Is Montenegro een goede plek om vastgoed te kopen? Dat hangt af van je doel. Tot 2025 stegen de nieuwbouwprijzen ongeveer even hard als de lokale lonen, maar medio 2026 kost een vierkante meter 2,47 maandlonen, het hoogste punt in de reeks. In augustus komen ruim tien keer zoveel toeristen als in januari, en instappen in bestaand vastgoed kost 3 tot 4 procent.
De vraag “is Montenegro een goede plek om vastgoed te kopen” wordt meestal beantwoord met landschap en een prijsgrafiek die alleen maar stijgt. Deze analyse doet iets beperkters. Ze onderwerpt de markt aan drie toetsen met officiële cijfers, en elke toets beantwoordt de vraag van een andere koper. Deze gids is handig als je overweegt in Montenegro vastgoed te kopen en de cijfers wilt zien in plaats van beloften:
- Zijn de prijzen de lokale inkomens ontlopen? Dat bepaalt of er een binnenlandse koper is als je verkoopt.
- Waar komt de vraag vandaan, maand voor maand? Dat bepaalt of vastgoed buiten de zomer iets oplevert.
- Wat kost het om in te stappen en uit te stappen? Dat bepaalt hoelang je moet aanhouden voordat een prijsstijging echt van jou is.
De zoekopdrachten naast deze gaan bijna allemaal over toestemming: mogen buitenlanders kopen, mogen Amerikanen kopen, is het veilig. Het korte antwoord is ja voor appartementen en huizen, op dezelfde voorwaarden als burgers, met grenzen voor landbouwgrond, bos en veiligheidszones. De volledige regels staan in onze gids voor het kopen van vastgoed in Montenegro. Hier blijven we bij de cijfers.
Toets 1: prijzen tegenover lokale lonen
De gebruikelijke grafiek toont nieuwbouwprijzen die sinds 2021 steil zijn gestegen, en dat klopt. Wat ze weglaat, is dat de nettolonen in dezelfde jaren nog sneller stegen. We hebben de nieuwbouwprijsreeks van MONSTAT naast het gemiddelde nettoloon van MONSTAT gezet en een eenvoudige vraag gesteld: hoeveel maanden van een gemiddeld nettosalaris kost één vierkante meter?
| Jaar | Nieuwbouwprijs, €/m² | Gemiddeld nettoloon, €/maand | Maandlonen per m² | Jaarlonen voor 60 m² |
| 2019 | 1.113 | 515 | 2,16 | 10,8 |
| 2020 | 951 | 524 | 1,81 | 9,1 |
| 2021 | 1.194 | 532 | 2,24 | 11,2 |
| 2022 | 1.339 | 712 | 1,88 | 9,4 |
| 2023 | 1.532 | 792 | 1,93 | 9,7 |
| 2024 | 1.844 | 876 | 2,11 | 10,5 |
| 2025 | 2.200 | 1.012 | 2,17 | 10,9 |
| medio 2026 | 2.557 | 1.036 | 2,47 | 12,3 |
Onze berekening op basis van de database van MONSTAT met prijzen van nieuwbouwwoningen en de reeks van gemiddelde lonen. De rij voor medio 2026 combineert de voorlopige prijs van het tweede kwartaal met het nettoloon van juni 2026.
Drie lezingen, in volgorde van belang:
- Van 2021 tot 2025 stegen de prijzen met 84 procent en de nettolonen met 90 procent. Gemeten aan het lokale loon was de hausse tot 2025 geen zeepbel in de gebruikelijke zin. Een groot deel van de loonsprong kwam in 2022, toen de hervorming “Europa Nu” (Evropa sad) de premies op het loon verlaagde en het nettoloon in één jaar van € 532 naar € 712 ging.
- In 2026 breekt de verhouding. Medio 2026 kost een vierkante meter 2,47 maanden nettoloon, de hoogste stand in de tabel. Tussen het tweede kwartaal van 2025 en dat van 2026 steeg het nieuwbouwgemiddelde met 16,2 procent, terwijl het nettoloon van juni 2026 maar 2,6 procent boven dat van juni 2025 lag. Dat voorspelt geen daling, maar het betekent wel dat de binnenlandse koper in deze reeks voor het eerst wordt opgerekt.
- De reeks gaat alleen over nieuwbouw. Het is de verkoopprijs van nieuwe woningen die in de periode zijn verkocht, zoals gemeld door ontwikkelaars, geen index van bestaande woningen. Prijzen bij doorverkoop kunnen erboven of eronder liggen.
Toets 2: waar de vraag vandaan komt, maand voor maand
De vastgoedmarkt van Montenegro bestaat uit twee markten, en de toerismecijfers laten die splitsing beter zien dan welke prijsgrafiek ook. In 2025 registreerde het land 2.728.564 toeristische aankomsten en 15.367.166 overnachtingen, meer dan 93 procent van de aankomsten uit het buitenland. Bron: de gegevens van MONSTAT over aankomsten en overnachtingen.
De verdeling over het jaar is wat voor een eigenaar telt:
| Maand, 2025 | Toeristische aankomsten |
| Januari | 57.248 |
| April | 162.585 |
| Juni | 342.207 |
| Augustus | 601.583 |
| Oktober | 182.837 |
| December | 58.758 |
Augustus brengt ongeveer 10,5 keer zoveel aankomsten als januari. Juli en augustus samen waren goed voor 42,6 procent van de aankomsten van het jaar, dus een flat aan de kust die aan toeristen wordt verhuurd, verdient een groot deel van zijn jaar in twee maanden. De eerste zeven maanden van 2026 lagen op basis van voorlopige cijfers 7,8 procent voor op dezelfde maanden van 2025, maar de groei zit helemaal in de zomer: januari tot en met april 2026 lagen 2,8 procent onder 2025, terwijl mei tot en met juli 11,2 procent hoger lagen. Het seizoen wordt groter, niet langer.
De hoofdstad is anders. Podgorica registreerde in 2025 211.395 aankomsten bij een bevolking van ongeveer 179.000 bij de volkstelling van 2023, grofweg één bezoeker per inwoner per jaar. De vraag naar woningen komt er van banen, studenten en de overheid in plaats van toerisme, dus er is geen lege winter. We hebben de twee modellen vergeleken in kust of hoofdstad.
Wil je vastgoed aan de kust vanuit het buitenland verhuren, begroot dan iemand ter plaatse die het inchecken, de schoonmaak tussen gasten en het laagseizoen regelt. Dat werk is een dienst op zich; een Airbnb-beheerdienst op Glatko (pagina in het Engels) is een manier om het vóór de aankoop te prijzen in plaats van erna.
Toets 3: wat instappen en uitstappen kost
Een prijsstijging is pas van jou als de kosten aan beide kanten zijn betaald. Bij de aankoop van bestaand vastgoed:
| Kosten | Regel | Op een bestaande flat van € 200.000 |
| Overdrachtsbelasting (koper) | 3% tot € 150.000, 5% over € 150.000 tot € 500.000, 6% daarboven | € 7.000 (effectief 3,5%) |
| Btw | 21%, alleen bij de eerste verkoop door een ontwikkelaar, in de prijs | geen bij doorverkoop |
| Jaarlijkse onroerendgoedbelasting | 0,25% tot 1,00% van de marktwaarde, vastgesteld door de gemeente | € 500 tot € 2.000 per jaar |
| Vermogenswinst bij verkoop | 15% van de winst; vrijgesteld als het je enige hoofdverblijf was | hangt af van de winst |
Twee praktische gevolgen. Op nieuwbouw die je van een ontwikkelaar koopt, is er geen overdrachtsbelasting, omdat de 21 procent btw al in de prijs zit. En de belastinggrondslag bij doorverkoop is de marktwaarde die de Belastingdienst vaststelt, niet het bedrag in het contract, dus te laag opgeven verlaagt de rekening niet.
Voor kopers van buiten de EU die op basis van eigendom een verblijfsvergunning willen, moet de belastinggrondslag van het vastgoed sinds januari 2026 minstens € 150.000 zijn. Burgers van EU-landen, IJsland, Liechtenstein, Noorwegen en Zwitserland zijn van die grens vrijgesteld.
Is het dus een goede plek om te kopen?
Dat hangt af van welke van de drie toetsen de jouwe is.
| Montenegro past als | Montenegro past slecht als |
| Je het vastgoed een deel van het jaar zelf gebruikt | Je elke maand huurinkomsten nodig hebt |
| Je jarenlang kunt aanhouden en 3 tot 4 procent instapkosten kunt opvangen | Je binnen een jaar of twee wilt verkopen |
| Je koopt in een wijk met vaste bewoners | Je koopt in een puur seizoensgebonden complex dat in oktober leegloopt |
| Je de juridische status van het gebouw controleert voordat je betaalt | Je op het woord van de verkoper over vergunningen vertrouwt |
Het eerlijke deel van het optimistische verhaal is toets 1 tot 2025: de prijzen stegen, maar de lokale inkomens stegen mee, en dat is niet het patroon van een markt die alleen op buitenlands geld draait. Het eerlijke deel van het voorzichtige verhaal is toets 1 in 2026 en toets 2 elke winter.
Wil je zien wat er echt te koop staat, blader dan door de vastgoedadvertenties in Montenegro of de pagina van Budva. Heb je vastgoed en overweeg je in plaats daarvan te verkopen, dan is adverteren op Fijaka gratis.
Veelgestelde vragen
Is Montenegro in 2026 een goede plek om vastgoed te kopen? Voor eigen gebruik met een lange aanhoudperiode zijn de cijfers gunstig: de prijzen stegen tot 2025 grofweg in de pas met de lonen. Voor puur inkomen hangt het af van het seizoen, en in 2026 zijn de prijzen de lonen gaan voorbijstreven.
Is het veilig om vastgoed te kopen in Montenegro? Het land is niet het grootste risico; het specifieke gebouw wel. Controleer de gegevens in het kadaster en of het gebouw legaal is gebouwd en ingeschreven voordat je betaalt.
Stijgen de vastgoedprijzen in Montenegro nog? Ja. Het officiële nieuwbouwgemiddelde bereikte in het tweede kwartaal van 2026 op basis van voorlopige gegevens € 2.557 per vierkante meter, tegen € 2.200 voor heel 2025.
Mogen buitenlanders vastgoed kopen in Montenegro? Ja, appartementen en huizen op dezelfde voorwaarden als burgers. Beperkingen gelden voor landbouwgrond, bos en veiligheidszones.
Hoe seizoensgebonden is de vraag aan de kust? Zeer. In 2025 had augustus ongeveer 10,5 keer zoveel toeristische aankomsten als januari.
Geeft het kopen van vastgoed recht op verblijf? Eigendom kan een tijdelijke verblijfsvergunning onderbouwen. Voor kopers van buiten de EU moet de belastinggrondslag sinds januari 2026 minstens € 150.000 zijn. Het geeft geen staatsburgerschap.