право вчиняти для її потреб певні дії на нерухомості іншого власника або вимагати, щоб той утримувався від певних дій. Закон використовує два терміни, які трапляються в кожному договорі та рішенні суду:
| Термін | Значення |
| Панівна нерухомість | Нерухомість, на користь якої встановлено сервітут, наприклад ваша ділянка |
| Обтяжена нерухомість | Нерухомість, яка несе сервітут, наприклад сусідня ділянка, через яку ви проходите |
Сервітути бувають земельними й особистими. До особистих сервітутів належать узуфрукт, право користування і право проживання; вони прив'язані до людини, а не до нерухомості. Право проходу є типовим земельним сервітутом: воно належить тому, хто володіє панівною нерухомістю, тому переходить і до покупця.
Сервітут здійснюють так, щоб обтяжена нерухомість зазнавала найменшого навантаження. Нові потреби панівної нерухомості, які не випливають з її звичайного розвитку, обсягу сервітуту не розширюють. Якщо сервітут здійснюється на частині обтяженої нерухомості, її власник може за свій рахунок вимагати перенести прохід в інше місце тієї самої ділянки, якщо користуватися ним від цього не стане важче. Витрати на утримання дороги чи споруди, потрібної для сервітуту, несе власник панівної нерухомості; якщо дорогою користується і власник обтяженої нерухомості, витрати ділять пропорційно вигоді.
Три способи встановлення
| Спосіб | Коли виникає | На що звернути увагу |
| Договір | З моменту запису в кадастр | Договір укладають у письмовій формі із засвідченням; Закон про нотаріусів вимагає нотаріального акта для правочинів про набуття речових прав на нерухомість |
| Рішення суду чи іншого державного органу | У день набрання рішенням законної сили | Ухвалюється, коли власник панівної нерухомості не може нею користуватися без використання чужої |
| Набувальна давність | Після спливу строку, встановленого законом | Лише для видимих сервітутів; проти добросовісної третьої особи діє тільки з моменту запису в кадастр |
Власник двох об'єктів може й сам обтяжити один із них сервітутом на користь іншого; це корисно перед продажем однієї з двох сусідніх ділянок.
Строки набувальної давності
| Ситуація | Строк |
| Власник панівної нерухомості фактично здійснював сервітут, власник обтяженої нерухомості не заперечував | 20 років |
| Добросовісний і законний володілець сервітуту | 10 років |
| Добросовісне володіння | 15 років |
Сервітут не можна набути за давністю, якщо його здійснювали силою, обманом, зловживаючи довірою власника або з дозволу до відкликання. Сервітут вважається видимим, якщо його супроводжує зовнішня видима ознака, наприклад протоптана стежка чи хвіртка в стіні. Сервітут, набутий за давністю, можна протиставити добросовісній третій особі лише з моменту запису в кадастр, тому реєстрація важлива і після спливу строку.
Необхідний прохід
Власник нерухомості, яка не має виходу на дорогу загального користування або до неї можна дістатися лише надмірним об'їздом, має право за компенсацію вимагати прохід через чужу землю. Закон називає таку ділянку оточеною землею, або анклавом.
- Обсяг. Необхідний прохід можуть встановити для пішоходів, возів, автомобілів і сільськогосподарської техніки.
- Анклав після поділу. Якщо ділянка втратила вихід через поділ більшої ділянки, прохід допускають лише через землю, яка до поділу становила з нею одне ціле.
- Будинок і двір. Необхідний прохід не можна встановити через будинок і двір, крім випадків, коли іншого виходу на дорогу загального користування немає.
- Нова дорога. Якщо збудують нову дорогу загального користування або відпадуть причини проходу, власник обтяженої землі може вимагати скасування і повертає частину отриманої компенсації за оцінкою суду.
- Викуп. Власник обтяженої землі може вимагати, щоб володілець права викупив смугу землі, якою пролягає шлях.
Комунікації закон регулює окремо: власник землі зобов'язаний за компенсацію допустити прокладання водопровідних і каналізаційних труб, кабелів та опор, якщо прокладання в іншому місці потребуватиме непропорційних витрат.
Компенсація
Власник обтяженої нерухомості має право на компенсацію за встановлений сервітут. Закон суми не встановлює. Якщо власники не домовляться, розмір на вимогу власника обтяженої нерухомості визначає суд з урахуванням усіх обставин, передусім упущеної вигоди та зниження вартості обтяженої нерухомості.
Запис у кадастр
Права на нерухомість набуваються, передаються, обмежуються і припиняються записом у кадастр нерухомості, якщо закон не передбачає іншого. Земельні сервітути вносять до листа G витягу, як право власника панівної нерухомості і як обтяження обтяженої. Записують зміст і обсяг права, без грошової оцінки. Якщо сервітут обмежений у просторі, наприклад смугою завширшки з дорогу, його межі вважаються точно визначеними, коли їх нанесено на схему, додану до документа для реєстрації. Як читати лист G, пояснює наша стаття про витяг з кадастру.
Коли сервітут припиняється
| Причина | Умова |
| Невикористання при запереченні | Власник обтяженої нерухомості заперечує, а власник панівної три роки поспіль не здійснює право |
| Невикористання | Сервітут не здійснюють протягом строку, потрібного для його набуття за давністю |
| Один власник | Одна особа стає власником обох нерухомостей |
| Відпала потреба | Сервітут став непотрібним для користування панівною нерухомістю |
| Змінені обставини | Користь для панівної нерухомості стала непропорційною обтяженню; скасування за справедливу компенсацію |
| Загибель | Здійснення стало назавжди неможливим; якщо обтяжену нерухомість відновлять протягом п'яти років, сервітут відновлюється в попередньому обсязі |
| Сплив строку | Сервітут встановлено на певний час |
У разі поділу панівної нерухомості сервітут зберігається на користь усіх частин, але власник обтяженої може вимагати його припинення для частини, якій він не служить.
Що перевірити перед купівлею ділянки
Видима дорога до ділянки і зареєстроване право проходу означають різні речі. Закон про просторовий устрій вимагає, щоб містобудівна ділянка мала забезпечений під'їзд для машин з міської вулиці чи дороги загального користування відповідно до планового документа; лише в старих центрах міст і на несприятливому рельєфі з уже збудованими будівлями достатньо пішохідного чи велосипедного доступу. Як перевіряють ділянку від категорії землі до дозволу, розповідає наша стаття про те, як купити ділянку і збудувати віллу.
| Перевірка | Навіщо |
| Лист G вашої ділянки | Чи записано право проходу як право на користь ділянки |
| Лист G сусідньої ділянки | Чи записано той самий сервітут як обтяження |
| Схема до договору про сервітут | Ширина і траса проходу мають бути точно визначені |
| Дорога загального користування чи приватна ділянка | Для дороги загального користування сервітут не потрібен |
| Хто утримує дорогу | Власник панівної нерухомості, якщо дорогою не користується й інший |
| Договір купівлі-продажу | У ньому варто згадати зареєстрований сервітут і схему |
Інші перевірки перед підписанням перелічує наша стаття про те, чи безпечно купувати нерухомість у Чорногорії, а етап у нотаріуса описує стаття про договір купівлі-продажу. Ділянки й будинки можна розмістити або знайти в нашій категорії нерухомості.
Часті запитання
"Služnost" і "službenost" означають одне й те саме? Так. Чорногорський закон вживає термін земельний сервітут (stvarna službenost), а služnost є розмовним словом для того самого права.
Що таке необхідний прохід? Право власника ділянки без виходу на дорогу загального користування за компенсацію вимагати прохід через чужу землю. Через будинок і двір його встановлюють, лише якщо іншого виходу немає.
Яка компенсація за сервітут проходу? Закон суми не встановлює. Власники можуть домовитися, а якщо ні, суд визначає компенсацію за упущеною вигодою та зниженням вартості обтяженої нерухомості.
Чи можна набути сервітут за давністю? Так, якщо він видимий. Строк становить 20 років фактичного користування без заперечень власника, 10 років для добросовісного і законного володільця і 15 років при добросовісному володінні.
Чи переходить сервітут до нового власника ділянки? Так. Земельний сервітут належить кожному власникові панівної нерухомості й обтяжує кожного власника обтяженої.
Джерела
Сервітути, необхідний прохід, компенсацію і припинення регулює Закон про майново-правові відносини (Офіційний вісник Чорногорії 19/2009 і 29/2025, статті з 193 по 216 і 222); зміна 2025 року норм про сервітути не зачіпає. Реєстрацію регулює Закон про державну зйомку і кадастр нерухомості (Офіційний вісник Республіки Чорногорія 29/2007 і Офіційний вісник Чорногорії 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 і 160/2025, статті 8, 53, 78 і 79), форму нотаріального акта регулює Закон про нотаріусів (стаття 52), а під'їзд до містобудівної ділянки регулює закон про просторовий устрій (Офіційний вісник Чорногорії 19/2025, стаття 59). Fijaka працює як платформа оголошень і не надає юридичних консультацій; для конкретного проходу перевірте витяг з кадастру і зверніться до нотаріуса.