Come si iscrive una servitù di passaggio? In base a un contratto scritto e autenticato, per il quale la legge sul notariato richiede la forma dell'atto pubblico notarile, oppure a una sentenza definitiva. Si iscrive nel foglio G, come diritto del fondo dominante e gravame del fondo servente, con uno schizzo se il passaggio è limitato nello spazio.
Le ricerche locali mostrano cosa si vuole sapere sul diritto di passaggio: a "pravo služnosti" (diritto di servitù) seguono "puta" (di una strada), "prolaza i provoza" (di passaggio a piedi e con veicoli), "primjer" (esempio) e "zakon" (legge), e a "služnost prolaza" (servitù di passaggio) seguono "nužnog prolaza" (coattivo), "kolnog prolaza" (carrabile), "kroz tuđu nekretninu" (attraverso un fondo altrui) e "naknada" (indennità). "Služnost" è la parola dell'uso comune; la legge montenegrina sui rapporti di proprietà chiama lo stesso diritto servitù prediale (stvarna službenost).
Questo articolo spiega cos'è la servitù di passaggio, i tre modi in cui nasce, cos'è il passaggio coattivo, come si iscrive in catasto, quando si estingue e cosa verificare prima di comprare un terreno raggiungibile solo attraverso il fondo di altri.
Cos'è una servitù prediale
La servitù prediale è il diritto del proprietario di un immobile di compiere, per le esigenze di quell'immobile, determinati atti sull'immobile di un altro proprietario, o di pretendere che questi si astenga da determinati atti. La legge usa due termini che ricorrono in ogni contratto e sentenza:
| Termine | Significato |
| Fondo dominante | L'immobile a favore del quale esiste la servitù, per esempio il vostro terreno |
| Fondo servente | L'immobile che sopporta la servitù, per esempio il terreno vicino che attraversate |
Le servitù possono essere prediali o personali. Le servitù personali sono l'usufrutto, il diritto d'uso e il diritto di abitazione, e sono legate a una persona, non a un immobile. Il diritto di passaggio è una tipica servitù prediale: spetta a chiunque sia proprietario del fondo dominante, quindi passa anche all'acquirente.
La servitù si esercita nel modo meno gravoso per il fondo servente. Le nuove esigenze del fondo dominante che non derivano dal suo normale sviluppo non ampliano la servitù. Se la servitù si esercita su una parte del fondo servente, il suo proprietario può chiedere, a proprie spese, di spostare il passaggio in un altro punto dello stesso fondo, purché l'esercizio non diventi più difficile. Le spese di manutenzione della strada o dell'opera necessaria alla servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante; se la strada serve anche il proprietario del fondo servente, i due dividono le spese in proporzione al vantaggio.
I tre modi di costituzione
| Modo | Come nasce | A cosa fare attenzione |
| Contratto | Con l'iscrizione in catasto | Il contratto deve essere scritto e autenticato; la legge sul notariato richiede l'atto pubblico notarile per i negozi che hanno per oggetto l'acquisto di diritti reali su immobili |
| Decisione del tribunale o di altro organo statale | Dal giorno in cui la decisione diventa definitiva | Si emette quando il proprietario del fondo dominante non può usarlo senza usare quello altrui |
| Usucapione | Allo scadere del termine di legge | Solo per servitù apparenti; opponibile al terzo in buona fede solo dall'iscrizione in catasto |
Il proprietario di due immobili può anche gravare uno dei due di una servitù a favore dell'altro, cosa utile prima di vendere uno di due terreni confinanti.
Termini di usucapione
| Situazione | Termine |
| Il proprietario del fondo dominante ha esercitato di fatto la servitù e il proprietario del fondo servente non si è opposto | 20 anni |
| Possessore della servitù in buona fede e con titolo legittimo | 10 anni |
| Possesso in buona fede | 15 anni |
Non si può usucapire una servitù esercitata con la forza, con l'inganno, abusando della fiducia del proprietario o concessa fino a revoca. Una servitù è apparente se è accompagnata da un segno esterno visibile, come un sentiero battuto o un cancello in un muro. Acquistata per usucapione, la servitù è opponibile al terzo in buona fede solo dall'iscrizione in catasto, quindi l'iscrizione conta anche dopo lo scadere del termine.
Passaggio coattivo
Il proprietario di un immobile senza accesso alla via pubblica, o che vi arriva solo con un giro eccessivo, ha diritto di chiedere, dietro indennità, il passaggio sul fondo altrui. La legge chiama questo terreno fondo intercluso o enclave.
- Ampiezza. Il passaggio coattivo può essere concesso per pedoni, carri, veicoli a motore e macchine agricole.
- Enclave nata da divisione. Se il terreno ha perso l'accesso per la divisione di un fondo più grande, il passaggio si può concedere solo sul terreno che prima della divisione formava un tutt'uno con esso.
- Casa e cortile. Il passaggio coattivo non si può costituire attraverso casa e cortile, salvo che non esista altro accesso alla via pubblica.
- Nuova strada pubblica. Se si costruisce una nuova strada pubblica o vengono meno le ragioni del passaggio, il proprietario del fondo gravato può chiederne la soppressione, restituendo la parte dell'indennità ricevuta stabilita dal tribunale.
- Acquisto. Il proprietario del fondo gravato può chiedere al titolare del diritto di acquistare la striscia di terreno usata per il passaggio.
La legge disciplina a parte le condutture: il proprietario del terreno deve consentire, dietro indennità, la posa di tubi dell'acqua e delle fognature, cavi e pali se posarli altrove costerebbe in modo sproporzionato.
Indennità
Il proprietario del fondo servente ha diritto a un'indennità per la servitù costituita. La legge non fissa un importo. Se i proprietari non si accordano, l'importo lo stabilisce il tribunale su richiesta del proprietario del fondo servente, tenendo conto di tutte le circostanze, in particolare del mancato guadagno e della perdita di valore del fondo servente.
Iscrizione in catasto
I diritti sugli immobili si acquistano, trasferiscono, limitano ed estinguono con l'iscrizione nel catasto degli immobili, salvo diversa previsione di legge. Le servitù prediali si iscrivono nel foglio G della visura, come diritto del proprietario del fondo dominante e come gravame sul fondo servente. Si iscrivono con contenuto e ampiezza del diritto, senza valore monetario. Se la servitù è limitata nello spazio, per esempio a una striscia larga quanto una strada, i confini si considerano esattamente determinati se sono tracciati in uno schizzo allegato al documento presentato per l'iscrizione. Come leggere il foglio G lo spiega il nostro articolo sulla visura catastale.
Quando la servitù si estingue
| Motivo | Condizione |
| Non uso nonostante l'opposizione | Il proprietario del fondo servente si oppone e il proprietario del fondo dominante non esercita il diritto per tre anni consecutivi |
| Non uso | La servitù non viene esercitata per il tempo necessario a usucapirla |
| Stesso proprietario | La stessa persona diventa proprietaria di entrambi i fondi |
| Venir meno dell'utilità | La servitù diventa inutile per l'uso del fondo dominante |
| Mutate circostanze | Il vantaggio per il fondo dominante diventa sproporzionato rispetto al peso; soppressione dietro equa indennità |
| Perimento | L'esercizio diventa definitivamente impossibile; se il fondo servente viene ricostruito entro cinque anni, la servitù rinasce nell'ampiezza precedente |
| Scadenza | Servitù costituita a tempo determinato |
Se il fondo dominante viene diviso, la servitù resta a favore di tutte le parti, ma il proprietario del fondo servente può chiedere che si estingua per la parte a cui non serve.
Cosa verificare prima di comprare un terreno
Una strada visibile verso il terreno non equivale a un diritto di passaggio iscritto. La legge sull'assetto del territorio richiede che la particella urbanistica abbia un accesso carrabile garantito da una strada cittadina o pubblica, in conformità al documento di pianificazione; solo nei centri storici e sui terreni sfavorevoli con edifici esistenti basta un accesso pedonale o ciclabile. Come si verifica un terreno dalla classe catastale al permesso lo spiega il nostro articolo su comprare un terreno e costruire una villa.
| Verifica | Perché |
| Foglio G del vostro terreno | Se il diritto di passaggio è iscritto come diritto a favore del terreno |
| Foglio G del terreno vicino | Se la stessa servitù è iscritta come gravame |
| Schizzo allegato al contratto di servitù | Larghezza e tracciato del passaggio devono essere esattamente determinati |
| Strada pubblica o su terreno privato | Una strada pubblica non richiede servitù |
| Chi mantiene la strada | Il proprietario del fondo dominante, salvo che la strada serva anche l'altro |
| Contratto di compravendita | Dovrebbe citare la servitù iscritta e lo schizzo |
Le altre verifiche prima della firma sono nel nostro articolo su se comprare casa in Montenegro è sicuro, la fase dal notaio in quello sul rogito. Terreni e case potete pubblicarli o trovarli nella nostra categoria immobili.
Domande frequenti
"Služnost" e "službenost" sono la stessa cosa? Sì. La legge montenegrina usa il termine servitù prediale (stvarna službenost); služnost è la parola comune per lo stesso diritto.
Cos'è il passaggio coattivo? Il diritto del proprietario di un terreno senza accesso alla via pubblica di chiedere, dietro indennità, il passaggio sul fondo altrui. Non si può costituire attraverso casa e cortile, salvo che non esista altro accesso.
Quanto è l'indennità per la servitù di passaggio? La legge non fissa un importo. I proprietari possono accordarsi; altrimenti il tribunale la stabilisce in base al mancato guadagno e alla perdita di valore del fondo servente.
La servitù di passaggio si può usucapire? Sì, se è apparente. Il termine è di 20 anni di esercizio effettivo senza opposizione del proprietario, 10 anni per il possessore in buona fede e con titolo legittimo e 15 anni per il possesso in buona fede.
La servitù passa al nuovo proprietario del terreno? Sì. La servitù prediale spetta a ogni proprietario del fondo dominante e grava su ogni proprietario del fondo servente.
Fonti
Servitù, passaggio coattivo, indennità ed estinzione sono disciplinati dalla legge sui rapporti di proprietà (Gazzetta ufficiale del Montenegro 19/2009 e 29/2025, articoli da 193 a 216 e 222); la modifica del 2025 non tocca le norme sulle servitù. L'iscrizione è disciplinata dalla Legge sulla misurazione statale e sul catasto degli immobili (Gazzetta ufficiale della Repubblica del Montenegro 29/2007 e Gazzetta ufficiale del Montenegro 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 e 160/2025, articoli 8, 53, 78 e 79), la forma dell'atto notarile dalla legge sul notariato (articolo 52) e l'accesso carrabile alla particella urbanistica dalla legge sull'assetto del territorio (Gazzetta ufficiale del Montenegro 19/2025, articolo 59). Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale; per un passaggio concreto verificate la visura e rivolgetevi a un notaio.