Ingatlanátruházási adó Montenegróban 2026: ki fizeti, mennyit és meddig

Mennyi az ingatlanátruházási adó Montenegróban, és ki fizeti? A vevő fizeti, sávosan: az adóalap 150 000 euróig terjedő részére 3%, az 500 000 euróig terjedő részére 5%, afölött 6%. Az adóalap a piaci érték. A bevallást a szerződéskötéstől számított 15 napon belül kell benyújtani, az adót pedig ezzel egyidejűleg megfizetni annak az önkormányzatnak, ahol az ingatlan található.

Montenegróban az ingatlanátruházási adó helyi adó. Annak az önkormányzatnak fizetik, amelynek területén az ingatlan található, a bevétel pedig 80:20 arányban oszlik meg az önkormányzati költségvetés és a Kiegyenlítő Alap között. Ezért a vevő a podgoricai, budvai vagy bari adóhivatallal intézi az ügyet, nem egy országos hivatallal. Ez az útmutató a törvény szerint, számpéldákkal magyarázza el az adót.

Az alábbiak forrása az ingatlanátruházási adóról szóló törvény (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Montenegró Hivatalos Közlönye 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 és 132/26). A Fijaka piactér, és nem ad jogi tanácsot.

Ki fizeti

Az adót a szerző fél, vagyis a vevő fizeti, nem az eladó. Csere esetén mindkét fél fizet; ha az ingatlant közös tulajdonba szerzik meg, minden szerző a tulajdoni hányada arányában fizet. Öröklésnél és ajándékozásnál az adóalany az örökös, illetve a megajándékozott. A montenegrói és a külföldi személyek ugyanolyan feltételekkel fizetik az adót.

Mennyi: kulcsok és példák

1. január 1. óta a kulcsok sávosak:

Konkrét összegeken ez így néz ki (saját számításunk):

A magasabb kulcsok csak az adóalap adott küszöb feletti részére vonatkoznak, így a teljes árat soha nem adóztatják a legmagasabb kulccsal.

Mi az adóalap

Az adóalap az ingatlan szerzéskori piaci értéke, amelyet a szerzés alapjául szolgáló okiratból, vagyis a szerződésből állapítanak meg. Ha a szerződéses ár a piaci értéknél alacsonyabb, vagy nincs feltüntetve, a helyi adóhatóság becsli meg a piaci értéket az ugyanazon a területen lévő hasonló ingatlanok összehasonlítható adatai alapján. Ha ilyen adat nincs, a becslést az adóhatóság által kijelölt, engedéllyel rendelkező értékbecslő végzi. Az alacsonyabb szerződéses ár tehát nem jelent alacsonyabb adót.

Meddig: a 15 napos határidő

Az adókötelezettség a szerződés megkötésének napján keletkezik. Még fel nem épült lakás vásárlásakor az átadáskor, vagyis a birtokba vételkor keletkezik.

A vevőnek az adót adóbevallásban kell kiszámítania, és azt a kötelezettség keletkezésétől számított 15 napon belül be kell nyújtania az illetékes adóhatósághoz a szerződéssel együtt, az adót pedig a bevallással egyidejűleg meg kell fizetnie. A közjegyzőknek külön kötelességük, hogy a szerződést megküldjék annak az önkormányzatnak az adóhatóságához, ahol az ingatlan található. Arra a magánszemélyre, aki nem nyújtja be a bevallást, vagy nem fizet időben, a törvény 100 és 1000 euró közötti bírságot ír elő.

Mikor nem kell megfizetni az adót

• Új építésű ingatlan fejlesztőtől. Az olyan újonnan épült ingatlan megszerzése, amely után áfát számítanak fel, e törvény szerint nem minősül átruházásnak; az áfa benne van az árban.
• Áfaköteles építési telek, 2026. április 1-jétől. A Montenegró Hivatalos Közlönye 33/26 számában közzétett módosítás ugyanebbe a szabályba vette fel az építési telket. Csak akkor alkalmazandó, ha az átruházás áfaköteles; magánszemélyek közötti eladásnál továbbra is fizetni kell az átruházási adót.
• Az első otthon. Azok a nagykorú, Montenegróban lakóhellyel rendelkező montenegrói állampolgárok, akik először vásárolnak lakást vagy házat, és nincs más otthonuk, háztartási tagonként legfeljebb 20 m² alapterület után nem fizetnek adót. A fennmaradó terület után az adót meg kell fizetni. Ez a mentesség külföldiekre nem vonatkozik.
• Öröklés és ajándékozás a legközelebbi családon belül. Első rendű örökös, házastárs, azonos nemű élettárs és az elhunyt szülei; ajándékozásnál első rendű megajándékozott, valamint az ajándékozó házastársa vagy élettársa.
• A közös vagyon megosztása váláskor vagy az azonos neműek élettársi kapcsolatának megszűnésekor.

Az azonos nemű élettársak 2020 óta mentesek az átruházási adó alól az azonos neműek élettársi kapcsolatáról szóló törvény 67. cikke alapján (Montenegró Hivatalos Közlönye 67/2020): a partnerek közötti átruházásnál az élettársi kapcsolat fennállása alatt, annál az öröklésnél, amikor valaki azt a partnerét örökli, akivel annak haláláig együtt élt, és a hagyatéki eljárásban juttatott hányadnál. A Montenegró Hivatalos Közlönye 132/26 számában közzétett, 2026. szeptember 10. óta hatályos módosítás az azonos nemű élettársakat kifejezetten beírta e mentességek közé, és az első otthonra vonatkozó mentességnél az élettárs is háztartási tagnak számít. A RoNa Legal 132/2026-os módosításról szóló jegyzete cikkről cikkre végigveszi a változást.

És az eladó?

Az eladó nem fizet átruházási adót, de 15% tőkenyereség-adót fizet az eladási és a vételár különbözete után, kivéve ha az ingatlan az egyetlen és fő lakóhelye volt. Példa: egy 120 000 euróért vett és 180 000 euróért eladott lakás 60 000 euró nyereséget és 9000 euró adót jelent. Ezért a vételi szerződésnek még évekkel a vásárlás után is jelentősége van.

Ha elad, segít, ha az árat annak tudatában határozza meg, mennyi adót fog fizetni a vevő. Hogy hogyan ellenőrizheti az árat, azt az ingatlan-értékbecslés Montenegróban című írásban magyarázzuk el, magát az eladást pedig a hogyan adjon el gyorsan házat Montenegróban című cikkben. Ingatlanhirdetést a Fijakán ingyen adhat fel.

Gyakran ismételt kérdések

Mennyi az ingatlanátruházási adó Montenegróban? Az adóalap 150 000 euróig terjedő részére 3%, az 500 000 euróig terjedő részére 5%, afölött 6%.

Ki fizeti az átruházási adót, a vevő vagy az eladó? A vevő. Az eladó tőkenyereség-adót fizet, ha nyereséget ér el.

Mikor kell megfizetni az átruházási adót? A bevallást a szerződés megkötésétől számított 15 napon belül kell benyújtani, az adót pedig a bevallással egyidejűleg kell megfizetni.

Hol kell megfizetni az ingatlanátruházási adót? Annak az önkormányzatnak az illetékes adóhatóságánál, ahol az ingatlan található, például Podgoricában, Budvában vagy Barban.

Kell-e átruházási adót fizetni új lakás után? Nem, ha fejlesztőtől vásárolja, és az átruházás áfaköteles. Ilyenkor nincs átruházási adó, az áfa pedig benne van az árban.

Csökkentették-e az átruházási adót 2026-ban? A kulcsok nem változtak. 2026. április 1-jétől az áfaköteles építési telket kivették az átruházási adó hatálya alól, 2026. szeptember 10-től pedig a családi mentességek kifejezetten megnevezik az azonos nemű élettársakat, akik az azonos neműek élettársi kapcsolatáról szóló törvény alapján már korábban is mentesek voltak.