Da li se isplati kupiti nekretninu u Crnoj Gori 2026. godine? Za sopstveno korišćenje i dugo držanje podaci idu u prilog: do 2025. cijene su rasle otprilike u korak s platama. Samo radi prihoda zavisi od sezone, a u 2026. cijene su počele da prestižu plate.
Na pitanje da li se isplati kupiti nekretninu u Crnoj Gori obično se odgovara pejzažima i grafikonom cijena koji ide samo nagore. Ovaj tekst radi nešto uže: tržište provlači kroz tri provjere na zvaničnim podacima, a svaka odgovara na pitanje drugačijeg kupca:
- Da li su se cijene odvojile od domaćih primanja? Od toga zavisi da li ćete, kada prodajete, naći domaćeg kupca.
- Odakle dolazi potražnja, iz mjeseca u mjesec? Od toga zavisi da li nekretnina donosi nešto van ljeta.
- Koliko košta ulazak i izlazak? Od toga zavisi koliko dugo morate držati nekretninu da bi rast cijene zaista bio vaš.
Pretrage koje idu uz ovu gotovo sve se tiču dozvola: mogu li stranci da kupe, da li je sigurno. Kratak odgovor: stanove i kuće mogu, pod istim uslovima kao državljani, uz ograničenja za poljoprivredno zemljište, šume i zone bezbjednosti. Šta provjeriti prije kupovine objasnili smo u tekstu da li je kupovina stana u Crnoj Gori sigurna. Ovdje ostajemo kod brojki.
Provjera 1: cijene u odnosu na plate
Uobičajeni grafikon pokazuje da su cijene novogradnje od 2021. naglo porasle, i to je tačno. Ne pokazuje da su neto plate u istim godinama rasle još brže. Stavili smo MONSTAT-ovu seriju cijena novogradnje pored MONSTAT-ove prosječne neto plate i postavili jednostavno pitanje: koliko prosječnih neto plata košta jedan kvadratni metar?
| Godina | Cijena novogradnje, €/m² | Prosječna neto plata, €/mjesečno | Broj plata po m² | Godina plata za 60 m² |
| 2019 | 1.113 | 515 | 2,16 | 10,8 |
| 2020 | 951 | 524 | 1,81 | 9,1 |
| 2021 | 1.194 | 532 | 2,24 | 11,2 |
| 2022 | 1.339 | 712 | 1,88 | 9,4 |
| 2023 | 1.532 | 792 | 1,93 | 9,7 |
| 2024 | 1.844 | 876 | 2,11 | 10,5 |
| 2025 | 2.200 | 1.012 | 2,17 | 10,9 |
| sredina 2026 | 2.557 | 1.036 | 2,47 | 12,3 |
Naš obračun na osnovu MONSTAT-ove baze cijena stanova u novogradnji i serije prosječnih zarada. U redu za sredinu 2026. preliminarna cijena iz drugog kvartala stoji pored neto plate za jun 2026.
Tri zaključka, po važnosti:
- Od 2021. do 2025. cijene su porasle 84 odsto, a neto plate 90 odsto. Mjereno domaćim primanjima, rast do 2025. nije bio balon u uobičajenom smislu. Veliki dio skoka plata došao je 2022, kada je program "Evropa sad" smanjio doprinose na zarade i neto plata je za godinu dana porasla sa 532 na 712 eura.
- U 2026. odnos puca. Sredinom 2026. kvadratni metar košta 2,47 neto plata, najviše u tabeli. Između drugog kvartala 2025. i drugog kvartala 2026. prosjek novogradnje porastao je 16,2 odsto, a neto plata za jun 2026. bila je samo 2,6 odsto viša nego u junu 2025. To ne najavljuje pad, ali pokazuje da domaćem kupcu prvi put u ovoj seriji postaje tijesno.
- Serija obuhvata samo novogradnju. Mjeri prodajnu cijenu novih stanova prodatih u periodu, prema prijavi investitora, i nije indeks starih stanova. Cijene polovnih stanova mogu biti i više i niže.
Provjera 2: odakle dolazi potražnja, iz mjeseca u mjesec
Tržište stanova u Crnoj Gori su zapravo dva tržišta, a turistički podaci to pokazuju bolje od bilo kog grafikona cijena. U 2025. zabilježeno je 2.728.564 dolazaka turista i 15.367.166 noćenja, a više od 93 odsto dolazaka bilo je iz inostranstva. Izvor: MONSTAT, dolasci i noćenja.
Vlasniku je važno kako se to raspoređuje tokom godine:
| Mjesec, 2025 | Dolasci turista |
| Januar | 57.248 |
| April | 162.585 |
| Jun | 342.207 |
| Avgust | 601.583 |
| Oktobar | 182.837 |
| Decembar | 58.758 |
U avgustu dolazi oko 10,5 puta više turista nego u januaru. Jul i avgust zajedno donijeli su 42,6 odsto svih dolazaka u godini, pa stan na primorju koji se izdaje turistima zaradi veliki dio svoje godine za dva mjeseca. Prema preliminarnim podacima, prvih sedam mjeseci 2026. bilo je 7,8 odsto iznad istih mjeseci 2025, ali je sav rast ljeti: od januara do aprila 2026. bilo je 2,8 odsto manje nego 2025, a od maja do jula 11,2 odsto više. Sezona postaje veća, ne duža.
Glavni grad je drugačiji. Podgorica je 2025. imala 211.395 dolazaka turista na oko 179.000 stanovnika prema popisu iz 2023, otprilike jednog gosta po stanovniku godišnje. Tamo potražnju za stanovima stvaraju posao, studije i uprava, a ne turizam, pa prazne zime nema. Oba modela poredili smo u tekstu gdje kupiti stan u Crnoj Gori.
Ako stan na primorju planirate da izdajete dok živite u inostranstvu, u budžet uključite nekoga na licu mjesta ko preuzima prijem gostiju, čišćenje između gostiju i vansezonu. To je posebna usluga; upravljanje Airbnb-om preko Glatka je način da cijenu saznate prije kupovine, a ne poslije.
Provjera 3: koliko košta ulazak i izlazak
Rast cijene je vaš tek kada platite troškove na obje strane. Za kupovinu polovnog stana:
| Trošak | Pravilo | Za polovan stan od 200.000 € |
| Porez na promet (kupac) | 3% do 150.000 €, 5% od 150.000 do 500.000 €, 6% iznad | 7.000 € (efektivno 3,5%) |
| PDV | 21%, samo pri prvoj prodaji investitora, u cijeni | kod polovnog nema |
| Godišnji porez na nepokretnosti | od 0,25% do 1,00% tržišne vrijednosti, određuje opština | od 500 do 2.000 € godišnje |
| Kapitalni dobitak pri prodaji | 15% dobiti; oslobođeno ako je bila vaše jedino i glavno mjesto stanovanja | zavisi od dobiti |
Dvije praktične posljedice. Kod novogradnje kupljene od investitora nema poreza na promet, jer je PDV od 21 odsto već u cijeni. A kod polovnog stana osnovica poreza nije iznos iz ugovora nego tržišna vrijednost koju utvrđuje poreski organ, pa niže prijavljena cijena ne smanjuje porez.
Kupci iz zemalja van EU koji žele boravak na osnovu vlasništva od januara 2026. moraju imati nekretninu čija je poreska osnovica najmanje 150.000 eura. Državljani zemalja EU, kao i Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske, izuzeti su od tog praga.
Pa, da li se isplati?
Zavisi od toga koja je od tri provjere vaša.
| Crna Gora vam odgovara ako | Crna Gora vam ne odgovara ako |
| Nekretninu ćete sami koristiti dio godine | Treba vam prihod od zakupa svakog mjeseca |
| Možete je držati godinama i podnijeti 3 do 4 odsto troškova ulaska | Planirate da prodate za godinu-dvije |
| Kupujete u naselju u kojem se živi cijele godine | Kupujete u čisto sezonskom kompleksu koji se u oktobru isprazni |
| Pravni status zgrade provjeravate prije plaćanja | Za dozvole se oslanjate na riječ prodavca |
Pošteni dio optimističke strane je provjera 1 do 2025: cijene su rasle, ali su i domaća primanja rasla s njima, a tržište koje živi samo od stranog novca se tako ne ponaša. Pošteni dio oprezne strane je provjera 1 u 2026. i provjera 2 svake zime.
Šta je zaista u prodaji vidite u oglasima za nekretnine ili na stranici za Budvu. Ako imate nekretninu i razmišljate o prodaji, objava oglasa na Fijaki je besplatna.
Česta pitanja
Da li je sigurno kupiti nekretninu u Crnoj Gori? Glavni rizik nije država nego konkretna zgrada. Prije plaćanja provjerite upis u katastru i da li je zgrada zakonito izgrađena i upisana.
Da li cijene nekretnina u Crnoj Gori i dalje rastu? Da. Zvanični prosjek novogradnje u drugom kvartalu 2026. dostigao je 2.557 eura po kvadratnom metru prema preliminarnim podacima, nakon 2.200 eura u prosjeku za 2025.
Mogu li stranci kupiti nekretninu u Crnoj Gori? Da, stanove i kuće pod istim uslovima kao državljani. Ograničenja važe za poljoprivredno zemljište, šume i zone bezbjednosti.
Koliko je sezonska potražnja na primorju? Veoma. U 2025. u avgustu je došlo oko 10,5 puta više turista nego u januaru.
Da li kupovina nekretnine daje boravak? Vlasništvo može biti osnov za privremeni boravak. Za kupce iz zemalja van EU poreska osnovica od januara 2026. mora biti najmanje 150.000 eura. Državljanstvo ne daje.