Налог на передачу недвижимости в Черногории 2026: кто платит, сколько и в какой срок

Какой налог на передачу недвижимости в Черногории? 3% до 150 000 евро налоговой базы, затем 5% на часть до 500 000 и 6% свыше.

Налог на передачу недвижимости в Черногории местный. Его платят общине, на территории которой находится объект, а поступления делятся между бюджетом общины и Выравнивающим фондом в соотношении 80:20. Поэтому покупатель имеет дело с налоговой службой Подгорицы, Будвы или Бара, а не с общенациональной. Здесь налог объяснён так, как его устанавливает закон, с примерами расчёта.

Источником всего, что ниже, служит Закон о налоге на передачу недвижимости (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, «Službeni list CG» 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 и 132/26). Fijaka является площадкой объявлений и юридических консультаций не даёт.

Кто платит

Налог платит приобретатель, то есть покупатель, а не продавец. При мене платит каждая сторона, при приобретении в долевую собственность каждый приобретатель пропорционально своей доле. При наследовании и дарении налогоплательщиком является наследник или одаряемый. Граждане Черногории и иностранцы платят налог на одинаковых условиях.

Сколько: ставки и примеры

С 1 января 2024 года ставки прогрессивные:

Как это выглядит на конкретных суммах (наш расчёт):

Повышенные ставки применяются только к части базы сверх порога, поэтому вся цена никогда не облагается по максимальной ставке.

Что такое налоговая база

База это рыночная стоимость недвижимости на момент приобретения, определяемая по документу о приобретении, то есть по договору. Если цена в договоре ниже рыночной или не указана, местный налоговый орган оценивает рыночную стоимость по сравнительным данным о похожих объектах в том же районе. Если таких данных нет, оценку проводит лицензированный оценщик, которого назначает налоговый орган. Поэтому более низкая цена в договоре не означает более низкий налог.

В какой срок: 15 дней

Налоговое обязательство возникает в день заключения договора. При покупке квартиры, которую ещё только построят, оно возникает при передаче, то есть при вступлении во владение.

Покупатель обязан рассчитать налог в налоговой декларации и подать её в компетентный налоговый орган в течение 15 дней с момента возникновения обязательства вместе с договором и оплатить налог одновременно с подачей декларации. Нотариусы отдельно обязаны направить договор в налоговый орган общины, где находится объект. Для физического лица, которое не подало декларацию или не заплатило вовремя, закон предусматривает штраф от 100 до 1 000 евро.

Когда налог не платится

• Новостройка у застройщика. Приобретение нового объекта, облагаемого НДС, не считается передачей по этому закону; НДС включён в цену.
• Земля под застройку с НДС, с 1 апреля 2026 года. Поправкой, опубликованной в «Službeni list CG» 33/26, в то же правило добавлена и земля под застройку. Это действует только тогда, когда передача облагается НДС; при продаже между физическими лицами налог на передачу по-прежнему платится.
• Первое жильё. Совершеннолетние граждане Черногории с местом жительства в Черногории, которые впервые покупают квартиру или дом и не имеют другого жилья, не платят налог за площадь до 20 м² на члена домохозяйства. За остальную площадь налог платится. На иностранцев это освобождение не распространяется.
• Наследование и дарение в самом близком кругу. Наследник первой очереди, супруг, однополый партнёр по зарегистрированному партнёрству и родители наследодателя; при дарении одаряемый первой очереди и супруг или партнёр дарителя.
• Раздел общего имущества при разводе или прекращении однополого партнёрства.

Однополые партнёры освобождены от налога ещё с 2020 года по статье 67 Закона об однополом жизненном партнёрстве (Официальный вестник Черногории 67/2020): при передаче между партнёрами во время партнёрства, при наследовании от партнёра, с которым они жили до его смерти, и за долю, уступленную в наследственном производстве. Поправкой, опубликованной в «Službeni list CG» 132/26 и действующей с 10 сентября 2026 года, однополые партнёры прямо вписаны в эти освобождения, а партнёр засчитывается и как член домохозяйства при освобождении для первого жилья. Поправку постатейно разбирает RoNa Legal в материале о 132/2026.

А продавец?

Продавец налог на передачу не платит, но платит 15% налога на прирост капитала с разницы между ценой продажи и покупки, если объект не был его единственным и основным жильём. Пример: квартира, купленная за 120 000 и проданная за 180 000 евро, даёт прибыль 60 000 и налог 9 000 евро. Поэтому договор покупки важен и через много лет после сделки.

Если вы продаёте, цену лучше ставить, понимая, сколько налога заплатит покупатель; как проверить цену, мы объяснили в статье оценка недвижимости в Черногории, а саму продажу в статье как быстро продать дом в Черногории. Объявление о недвижимости на Fijaka публикуется бесплатно.

Частые вопросы

Кто платит налог на передачу, покупатель или продавец? Покупатель. Продавец платит налог на прирост капитала, если получает прибыль.

В какой срок платится налог на передачу? Декларация подаётся в течение 15 дней после заключения договора, налог платится одновременно с ней.

Куда платится налог на передачу недвижимости? В компетентный налоговый орган общины, где находится объект, например в Подгорице, Будве или Баре.

Платится ли налог на передачу за новую квартиру? Нет, если она покупается у застройщика и передача облагается НДС. Тогда налога на передачу нет, а НДС включён в цену.

Снизили ли налог на передачу в 2026 году? Ставки не менялись. С 1 апреля 2026 года земля под застройку, облагаемая НДС, исключена из налога на передачу, а с 10 сентября 2026 года семейные освобождения прямо называют и однополых партнёров, освобождённых и раньше по Закону о жизненном партнёрстве.