Porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori 2026: ko plaća, koliko i do kada

Koliki je porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori? 3% do 150.000 eura osnovice, zatim 5% na dio do 500.000 i 6% iznad toga.

Uz pretragu "porez na promet nepokretnosti" Google najčešće predlaže ime grada: Podgorica, Budva, Bar, Herceg Novi, Kotor, ili uz riječ obrazac. To nije slučajno. Porez je lokalni: plaća se opštini u kojoj se nekretnina nalazi, a prihod pripada budžetu opštine i Egalizacionom fondu u odnosu 80:20. Ovaj tekst objašnjava porez onako kako ga propisuje zakon, s primjerima obračuna.

Izvor za sve što slijedi je Zakon o porezu na promet nepokretnosti ("Službeni list CG" 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 i 132/26). Fijaka je platforma za oglase i ne daje pravne savjete.

Ko plaća

Porez plaća sticalac, dakle kupac, a ne prodavac. Kod razmjene plaća svaki učesnik, kod sticanja u susvojini svaki sticalac srazmjerno svom dijelu. Kod nasljeđivanja i poklona obveznik je nasljednik, odnosno poklonoprimac. Domaća i strana lica plaćaju porez pod istim uslovima.

Koliko: stope i primjeri

Od 1. januara 2024. stope su progresivne:

Kako to izgleda na konkretnim iznosima (naš obračun):

Više stope važe samo za dio osnovice iznad granice, pa ukupna cijena nikada nije oporezovana najvišom stopom.

Šta je osnovica

Osnovica je tržišna vrijednost nepokretnosti u trenutku sticanja, utvrđena na osnovu isprave o sticanju, dakle ugovora. Ako je cijena u ugovoru niža od tržišne ili nije navedena, lokalni poreski organ procjenjuje tržišnu vrijednost prema uporednim podacima o sličnim nepokretnostima s istog područja. Ako takvih podataka nema, procjenu radi vještak s licencom ovlašćenog procjenitelja kojeg odredi poreski organ. Niža cijena u ugovoru zato ne znači niži porez.

Do kada: rok od 15 dana

Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora. Kod kupovine stana koji tek treba da se izgradi, nastaje primopredajom, odnosno ulaskom u posjed.

Kupac je dužan da porez obračuna u poreskoj prijavi i podnese je nadležnom poreskom organu u roku od 15 dana od nastanka obaveze, uz ugovor, i da porez plati istovremeno s podnošenjem prijave. Notari su posebno dužni da ugovor dostave poreskom organu opštine u kojoj je nekretnina. Za fizičko lice koje prijavu ne podnese ili ne plati na vrijeme zakon propisuje kaznu od 100 do 1.000 eura.

Kada se porez ne plaća

• Novogradnja od investitora. Sticanje novoizgrađenog objekta na koji se plaća PDV ne smatra se prometom po ovom zakonu; u cijeni je PDV.
• Građevinsko zemljište na koje se plaća PDV, od 1. aprila 2026. Izmjenom objavljenom u "Službenom listu CG" 33/26 i građevinsko zemljište je dodato u isto pravilo. Važi samo kada se na promet plaća PDV; kod prodaje između fizičkih lica porez na promet se i dalje plaća.
• Prvi stan za rješavanje stambenog pitanja. Punoljetni državljani Crne Gore s prebivalištem u Crnoj Gori koji prvi put kupuju stan ili kuću i nemaju drugu u svojini ne plaćaju porez za površinu do 20 m² po članu domaćinstva. Na ostatak površine porez se plaća. Oslobođenje ne važi za strance.
• Nasljeđivanje i poklon u najužoj porodici. Nasljednik prvog nasljednog reda, bračni drug, životni partner lica istog pola i roditelj ostavioca, odnosno poklonoprimac prvog nasljednog reda i bračni drug ili životni partner poklonodavca.
• Podjela zajedničke imovine pri razvodu braka ili raskidu životnog partnerstva lica istog pola.

Životni partner lica istog pola oslobođen je poreza na promet još od 2020, po članu 67 Zakona o životnom partnerstvu lica istog pola (Službeni list CG 67/2020): kod prometa između partnera za vrijeme partnerstva, kod nasljeđivanja partnera sa kojim je živio do smrti i za dio ustupljen u ostavinskom postupku. Izmjenom objavljenom u "Službenom listu CG" 132/26, na snazi od 10. septembra 2026, životni partner lica istog pola izričito je upisan i u ova oslobođenja, a životni partner se računa i kao član domaćinstva kod oslobođenja za prvi stan.

A prodavac?

Prodavac ne plaća porez na promet, ali plaća porez na kapitalni dobitak od 15% na razliku između prodajne i nabavne cijene, osim ako je nekretnina bila njegovo jedino i glavno mjesto stanovanja. Primjer: stan kupljen za 120.000 i prodat za 180.000 eura daje dobitak od 60.000, a porez od 9.000 eura. Zato je nabavni ugovor važan i godinama nakon kupovine.

Ako prodajete, cijenu je dobro postaviti znajući koliko će kupac platiti poreza; kako se cijena provjerava, objasnili smo u tekstu procjena vrijednosti nekretnine, a cio postupak u vodiču za prodaju stana. Oglas za nekretninu na Fijaki objavljujete besplatno.

Česta pitanja

Ko plaća porez na promet, kupac ili prodavac? Kupac. Prodavac plaća porez na kapitalni dobitak ako ostvari dobit.

U kom roku se plaća porez na promet? Prijava se podnosi u roku od 15 dana od zaključenja ugovora, a porez se plaća istovremeno s prijavom.

Gdje se plaća porez na promet nepokretnosti? Nadležnom poreskom organu opštine na čijoj se teritoriji nepokretnost nalazi, na primjer u Podgorici, Budvi ili Baru.

Da li se plaća porez na promet za novi stan? Ne, ako se kupuje od investitora i na promet se plaća PDV. Tada nema poreza na promet, a PDV je sadržan u cijeni.

Da li je smanjen porez na promet u 2026? Stope nisu mijenjane. Od 1. aprila 2026. iz poreza na promet izuzeto je građevinsko zemljište na koje se plaća PDV, a od 10. septembra 2026. porodična oslobođenja izričito navode i životne partnere lica istog pola, koji su oslobođeni i ranije, po Zakonu o životnom partnerstvu lica istog pola.