Чи варто купувати нерухомість у Чорногорії у 2026 році? Для власного користування і тривалого володіння дані кажуть «так»: до 2025 року ціни зростали приблизно нарівні із зарплатами. Лише заради доходу все залежить від сезону, а у 2026 році ціни почали обганяти зарплати.
На питання, чи варто купувати нерухомість у Чорногорії, зазвичай відповідають краєвидами і графіком цін, що йде лише вгору. Тут завдання вужче: ми проганяємо ринок через три перевірки на офіційних даних, і кожна відповідає на питання свого покупця:
- Чи відірвалися ціни від місцевих доходів? Від цього залежить, чи знайдеться місцевий покупець, коли ви вирішите продати.
- Звідки береться попит, місяць за місяцем? Від цього залежить, чи приносить житло щось поза літом.
- Скільки коштує увійти і вийти? Від цього залежить, скільки треба тримати об'єкт, щоб зростання ціни справді дісталося вам.
Майже всі пошукові запити поруч із цим стосуються дозволів: чи можуть іноземці купити, чи це безпечно. Коротко: квартири й будинки так, на тих самих умовах, що й громадяни, з обмеженнями для сільськогосподарських земель, лісу та зон безпеки. Що перевірити перед купівлею, ми розібрали в статті чи безпечно купувати нерухомість у Чорногорії. Тут залишаємося в цифрах.
Перевірка 1: ціни щодо місцевих зарплат
Звичний графік показує, що ціни на новобудови з 2021 року різко зросли, і це правда. Він не показує, що чисті зарплати за ті самі роки зростали ще швидше. Ми поставили ряд цін на новобудови MONSTAT поруч із середньою чистою зарплатою за даними MONSTAT і поставили просте питання: скільки місяців середньої чистої зарплати коштує один квадратний метр?
| Рік | Ціна новобудови, €/м² | Середня чиста зарплата, €/міс. | Місяців зарплати за м² | Років зарплати за 60 м² |
| 2019 | 1 113 | 515 | 2,16 | 10,8 |
| 2020 | 951 | 524 | 1,81 | 9,1 |
| 2021 | 1 194 | 532 | 2,24 | 11,2 |
| 2022 | 1 339 | 712 | 1,88 | 9,4 |
| 2023 | 1 532 | 792 | 1,93 | 9,7 |
| 2024 | 1 844 | 876 | 2,11 | 10,5 |
| 2025 | 2 200 | 1 012 | 2,17 | 10,9 |
| середина 2026 | 2 557 | 1 036 | 2,47 | 12,3 |
Наш розрахунок за базою MONSTAT про ціни на нове житло і рядом середніх зарплат. У рядку «середина 2026» попередню ціну другого кварталу зіставлено з чистою зарплатою за червень 2026 року.
Три висновки, за важливістю:
- З 2021 до 2025 року ціни зросли на 84 відсотки, а чисті зарплати на 90 відсотків. Якщо міряти місцевими доходами, зростання до 2025 року не було бульбашкою у звичному сенсі. Більша частина стрибка зарплат припала на 2022 рік, коли реформа «Europe Now» знизила внески із зарплати і чистий дохід за рік зріс з 532 до 712 євро.
- У 2026 році співвідношення ламається. У середині 2026 року квадратний метр коштує 2,47 місячної чистої зарплати, це максимум у таблиці. Між другими кварталами 2025 і 2026 років середня ціна новобудови зросла на 16,2 відсотка, а чиста зарплата за червень 2026 року була вищою за червневу 2025-го лише на 2,6 відсотка. Це не прогноз падіння, але вперше в цьому ряду місцевому покупцеві стає тісно.
- Ряд охоплює лише новобудови. Він показує ціну продажу нових квартир, проданих за період, за даними забудовників, і не є індексом вторинного ринку. Ціни на вторинному ринку можуть бути і вищими, і нижчими.
Перевірка 2: звідки береться попит за місяцями
Ринок житла в Чорногорії насправді складається з двох ринків, і туристична статистика показує це краще за будь-який графік цін. У 2025 році країна зафіксувала 2 728 564 туристичні прибуття і 15 367 166 ночівель, з них понад 93 відсотки прибуттів з-за кордону. Джерело: MONSTAT, прибуття і ночівлі.
Для власника важливо, як це розподілено за рік:
| Місяць, 2025 | Прибуття туристів |
| Січень | 57 248 |
| Квітень | 162 585 |
| Червень | 342 207 |
| Серпень | 601 583 |
| Жовтень | 182 837 |
| Грудень | 58 758 |
У серпні приїздить приблизно в 10,5 раза більше туристів, ніж у січні. Липень і серпень разом дали 42,6 відсотка всіх прибуттів за рік, тож квартира біля моря, яку здають туристам, заробляє велику частину року за два місяці. За попередніми даними, перші сім місяців 2026 року були на 7,8 відсотка вищими за ті самі місяці 2025-го, але все зростання припало на літо: січень–квітень 2026 року виявилися на 2,8 відсотка нижчими за 2025-й, травень–липень на 11,2 відсотка вищими. Сезон стає більшим, а не довшим.
Столиця влаштована інакше. У Подгориці у 2025 році зафіксовано 211 395 прибуттів при населенні близько 179 000 осіб за переписом 2023 року, тобто приблизно один гість на мешканця на рік. Попит на житло там створюють робота, навчання й держуправління, а не туризм, тому порожньої зими немає. Обидві моделі ми порівняли у статті де краще купити квартиру в Чорногорії.
Якщо ви збираєтеся здавати житло біля моря, живучи в іншій країні, закладіть у бюджет людину на місці: заселення, прибирання між гостями, міжсезоння. Це окрема послуга; управління Airbnb через Glatko дає змогу дізнатися її ціну до купівлі, а не після.
Перевірка 3: скільки коштує увійти і вийти
Зростання ціни стає вашим лише тоді, коли сплачено витрати з обох боків. Для купівлі на вторинному ринку:
| Витрата | Правило | Для квартири на вторинному ринку за 200 000 € |
| Податок на передачу (сплачує покупець) | 3% до 150 000 €, 5% від 150 000 до 500 000 €, 6% понад | 7 000 € (ефективно 3,5%) |
| ПДВ | 21%, лише при першому продажу забудовником, входить у ціну | на вторинному ринку немає |
| Щорічний податок на нерухомість | від 0,25% до 1,00% ринкової вартості, встановлює муніципалітет | від 500 до 2 000 € на рік |
| Податок на приріст капіталу при продажу | 15% від прибутку; не сплачується, якщо це було ваше єдине основне житло | залежить від прибутку |
Два практичні наслідки. При купівлі новобудови в забудовника податку на передачу немає, бо 21 відсоток ПДВ уже в ціні. А на вторинному ринку базою податку є не сума в договорі, а ринкова вартість, яку визначає податковий орган; заниження ціни податок не зменшує.
Для покупців із країн поза ЄС, зокрема громадян України, які хочуть отримати посвідку на проживання на підставі власності, з січня 2026 року податкова база об'єкта має становити щонайменше 150 000 євро. Громадяни країн ЄС, а також Ісландії, Ліхтенштейну, Норвегії та Швейцарії від цього порогу звільнені.
То чи варто купувати?
Залежить від того, яка з трьох перевірок ваша.
| Чорногорія підходить, якщо | Чорногорія не підходить, якщо |
| Ви самі користуватиметеся житлом частину року | Вам потрібен дохід від оренди щомісяця |
| Ви готові тримати об'єкт роками й нести 3–4 відсотки витрат на вхід | Ви плануєте продати за рік-два |
| Ви купуєте в районі, де живуть цілий рік | Ви купуєте в суто сезонному комплексі, що порожніє в жовтні |
| Ви перевіряєте юридичний статус будівлі до оплати | Ви вірите продавцеві на слово щодо дозволів |
Чесна частина оптимістичної позиції полягає в перевірці 1 до 2025 року: ціни зростали, але місцеві доходи зростали разом із ними, а ринок, що живе лише на іноземні гроші, так не поводиться. Чесна частина обережної позиції: перевірка 1 у 2026 році та перевірка 2 щозими.
Щоб побачити, що реально продається, відкрийте розділ нерухомість у Чорногорії або сторінку Будви. Якщо у вас є об'єкт і ви думаєте про продаж, розмістити оголошення на Fijaka можна безкоштовно.
Часті запитання
Чи безпечно купувати нерухомість у Чорногорії? Головний ризик не країна, а конкретна будівля. До оплати перевірте запис у кадастрі й те, чи збудовано й зареєстровано будівлю законно.
Ціни на нерухомість у Чорногорії ще зростають? Так. Офіційна середня ціна новобудови у другому кварталі 2026 року досягла 2 557 євро за квадратний метр за попередніми даними, проти 2 200 євро в середньому за 2025 рік.
Чи можуть іноземці купити нерухомість у Чорногорії? Так, квартири й будинки на тих самих умовах, що й громадяни. Обмеження діють для сільськогосподарських земель, лісу та зон безпеки.
Наскільки сезонний попит на узбережжі? Дуже. У 2025 році в серпні туристів було приблизно в 10,5 раза більше, ніж у січні.
Чи дає купівля нерухомості посвідку на проживання? Власність може бути підставою для тимчасової посвідки на проживання. Для покупців із країн поза ЄС з січня 2026 року податкова база має бути не нижчою за 150 000 євро. Громадянства вона не дає.