Безопасно ли иностранцу покупать недвижимость в Черногории? Да, если проверить конкретное здание. Иностранцы могут покупать квартиры и дома на тех же условиях, что и граждане; главный риск это самовольные или незарегистрированные постройки.
«Безопасно ли покупать недвижимость в Черногории?» один из первых вопросов, который задают покупатели. У честного ответа две половины. Страна открыта для иностранных покупателей, пользуется евро и ведёт учёт собственности в публичном кадастре. Риск лежит на уровень ниже, в конкретном здании: построено ли оно с разрешением, зарегистрировано ли и не записано ли на него что-то.
Этот риск не теоретический. Как сообщил еженедельник Monitor в октябре 2025 года, к июню 2025 года было подано около 62 500 заявлений о легализации, а с 2018 года реально легализовано только 3 589 зданий. В Черногории большой фонд зданий с непорядком в документах, и часть из них продаётся.
Что закон о легализации 2025 года изменил для покупателя
В июле 2025 года парламент принял новый Закон о легализации самовольных построек, опубликованный в Официальном вестнике 91/25 и действующий с 14 августа 2025 года. Четыре положения касаются покупателя напрямую:
| Положение | Что говорит | Почему это важно покупателю |
| Статья 33 | Здание, построенное без разрешения, не зарегистрированное или без решения о легализации, нельзя продать | Продавец может юридически не иметь возможности его передать |
| Статья 33 | Запрет на отчуждение вносится в лист «G» выписки из кадастра | Запрет виден, если читать выписку |
| Статьи 6 и 7 | Легализовать можно только здания, видимые на спутниковой и аэрофотосъёмке июля 2025 года | Всё, что построено или расширено после съёмки, по этому закону не легализуется |
| Статья 51 | Кадастр обязан вносить запреты на отчуждение и для зданий, которые остаются без решения о легализации | В ближайшие годы в выписках появится больше запретов |
Срок, в который владельцы должны начать регистрацию незарегистрированных зданий, был установлен в шесть месяцев и с тех пор продлевался дважды, изменениями, опубликованными в Официальном вестнике 18/2026 и 117/2026; вторые действуют с 15 августа 2026 года. Для покупателя точный срок важен меньше, чем правило, которое не меняется: здание без регистрации или решения о легализации продать нельзя. Всё, что держится на фразе «документы в процессе», держится на процедуре, которая может не закончиться. Одно уточнение принесла поправка февраля 2026 года: квартиру, в выписке которой стоит только отметка «нет разрешения на эксплуатацию», можно продать, если она построена в соответствии с разрешением на строительство; поэтому эту отметку объясняют разрешение на строительство и проект, по которому строили.
Охраняемые зоны добавляют условия. Закон перечисляет прибрежную зону (morsko dobro), территории всемирного наследия ЮНЕСКО, например район Котора, водные земли, оползневые зоны и другие; здания там можно легализовать, только если они соответствуют градостроительным параметрам зоны.
Как читать выписку из кадастра
Выписку (list nepokretnosti) выдаёт Управление недвижимости, которое ведёт кадастр. Она разделена на листы, и два из них отвечают на большую часть вопроса о безопасности:
- Лист «B» показывает, кому принадлежит объект. Договор должен подписывать человек, указанный там, а при нескольких собственниках все они.
- Лист «G» показывает обременения и ограничения: ипотеки и отметки вроде «нет разрешения на эксплуатацию», «нет заключительного отчёта технадзора», «построено без разрешения на строительство» или «превышает разрешение». Именно эти отметки закон 2025 года делает основанием для запретов на отчуждение.
Пустой лист «G» не гарантия, но отметка в нём означает «стоп», пока её не объяснят письменно.
Семь проверок до того, как деньги уйдут
| # | Проверка | Где | Тревожный сигнал |
| 1 | Собственник совпадает с продавцом | Лист «B» выписки | Другое имя или совладельцы, которые не подписывают |
| 2 | Нет ипотеки или запрета | Лист «G» | Ипотека без письменного плана снятия или запрет на отчуждение |
| 3 | Здание законное | Разрешение на эксплуатацию или решение о легализации | Только «заявление подано» |
| 4 | Объект совпадает с реестром | Площадь и этаж в выписке и в реальности | Лишняя комната, застеклённая терраса или мансарда, которых нет в реестре |
| 5 | Ограничения зоны | Прибрежная зона, историческая застройка | Объект у самого моря или в старом городе без подтверждения градостроительных параметров |
| 6 | Агент зарегистрирован | Реестр посредников в сделках с недвижимостью | Посредник, которого нет в реестре |
| 7 | Оплата после нотариуса | Нотариальный договор, затем регистрация в кадастре | Полная оплата до подписания или наличные вне договора |
О проверке 6: с 13 августа 2025 года посредничество с недвижимостью регулируется отдельным законом, с реестром посредников, лицензией и профессиональным экзаменом, а также письменным договором с клиентом. О проверке 7: право собственности переходит при регистрации в кадастре, а не при подписании договора; как устроены налог и регистрация, мы разобрали в статье о налоге на передачу недвижимости.
Для некоторых проверок нужен человек, который может открыть реестры, недоступные покупателю, особенно при покупке новостройки и крупных объектов. Здесь стоит привлечь местного юриста. Fijaka это площадка объявлений и юридических консультаций не даёт.
Новостройка или вторичка: где риск
У каждой свой типичный риск. В новостройке вопрос в том, есть ли у застройщика разрешение на строительство и, по завершении, на эксплуатацию, и когда объект зарегистрируют на вас. На вторичном рынке вопрос в том, совпадает ли квартира в реальности с квартирой в реестре: застеклённые балконы, надстроенные этажи и переделанные мансарды встречаются часто, а закон 2025 года считает каждую часть, построенную без разрешения, самостоятельной самовольной постройкой.
Ни то, ни другое само по себе не безопаснее. Безопаснее та покупка, у которой вы прочитали лист «G».
Так безопасно ли?
Для покупателя, который делает проверки выше, да, в том смысле, что правовая система даёт инструменты увидеть проблему до оплаты. Правила о том, кто может покупать, щедрые, а кадастр публичный. Небезопасно покупать на доверии: платить до нотариуса, соглашаться на «разрешение скоро будет» или пропускать выписку, потому что её «видел агент».
Если вы ещё сравниваете локации, наш разбор данных о рынке Черногории и сравнение городов рассказывают о ценах и спросе. Актуальные объявления в разделе недвижимость в Черногории.
Частые вопросы
Можно ли в Черногории продать самовольную постройку? По закону о легализации 2025 года нельзя. Здание без разрешения, не зарегистрированное или без решения о легализации, продать нельзя, а в выписку вносится запрет на отчуждение.
Что такое лист «G»? Часть выписки из кадастра, где перечислены обременения и ограничения, например ипотеки и отметки о том, что у здания нет разрешения на эксплуатацию или оно построено без разрешения.
Можно ли легализовать недавно построенное здание? По закону 2025 года только если оно видно на спутниковой и аэрофотосъёмке июля 2025 года.
Нужен ли юрист для покупки недвижимости в Черногории? Это не обязательно, но проверки юридического статуса, ограничений зоны и разрешений застройщика проще с человеком, у которого есть доступ к реестрам.
Когда я становлюсь собственником? Когда покупка зарегистрирована в кадастре, а не когда подписан договор.