Kun je in Montenegro je aandeel in een flat verkopen zonder de andere mede-eigenaren? Ja, maar zij hebben een voorkooprecht. Stuur hun eerst een schriftelijk aanbod met de prijs en de voorwaarden; nemen ze het niet binnen 10 dagen na bezorging aan, dan mag je aan een derde verkopen. Wie niet is ingelicht, kan de verkoop laten vernietigen. Verkoop of verhuur van de hele flat vraagt de toestemming van iedereen.
Veel flats en huizen in Montenegro hebben meer dan één eigenaar. Erfgenamen, broers en zussen, ex-echtgenoten of vrienden die samen hebben gekocht, staan als mede-eigenaren ingeschreven, en daar beginnen de vragen. Lokale zoekopdrachten bevestigen het: op “suvlasništvo” (mede-eigendom) volgen “kuće” (van een huis), “stana” (van een flat) en “suvlasništvo i zajedničko vlasništvo” (mede-eigendom en gemeenschappelijk eigendom), op “prodaja suvlasničkog dijela” (verkoop van een aandeel in mede-eigendom) “nekretnine” (vastgoed), “stana”, “kuće” en “zemljišta” (grond), en op “pravo preče kupovine” (voorkooprecht) het vaakst “zakon” (wet), “suvlasnika” (van mede-eigenaren), “kuće” en “stana”. Deze gids is handig als je in Montenegro een woning samen met anderen bezit en je aandeel wilt verkopen of de mede-eigendom wilt beëindigen.
Dit artikel legt het verschil uit tussen mede-eigendom in aandelen en gemeenschappelijk eigendom, hoe je een aandeel zo verkoopt dat de verkoop niet kan worden vernietigd, wat één mede-eigenaar alleen kan doen en waarvoor iedereen moet instemmen, hoe je uit mede-eigendom stapt, en wat het kost.
Mede-eigendom en gemeenschappelijk eigendom zijn niet hetzelfde
De wet op de eigendomsverhoudingen onderscheidt twee vormen van eigendom door meerdere personen van dezelfde zaak:
| Vraag | Mede-eigendom in aandelen (susvojina) | Gemeenschappelijk eigendom (zajednička svojina) |
| Het deel van elke eigenaar | Bepaald als verhouding tot het geheel, bijvoorbeeld 1/2 of 1/3 | Bepaalbaar, maar niet vooraf vastgelegd |
| Inschrijving in het kadaster | Per aandeel, uitgedrukt in breuken | Op naam van allen, aangeduid als gemeenschappelijk eigendom |
| Beschikken over je eigen deel | Een mede-eigenaar kan het alleen, met inachtneming van het voorkooprecht van de anderen | Beschikking vraagt de toestemming van alle gezamenlijke eigenaren |
Is onduidelijk welke vorm geldt, dan wordt mede-eigendom in aandelen vermoed. Zijn de aandelen niet bepaald, dan worden ze gelijk vermoed. Gezamenlijke eigenaren kunnen op elk moment hun aandelen afspreken, en komen ze er niet uit, dan kan ieder een rechter vragen ze vast te stellen. Welke vorm je hebt en hoe groot je aandeel is, zie je in het kadastraal uittreksel; hoe je het leest, leggen we uit in ons artikel over het kadastraal uittreksel.
Een aandeel verkopen: bied het eerst de anderen aan
Een mede-eigenaar mag zonder toestemming van de andere mede-eigenaren over het eigen aandeel beschikken. Maar bij een verkoop hebben de andere mede-eigenaren een voorkooprecht. De wet stelt ook de termijn vast: neemt een mede-eigenaar een schriftelijk aanbod om het aandeel te kopen niet aan binnen 10 dagen na de dag van bezorging, dan mag de verkoper het aandeel aan een derde verkopen.
De wet op de verbintenissen voegt het gevolg toe: wie een wettelijk voorkooprecht heeft, moet schriftelijk op de hoogte worden gebracht van de voorgenomen verkoop en de voorwaarden ervan, anders heeft die het recht te eisen dat de verkoop wordt vernietigd. Een wettelijk voorkooprecht is niet in tijd beperkt, en de regels over het contractuele recht gelden overeenkomstig: is het eigendom zonder kennisgeving overgedragen en wist de koper van het recht of had die ervan moeten weten, dan kan de mede-eigenaar binnen zes maanden nadat die van de overdracht hoorde, vragen de overdracht te vernietigen en het aandeel op dezelfde voorwaarden aan de mede-eigenaar zelf over te dragen, en dit recht vervalt in elk geval vijf jaar na de overdracht.
| Stap | Wat je doet | Waarom |
| 1 | Een schriftelijk aanbod aan elke mede-eigenaar, met de prijs en de verkoopvoorwaarden | De wet eist een schriftelijke kennisgeving van de verkoop en de voorwaarden |
| 2 | Bezorging op een manier die de datum bewijst, bijvoorbeeld aangetekend met ontvangstbevestiging | De 10 dagen lopen vanaf de bezorging |
| 3 | Wacht tot de 10 dagen zijn verstreken | Tot dan kan een mede-eigenaar het aanbod aannemen |
| 4 | Het contract met de koper bij een notaris, als notariële akte | Rechtshandelingen die eigendom van onroerend goed overdragen zonder die vorm hebben geen rechtsgevolg |
| 5 | De aangifte van de koper binnen 15 dagen | De koper betaalt overdrachtsbelasting over het gekochte aandeel |
De wet koppelt het voorkooprecht aan een verkoop. Hoe het contract zelf eruitziet en wat een notaris rekent, staat in ons artikel over het koopcontract bij de notaris.
Wat één mede-eigenaar kan doen, en wat iedereen nodig heeft
Wie een aandeel koopt, wordt mede-eigenaar met dezelfde rechten en plichten als de vorige. Elke mede-eigenaar mag de zaak samen met de anderen bezitten en gebruiken, naar verhouding van het eigen aandeel en zonder hun rechten te schenden. Voor besluiten eist de wet verschillende niveaus van toestemming:
| Besluit | Vereiste toestemming |
| Gewoon beheer en onderhoud | Mede-eigenaren van wie de aandelen samen meer dan de helft van de waarde vormen |
| De manier van gebruik, een beheerder benoemen en ontslaan | Meer dan de helft van de waarde |
| Dringend en noodzakelijk werk om de zaak te behouden | Elke mede-eigenaar alleen |
| De hele zaak verkopen, de bestemming veranderen, de hele zaak verhuren | Alle mede-eigenaren |
| Een hypotheek op de hele zaak, grote reparaties, uitbreidingen, opbouw van een verdieping, verbouwingen | Alle mede-eigenaren |
| Een hypotheek op alleen je eigen aandeel | De mede-eigenaar alleen |
Wordt er geen overeenstemming bereikt, dan kan elke mede-eigenaar een rechter vragen te beslissen. De mede-eigenaren dragen de kosten van gebruik, beheer en onderhoud naar verhouding van hun aandelen, en verdelen inkomsten, zoals huur, in dezelfde verhouding. Daarom kan één mede-eigenaar niet alleen de hele flat verhuren; de regels voor verhuur staan in ons artikel over een appartement verhuren.
Verdeling: hoe je uit mede-eigendom stapt
Elke mede-eigenaar heeft het recht op elk moment verdeling te eisen, behalve op een moment waarop verdeling de andere mede-eigenaren zou schaden. Dit recht verjaart niet, en een contract waarmee een mede-eigenaar blijvend afstand doet van verdeling, is nietig. Mede-eigenaren kunnen unaniem afspreken gedurende hoogstens vijf jaar geen verdeling te vragen.
- Verdeling in onderling overleg. De mede-eigenaren worden het eens, en het contract tot verdeling van onroerend goed wordt schriftelijk bij een notaris opgemaakt.
- Verdeling door een rechter. Zonder overeenstemming kan elke mede-eigenaar een rechter in een niet-contentieuze procedure om verdeling vragen.
- Fysieke verdeling, waar mogelijk: ieder krijgt een deel dat bij het eigen aandeel past, en verschillen worden in geld verrekend.
- Toewijzing aan één mede-eigenaar. Is fysieke verdeling niet mogelijk of zou die de waarde merkbaar verlagen, dan kan de rechter beslissen dat de zaak naar één mede-eigenaar gaat, die de anderen de waarde van hun aandelen betaalt; tot ze zijn betaald, hebben ze een pandrecht op de zaak.
- Openbare verkoop. Is ook dat geen oplossing, dan beveelt de rechter een verkoop en wordt het geld naar verhouding van de aandelen verdeeld.
De mede-eigenaren dragen de kosten van de verdeling naar verhouding van hun aandelen, tenzij ze anders afspreken. Zijn de mede-eigenaren erfgenamen, dan kan een verdelingsovereenkomst al in de beslissing over de nalatenschap worden opgenomen; de procedure staat in ons artikel over erfenis en nalatenschap.
Belasting en notariskosten
Overdrachtsbelasting. Bij de verwerving van een aandeel in mede-eigendom is elke verkrijger belastingplichtig naar verhouding van het eigen aandeel, en de grondslag is de marktwaarde van het verworven aandeel. De tarieven zijn 3% tot € 150.000, daarna € 4.500 + 5% over het bedrag boven € 150.000. Bij het einde van de mede-eigendom of bij verdeling betaalt wie een afzonderlijk deel verwerft geen belasting tot de waarde van het vorige aandeel; alleen over wat daarboven wordt verworven, wordt belasting betaald. Verdelen twee mede-eigenaren met elk 1/2 een flat van € 120.000 en neemt één het geheel, dan wordt belasting betaald over € 60.000, en dat is € 1.800. De aangifte wordt binnen 15 dagen ingediend. De details staan in ons artikel over de overdrachtsbelasting op vastgoed.
Notaris. Volgens het tarief van 2026 hangt de vergoeding voor een notariële akte af van de waarde van het onderwerp: voor de verkoop van de helft van een flat met een waarde van € 50.000 is ze € 350, plus btw. Bij een verdeling is de grondslag de waarde van al het vastgoed dat wordt verdeeld, dus voor een flat van € 100.000 is de vergoeding € 480, plus btw. De notaris gebruikt de marktwaarde als de opgegeven prijs lager is.
Een korte checklist per situatie
| Situatie | Wat de wet eist |
| Ik verkoop mijn aandeel | Een schriftelijk aanbod aan de andere mede-eigenaren en 10 dagen wachten |
| We verkopen de hele flat | Handtekeningen van alle mede-eigenaren of hun gevolmachtigden |
| Ik wil de hele flat verhuren | De toestemming van alle mede-eigenaren |
| Het dak lekt en moet dringend worden gerepareerd | Elke mede-eigenaar kan alleen optreden |
| Ik wil een hypotheek op mijn aandeel | Dat kan ik alleen; de hele zaak vraagt de toestemming van iedereen |
| Ik wil uit de mede-eigendom stappen | Verdeling in onderling overleg bij een notaris of door een rechter |
Is er overeenstemming en wordt de hele zaak verkocht, dan staat het proces van prijsbepaling tot overdracht in onze gids voor het verkopen van een appartement, en je kunt een advertentie plaatsen in onze categorie vastgoed.
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn aandeel in een flat verkopen zonder toestemming van de andere mede-eigenaren? Ja, maar de andere mede-eigenaren hebben een voorkooprecht. Stuur hun eerst een schriftelijk aanbod met de prijs en de voorwaarden; nemen ze het niet binnen 10 dagen na bezorging aan, dan kun je het aandeel aan een derde verkopen.
Wat als ik mijn aandeel verkoop zonder het aan de mede-eigenaren aan te bieden? Een mede-eigenaar die niet schriftelijk op de hoogte is gebracht van de verkoop en de voorwaarden, kan eisen dat de verkoop wordt vernietigd. Volgens de regels die overeenkomstig gelden, is de termijn zes maanden nadat de overdracht bekend werd, en uiterlijk vijf jaar na de overdracht.
Kan één mede-eigenaar de flat verhuren? Niet de hele flat. De hele zaak verhuren gaat verder dan gewoon beheer en vraagt de toestemming van alle mede-eigenaren; zonder die toestemming kan een rechterlijke beslissing worden gevraagd.
Hoe wordt een huis of flat in mede-eigendom verdeeld? In onderling overleg, met een verdelingscontract bij een notaris, of door een rechter. Een rechter verdeelt fysiek waar dat kan; anders wijst die de zaak toe aan één mede-eigenaar die de anderen uitbetaalt, of beveelt een openbare verkoop.
Wordt er belasting betaald als één mede-eigenaar het aandeel van een ander overneemt? Ja, over wat boven het vorige aandeel wordt verworven. Tot de waarde van het eigen aandeel wordt bij verdeling of het einde van de mede-eigendom geen overdrachtsbelasting betaald.
Kan een mede-eigenaar een hypotheek op het eigen aandeel nemen? Een mede-eigenaar kan het eigen aandeel alleen verpanden. Een hypotheek op de hele zaak vraagt de toestemming van alle mede-eigenaren.
Bronnen
Mede-eigendom, gemeenschappelijk eigendom, het voorkooprecht van mede-eigenaren en verdeling worden geregeld door de wet op de eigendomsverhoudingen (Staatsblad van Montenegro 19/2009, artikelen 131 tot en met 160 en 313; de wijziging in Staatsblad van Montenegro 29/2025 betreft deze regels niet). De gevolgen van een ontbrekende kennisgeving komen uit de wet op de verbintenissen (artikelen 536, 541 en 542), de inschrijving in breuken uit de artikelen 75 en 76 van de wet op de landmeting en het vastgoedkadaster, en de eis van een notariële akte uit artikel 52 van de wet op het notariaat. De belasting wordt geregeld door de wet op de overdrachtsbelasting op vastgoed (artikelen 7, 9, 11, 12 en 16), en de notariskosten door het tarief voor vergoedingen en kosten van notarissen (Staatsblad van Montenegro 49/2026, artikelen 5 en 6 en tariefnummer 1). Alle gelinkte pagina’s in deze sectie zijn in het Montenegrijns. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies; raadpleeg voor een concreet vastgoed een notaris of advocaat.