Hoe regel je in Montenegro een recht van overpad over de grond van de buren? Met een schriftelijk, gewaarmerkt contract in de vorm van een notariële akte, met een rechterlijke beslissing of door verjaring, en het recht wordt ingeschreven in deel G van het kadastraal uittreksel. Heeft je perceel geen toegang tot een openbare weg, dan kun je tegen vergoeding een noodweg vragen. Het recht gaat over op elke volgende eigenaar.
Lokale zoekopdrachten laten zien wat mensen willen weten over een recht van overpad: op “pravo služnosti” (erfdienstbaarheid) volgen “puta” (van een weg), “prolaza i provoza” (om te lopen en te rijden), “primjer” (voorbeeld) en “zakon” (wet), en op “služnost prolaza” (recht van doorgang) “nužnog prolaza” (noodweg), “kolnog prolaza” (voor voertuigen), “kroz tuđu nekretninu” (over andermans vastgoed) en “naknada” (vergoeding). “Služnost” is het gangbare woord; de Montenegrijnse wet op de eigendomsverhoudingen noemt hetzelfde recht een zakelijke erfdienstbaarheid (stvarna službenost). Deze gids is handig als je in Montenegro een perceel koopt of bezit dat je via de grond van een ander bereikt.
Dit artikel legt uit wat een recht van overpad is, op welke drie manieren het ontstaat, wat een noodweg is, hoe het in het kadaster wordt ingeschreven, wanneer het eindigt en wat je controleert voordat je een perceel koopt dat je over andermans grond bereikt.
Wat een zakelijke erfdienstbaarheid is
Een zakelijke erfdienstbaarheid is het recht van de eigenaar van een vastgoed om ten behoeve van dat vastgoed bepaalde handelingen te verrichten op het vastgoed van een andere eigenaar, of om van die andere eigenaar te eisen dat die bepaalde handelingen nalaat. De wet gebruikt twee termen die in elk contract en elk vonnis terugkomen:
| Term | Betekenis |
| Heersend erf | Het vastgoed dat voordeel heeft van de erfdienstbaarheid, bijvoorbeeld jouw perceel |
| Dienend erf | Het vastgoed dat de erfdienstbaarheid draagt, bijvoorbeeld het naburige perceel waarover je gaat |
Erfdienstbaarheden kunnen zakelijk of persoonlijk zijn. Persoonlijke erfdienstbaarheden zijn vruchtgebruik, het recht van gebruik en het recht van bewoning, en die zijn gekoppeld aan een persoon, niet aan een vastgoed. Een recht van overpad is een typische zakelijke erfdienstbaarheid: het hoort bij wie het heersend erf bezit, dus het gaat ook over op een koper.
Een erfdienstbaarheid wordt uitgeoefend op de manier die het dienend erf het minst belast. Nieuwe behoeften van het heersend erf die niet uit de normale ontwikkeling ervan voortkomen, verruimen de erfdienstbaarheid niet. Wordt de erfdienstbaarheid op een deel van het dienend erf uitgeoefend, dan kan de eigenaar daarvan op eigen kosten vragen de doorgang naar een andere plek op hetzelfde vastgoed te verplaatsen, mits dat het gebruik niet moeilijker maakt. De kosten van het onderhoud van een weg of installatie die voor de erfdienstbaarheid nodig is, worden gedragen door de eigenaar van het heersend erf; dient de weg ook de eigenaar van het dienend erf, dan delen beiden de kosten naar verhouding van hun voordeel.
Drie manieren waarop een erfdienstbaarheid ontstaat
| Manier | Hoe ze ontstaat | Waarop je let |
| Contract | Bij inschrijving in het kadaster | Het contract moet schriftelijk en gewaarmerkt zijn; de wet op het notariaat eist een notariële akte voor rechtshandelingen waarmee zakelijke rechten op onroerend goed worden verworven |
| Beslissing van een rechter of een andere overheidsinstantie | Op de dag dat de beslissing onherroepelijk wordt | Gegeven als de eigenaar van het heersend erf dat niet kan gebruiken zonder andermans vastgoed te gebruiken |
| Verjaring | Als de wettelijke termijn verstrijkt | Alleen voor zichtbare erfdienstbaarheden; tegenover een derde te goeder trouw pas geldig vanaf de inschrijving in het kadaster |
Een eigenaar van twee vastgoederen kan ook het ene belasten met een erfdienstbaarheid ten gunste van het andere, wat nuttig is vóór de verkoop van een van twee naburige percelen.
Verjaringstermijnen
| Situatie | Termijn |
| De eigenaar van het heersend erf heeft de erfdienstbaarheid werkelijk uitgeoefend en de eigenaar van het dienend erf heeft geen bezwaar gemaakt | 20 jaar |
| Houder van de erfdienstbaarheid te goeder trouw en op een rechtmatige grond | 10 jaar |
| Bezit te goeder trouw | 15 jaar |
Een erfdienstbaarheid kan niet door verjaring worden verkregen als ze met geweld of bedrog is uitgeoefend, door misbruik van het vertrouwen van de eigenaar, of als ze tot wederopzegging was toegestaan. Een erfdienstbaarheid is zichtbaar als ze gepaard gaat met een uiterlijk teken, zoals een uitgesleten pad of een hek in een muur. Is een erfdienstbaarheid eenmaal door verjaring verkregen, dan kan die tegenover een derde te goeder trouw pas worden ingeroepen vanaf de inschrijving in het kadaster, dus de inschrijving telt ook na het verstrijken van de termijn.
Noodweg
De eigenaar van een vastgoed dat geen toegang heeft tot een openbare weg, of die alleen via een buitensporige omweg kan bereiken, heeft het recht om tegen betaling van een vergoeding doorgang over andermans grond te vragen. De wet noemt zo’n perceel ingesloten grond of een enclave.
- Omvang. Een noodweg kan worden toegestaan voor voetgangers, karren, motorvoertuigen en landbouwmachines.
- Enclave door verdeling. Heeft het perceel de toegang verloren doordat een groter perceel werd verdeeld, dan kan doorgang alleen worden toegestaan over grond die vóór de verdeling een geheel met het perceel vormde.
- Huis en erf. Een noodweg kan niet over een huis en erf worden ingesteld, tenzij er geen andere uitweg naar een openbare weg is.
- Nieuwe openbare weg. Wordt er een nieuwe openbare weg aangelegd of vervallen de redenen voor de doorgang, dan kan de eigenaar van de belaste grond om opheffing vragen, waarbij een deel van de ontvangen vergoeding wordt terugbetaald zoals de rechter vaststelt.
- Uitkoop. De eigenaar van de belaste grond kan de houder van het recht vragen het deel van de grond dat voor de doorgang wordt gebruikt te kopen.
De wet regelt nutsleidingen apart: een grondeigenaar moet tegen vergoeding toestaan dat water- en rioolbuizen, kabels en palen op de eigen grond worden aangelegd als aanleg elders onevenredig veel meer zou kosten.
Vergoeding
De eigenaar van het dienend erf heeft recht op een vergoeding voor een ingestelde erfdienstbaarheid. De wet stelt geen bedrag vast. Worden de eigenaren het niet eens, dan stelt de rechter de vergoeding op verzoek van de eigenaar van het dienend erf vast, rekening houdend met alle omstandigheden, in het bijzonder gederfde winst en de waardevermindering van het dienend erf.
Inschrijving in het kadaster
Rechten op onroerend goed worden verkregen, overgedragen, beperkt en tenietgedaan door inschrijving in het vastgoedkadaster, tenzij de wet anders bepaalt. Zakelijke erfdienstbaarheden worden ingeschreven in deel G van het kadastraal uittreksel, als recht van de eigenaar van het heersend erf en als last op het dienend erf. Ze worden ingeschreven met de inhoud en de omvang van het recht, zonder geldwaarde. Is een erfdienstbaarheid ruimtelijk beperkt, bijvoorbeeld tot een strook ter breedte van een pad, dan gelden de grenzen ervan als nauwkeurig bepaald als ze zijn ingetekend op een schets die bij het document voor de inschrijving is gevoegd. Hoe je deel G leest, leggen we uit in ons artikel over het kadastraal uittreksel.
Wanneer een erfdienstbaarheid eindigt
| Reden | Voorwaarde |
| Niet-gebruik ondanks bezwaar | De eigenaar van het dienend erf maakt bezwaar en de eigenaar van het heersend erf oefent het recht drie opeenvolgende jaren niet uit |
| Niet-gebruik | De erfdienstbaarheid wordt niet uitgeoefend gedurende de termijn die nodig is om haar door verjaring te verkrijgen |
| Dezelfde eigenaar | Eén persoon wordt eigenaar van beide vastgoederen |
| Niet meer nodig | De erfdienstbaarheid wordt overbodig voor het gebruik van het heersend erf |
| Gewijzigde omstandigheden | Het voordeel voor het heersend erf staat niet meer in verhouding tot de last; opheffing tegen een billijke vergoeding |
| Vernietiging | De uitoefening wordt blijvend onmogelijk; wordt het dienend erf binnen vijf jaar hersteld, dan herleeft de erfdienstbaarheid in haar vroegere omvang |
| Verstrijken van de termijn | Een erfdienstbaarheid die voor een bepaalde tijd is ingesteld |
Wordt het heersend erf verdeeld, dan blijft de erfdienstbaarheid bestaan ten gunste van alle delen, maar de eigenaar van het dienend erf kan vragen haar te beëindigen voor een deel dat ze niet dient.
Wat je controleert voordat je een perceel koopt
Een zichtbaar pad naar een perceel is niet hetzelfde als een ingeschreven recht van overpad. De wet op de ruimtelijke ordening eist dat een bouwperceel een gegarandeerde toegang voor voertuigen heeft vanaf een stadsstraat of openbare weg, in overeenstemming met het bestemmingsplan; alleen in oude stadskernen en op moeilijk terrein met bestaande bebouwing volstaat toegang voor voetgangers of fietsers. Hoe je een perceel controleert, van grondklasse tot vergunning, leggen we uit in ons artikel over grond kopen om een huis te bouwen.
| Controle | Waarom |
| Deel G van je perceel | Of het recht van overpad is ingeschreven als recht ten gunste van het perceel |
| Deel G van het naburige perceel | Of dezelfde erfdienstbaarheid als last is ingeschreven |
| Schets bij het contract over de erfdienstbaarheid | De breedte en de route van de doorgang moeten nauwkeurig zijn bepaald |
| Of de weg openbaar is of op een particulier perceel ligt | Een openbare weg heeft geen erfdienstbaarheid nodig |
| Wie de weg onderhoudt | De eigenaar van het heersend erf draagt de kosten, tenzij de weg ook de ander dient |
| Koopcontract | Het moet de ingeschreven erfdienstbaarheid en de schets vermelden |
Andere controles vóór de ondertekening staan in ons artikel over de vraag of vastgoed kopen in Montenegro veilig is, en de fase bij de notaris in ons artikel over het koopcontract. Je kunt percelen en huizen aanbieden of vinden in onze categorie vastgoed.
Veelgestelde vragen
Is “služnost” hetzelfde als “službenost”? Ja. De Montenegrijnse wet gebruikt de term zakelijke erfdienstbaarheid (stvarna službenost); služnost is het gangbare woord voor hetzelfde recht.
Hoe wordt een recht van overpad ingeschreven? Op basis van een schriftelijk, gewaarmerkt contract, waarvoor de wet op het notariaat de vorm van een notariële akte eist, of van een onherroepelijke rechterlijke beslissing. Het wordt ingeschreven in deel G, als recht van het heersend erf en als last op het dienend erf, met een schets als de doorgang ruimtelijk beperkt is.
Wat is een noodweg? Het recht van de eigenaar van een perceel zonder toegang tot een openbare weg om tegen vergoeding doorgang over andermans grond te vragen. Een noodweg kan niet over een huis en erf worden ingesteld, tenzij er geen andere uitweg is.
Hoe hoog is de vergoeding voor een recht van overpad? De wet stelt geen bedrag vast. De eigenaren kunnen het afspreken, en lukt dat niet, dan stelt de rechter de vergoeding vast op basis van gederfde winst en de waardevermindering van het dienend erf.
Kan een recht van overpad door verjaring worden verkregen? Ja, als het zichtbaar is. De termijn is 20 jaar werkelijk gebruik zonder bezwaar van de eigenaar, 10 jaar voor een houder te goeder trouw en op een rechtmatige grond, en 15 jaar bij bezit te goeder trouw.
Gaat een recht van overpad over op de nieuwe eigenaar van het perceel? Ja. Een zakelijke erfdienstbaarheid hoort bij elke eigenaar van het heersend erf en belast elke eigenaar van het dienend erf.
Bronnen
Erfdienstbaarheden, de noodweg, de vergoeding en de beëindiging worden geregeld door de wet op de eigendomsverhoudingen (Staatsblad van Montenegro 19/2009 en 29/2025, artikelen 193 tot en met 216 en 222); de wijziging van 2025 raakt de bepalingen over erfdienstbaarheden niet. De inschrijving wordt geregeld door de wet op de landmeting en het vastgoedkadaster (Staatsblad van de Republiek Montenegro 29/2007 en Staatsblad van Montenegro 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 en 160/2025, artikelen 8, 53, 78 en 79), de vorm van de notariële akte door de wet op het notariaat (artikel 52), en de toegang voor voertuigen tot een bouwperceel door de wet op de ruimtelijke ordening (Staatsblad van Montenegro 19/2025, artikel 59). Alle gelinkte pagina’s in deze sectie zijn in het Montenegrijns. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies; controleer voor een concrete doorgang het kadastraal uittreksel en neem contact op met een notaris.