Per uno straniero comprare casa in Montenegro è sicuro? Sì, se verificate il singolo edificio. Gli stranieri possono comprare appartamenti e case alle stesse condizioni dei cittadini; il rischio principale sono le costruzioni abusive o non iscritte.
"Comprare casa in Montenegro è sicuro?" è una delle prime domande che chi compra si pone. La risposta onesta ha due metà. Il paese è aperto agli acquirenti stranieri, usa l'euro e registra la proprietà in un catasto pubblico. Il rischio sta un livello più in basso, nel singolo edificio: se è stato costruito con permesso, se è iscritto e se su di esso è annotato qualcosa.
Non è un rischio teorico. Come ha riportato il settimanale Monitor nell'ottobre 2025, fino a giugno 2025 erano state presentate circa 62.500 domande di legalizzazione, mentre dal 2018 solo 3.589 edifici erano stati effettivamente legalizzati. Il Montenegro ha un grande patrimonio di edifici con documenti non in regola, e una parte è in vendita.
Cosa ha cambiato per chi compra la legge del 2025 sulla legalizzazione
Nel luglio 2025 il Parlamento ha approvato una nuova legge sulla legalizzazione degli edifici abusivi, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 91/25 e in vigore dal 14 agosto 2025. Quattro disposizioni riguardano direttamente l'acquirente:
| Disposizione | Cosa dice | Perché interessa all'acquirente |
| Articolo 33 | Un edificio costruito senza permesso, non iscritto o senza provvedimento di legalizzazione non può essere venduto | Il venditore potrebbe non essere in grado di trasferirlo legalmente |
| Articolo 33 | Il divieto di alienazione viene annotato nel foglio "G" della visura | Il divieto è visibile, se leggete la visura |
| Articoli 6 e 7 | Possono essere legalizzati solo gli edifici visibili nelle riprese satellitari e aeree di luglio 2025 | Ciò che è stato costruito o ampliato dopo quelle riprese non può essere legalizzato con questa legge |
| Articolo 51 | Il catasto deve annotare divieti di alienazione anche per gli edifici che restano senza provvedimento di legalizzazione | Nei prossimi anni sulle visure compariranno più divieti |
Il termine entro cui i proprietari devono avviare l'iscrizione degli edifici non iscritti era stato fissato in sei mesi ed è stato poi prorogato due volte, con modifiche pubblicate nella Gazzetta Ufficiale 18/2026 e 117/2026, la seconda in vigore dal 15 agosto 2026. Per chi compra conta meno il termine esatto della regola che non cambia: un edificio senza iscrizione o senza provvedimento di legalizzazione non può essere venduto. Tutto ciò che si basa su "i documenti sono in corso" si basa su una procedura che potrebbe non finire mai. Un chiarimento è arrivato con la modifica del febbraio 2026: un appartamento il cui estratto riporta solo l'annotazione "senza permesso d'uso" può comunque essere venduto se è stato costruito in conformità al permesso di costruire; per questo i documenti che spiegano quell'annotazione sono il permesso di costruire e il progetto su cui si è costruito.
Le zone protette aggiungono condizioni. La legge elenca la zona costiera (morsko dobro), le aree del patrimonio mondiale UNESCO come la regione di Kotor, le aree demaniali idriche, le zone franose e altre; lì gli edifici possono essere legalizzati solo se rispettano i parametri urbanistici della zona.
Come leggere la visura
La visura (list nepokretnosti) la rilascia l'Amministrazione degli immobili, che gestisce il catasto. È divisa in fogli, e due rispondono a gran parte della domanda sulla sicurezza:
- Il foglio "B" indica di chi è l'immobile. Chi firma il contratto deve essere la persona, o tutte le persone, che vi compaiono.
- Il foglio "G" indica gravami e limitazioni: ipoteche e annotazioni come "senza permesso d'uso", "senza relazione finale di collaudo", "costruito senza permesso di costruzione" o "eccede il permesso". La legge del 2025 usa proprio queste annotazioni per far scattare i divieti di alienazione.
Un foglio "G" vuoto non è una garanzia, ma un'annotazione lì dentro è uno stop finché non viene spiegata per iscritto.
Sette controlli prima che il denaro si muova
| # | Controllo | Dove | Segnale d'allarme |
| 1 | Il proprietario coincide con il venditore | Foglio "B" della visura | Nome diverso o comproprietari che non firmano |
| 2 | Nessuna ipoteca o divieto | Foglio "G" | Ipoteca senza un piano scritto di cancellazione, o un divieto di alienazione |
| 3 | L'edificio è regolare | Permesso d'uso o provvedimento di legalizzazione | Solo "è stata presentata una domanda" |
| 4 | L'unità corrisponde al registro | Superficie e piano nella visura rispetto alla realtà | Una stanza in più, una terrazza chiusa o una mansarda non registrate |
| 5 | Vincoli di zona | Zona costiera, area storica | Immobile sul mare o nel centro storico senza conferma urbanistica |
| 6 | L'agente è iscritto | Registro degli intermediari immobiliari | Un intermediario che non compare nel registro |
| 7 | Il pagamento segue il notaio | Contratto notarile, poi iscrizione al catasto | Pagamento completo prima della firma o contanti fuori dal contratto |
Sul controllo 6: dal 13 agosto 2025 l'intermediazione immobiliare è regolata da una legge propria, con un registro degli intermediari, licenza ed esame professionale, e un contratto scritto con il cliente. Sul controllo 7: la proprietà passa con l'iscrizione al catasto, non con la firma; come funzionano imposta e iscrizione lo spieghiamo nel nostro articolo sull'imposta sul trasferimento degli immobili.
Diversi di questi controlli richiedono qualcuno che possa aprire registri inaccessibili all'acquirente, soprattutto per le nuove costruzioni e gli acquisti più grandi. Per questo conviene affidarsi a un avvocato locale. Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale.
Nuova costruzione o usato: dove sta il rischio
Ognuno ha il suo problema tipico. Con la nuova costruzione la domanda è se il costruttore ha il permesso di costruzione e, a fine lavori, il permesso d'uso, e quando l'unità sarà iscritta a vostro nome. Con l'usato la domanda è se l'appartamento reale corrisponde a quello registrato: balconi chiusi, piani aggiunti e sottotetti trasformati sono frequenti, e la legge del 2025 considera ogni parte costruita senza permesso un edificio abusivo a sé.
Nessuno dei due è più sicuro di per sé. L'acquisto più sicuro è quello di cui avete letto il foglio "G".
Quindi, è sicuro?
Per chi fa i controlli qui sopra sì, nel senso che il sistema giuridico vi dà gli strumenti per vedere il problema prima di pagare. Le regole su chi può comprare sono ampie e il catasto è pubblico. Non è sicuro comprare sulla fiducia: pagare prima del notaio, accettare "il permesso sta arrivando" o saltare la visura perché l'agente l'ha già vista.
Se state anche confrontando le località, la nostra analisi dei dati sul mercato montenegrino e il confronto tra le città trattano prezzi e domanda. Gli annunci attuali sono negli immobili in Montenegro.
Domande frequenti
In Montenegro si può vendere un edificio abusivo? Non secondo la legge del 2025 sulla legalizzazione. Un edificio senza permesso non iscritto o privo di provvedimento di legalizzazione non può essere venduto, e nella visura viene annotato un divieto di alienazione.
Che cos'è il foglio "G"? La parte della visura che elenca gravami e limitazioni, come ipoteche e annotazioni che l'edificio non ha il permesso d'uso o è stato costruito senza permesso.
Un edificio costruito di recente può essere legalizzato? Secondo la legge del 2025, solo se è visibile nelle riprese satellitari e aeree di luglio 2025.
Serve un avvocato per comprare casa in Montenegro? Non è obbligatorio, ma controlli come lo stato giuridico, i vincoli di zona e i permessi del costruttore sono più semplici con qualcuno che abbia accesso ai registri.
Quando divento proprietario? Quando l'acquisto viene iscritto al catasto, non quando si firma il contratto.