Чи можу я продати свою частку квартири без згоди інших співвласників? Так, але інші співвласники мають переважне право купівлі. Спершу надішліть їм письмову пропозицію з ціною та умовами; якщо вони не приймуть її протягом 10 днів від вручення, частку можна продати третій особі.
Багато квартир і будинків у Чорногорії мають більше ніж одного власника. Спадкоємці, брати й сестри, колишнє подружжя або друзі, що купили житло разом, записані як співвласники, і саме тут починаються питання. Місцеві пошукові запити це підтверджують: до "suvlasništvo" (спільна часткова власність) додають "kuće" (на будинок), "stana" (на квартиру) і "suvlasništvo i zajedničko vlasništvo" (часткова і сумісна власність), до "prodaja suvlasničkog dijela" (продаж частки) додають "nekretnine" (нерухомості), "stana", "kuće" і "zemljišta" (землі), а до "pravo preče kupovine" (переважне право купівлі) найчастіше "zakon" (закон), "suvlasnika" (співвласників), "kuće" і "stana".
Стаття пояснює різницю між спільною частковою і спільною сумісною власністю, як продати частку так, щоб продаж не можна було скасувати, що співвласник може зробити сам, а на що потрібна згода всіх, як вийти зі спільної власності і скільки це коштує.
Часткова і сумісна власність відрізняються
Закон про майново-правові відносини розрізняє дві форми власності кількох осіб на одну річ:
| Питання | Спільна часткова власність (susvojina) | Спільна сумісна власність (zajednička svojina) |
| Частка кожного власника | Визначена пропорційно цілому, наприклад 1/2 або 1/3 | Визначувана, але заздалегідь не визначена |
| Запис у кадастрі | За частками, вираженими дробом | На імена всіх, з позначкою про сумісну власність |
| Розпорядження своєю частиною | Співвласник сам, з урахуванням переважного права інших | Потрібна згода всіх співвласників |
Якщо незрозуміло, про яку форму йдеться, вважається, що власність часткова. Якщо частки не визначені, вони вважаються рівними. Співвласники сумісної власності можуть будь-коли домовитися про свої частки, а якщо не домовляться, кожен може звернутися до суду. Яка у вас форма власності і який розмір частки, видно у витягу з кадастру; як його читати, пояснює наша стаття про витяг з кадастру.
Продаж частки: спершу пропозиція іншим
Співвласник може розпоряджатися своєю часткою без згоди інших співвласників. Але в разі продажу інші співвласники мають переважне право купівлі. Закон встановлює і строк: якщо співвласник протягом 10 днів від дня вручення письмової пропозиції про купівлю частки не прийме її, продавець може продати частку третій особі.
Закон про зобов'язальні відносини додає наслідок: особи, які мають переважне право купівлі за законом, повинні бути письмово повідомлені про запланований продаж і його умови, інакше вони мають право вимагати скасування продажу. Строк дії законного переважного права не обмежений, і до нього відповідно застосовуються правила про договірне переважне право: якщо власність перейшла без повідомлення, а покупець знав або мав знати про переважне право, співвласник може протягом шести місяців від дня, коли дізнався про перехід, вимагати скасування переходу і передання частки йому на тих самих умовах; це право в будь-якому разі припиняється через п'ять років після переходу.
| Крок | Що зробити | Навіщо |
| 1 | Письмова пропозиція кожному співвласнику з ціною та умовами продажу | Закон вимагає письмового повідомлення про продаж і умови |
| 2 | Вручення способом, що підтверджує дату, наприклад рекомендованим листом із повідомленням про вручення | 10 днів відраховуються від вручення |
| 3 | Дочекатися спливу 10 днів | До того співвласник може прийняти пропозицію |
| 4 | Договір із покупцем у нотаріуса, у формі нотаріального акта | Правочини про перехід права власності на нерухомість без цієї форми не мають юридичної сили |
| 5 | Податкова декларація покупця протягом 15 днів | Покупець сплачує податок на передачу за куплену частку |
Закон пов'язує переважне право з продажем. Який вигляд має сам договір і скільки бере нотаріус, пояснює наша стаття про договір купівлі-продажу в нотаріуса.
Що співвласник може сам, а що лише всі разом
Покупець частки стає співвласником із тими самими правами й обов'язками, що й попередній. Кожен співвласник може володіти й користуватися річчю разом з іншими відповідно до своєї частки і не порушуючи їхніх прав. Для рішень закон вимагає різної згоди:
| Рішення | Необхідна згода |
| Звичайне управління та утримання | Співвласники, чиї частки разом становлять понад половину вартості |
| Порядок користування річчю, призначення і відкликання управителя | Понад половину вартості |
| Термінові й необхідні роботи для збереження речі | Кожен співвласник сам |
| Продаж усієї нерухомості, зміна призначення, здавання всієї нерухомості в оренду | Усі співвласники |
| Іпотека на всю нерухомість, великий ремонт, прибудова, надбудова, перепланування | Усі співвласники |
| Іпотека лише на свою частку | Співвласник сам |
Якщо згоди немає, кожен співвласник може вимагати, щоб питання вирішив суд. Витрати на користування, управління та утримання співвласники несуть пропорційно часткам і в тій самій пропорції ділять доходи, наприклад орендну плату. Тому один співвласник не може сам здати всю квартиру; правила здавання описує наша стаття про те, як здати квартиру.
Поділ: як вийти зі спільної власності
Кожен співвласник має право будь-коли вимагати поділу, крім часу, коли поділ завдав би шкоди іншим. Це право не має строку давності, а договір, яким співвласник назавжди відмовляється від поділу, нікчемний. Співвласники можуть одностайно домовитися не вимагати поділу не довше ніж п'ять років.
- Поділ за договором. Співвласники домовляються, і договір про поділ нерухомості укладається письмово в нотаріуса.
- Поділ через суд. Без домовленості кожен співвласник може вимагати поділу в суді в порядку окремого (безспірного) провадження.
- Поділ у натурі, якщо він можливий: кожен отримує частину, що відповідає його частці, а різниця вирівнюється грошима.
- Передання одному співвласнику. Якщо поділ у натурі неможливий або помітно знизить вартість, суд може передати річ одному співвласнику, який виплачує іншим вартість їхніх часток; до виплати вони мають право застави на річ.
- Публічний продаж. Якщо й такий варіант не підходить, суд призначає продаж, а гроші діляться пропорційно часткам.
Витрати на поділ співвласники несуть пропорційно часткам, якщо не домовилися інакше. Якщо співвласники є спадкоємцями, угоду про поділ можна включити вже до рішення про спадкування; процедуру описує наша стаття про спадщину.
Податок і нотаріус
Податок на передачу нерухомості. У разі набуття частки платником податку є кожен набувач пропорційно своїй частці, а базою є ринкова вартість набутої частки. Ставки: 3% до 150 000 €, далі 4500 € + 5% із суми понад 150 000 €. У разі припинення спільної власності або поділу той, хто отримує окрему частину, не сплачує податок у межах вартості своєї попередньої частки; податок сплачується лише з того, що він отримує понад неї. Якщо двоє співвласників по 1/2 ділять квартиру вартістю 120 000 € і один забирає її повністю, податок сплачується з 60 000 €, тобто 1800 €. Декларація подається протягом 15 днів. Подробиці в нашій статті про податок на передачу нерухомості.
Нотаріус. За тарифом 2026 року винагорода за нотаріальний акт залежить від вартості предмета: за продаж половини квартири вартістю 50 000 € вона становить 350 €, плюс ПДВ. У разі поділу базою є вартість усього майна, що ділиться, тож для квартири вартістю 100 000 € винагорода становить 480 €, плюс ПДВ. Якщо зазначена ціна нижча, нотаріус бере ринкову вартість.
Короткий список за ситуаціями
| Ситуація | Що вимагає закон |
| Продаю свою частку | Письмова пропозиція іншим співвласникам і 10 днів очікування |
| Продаємо всю квартиру | Підписи всіх співвласників або їхніх представників |
| Хочу здати всю квартиру | Згода всіх співвласників |
| Протікає дах, потрібен терміновий ремонт | Кожен співвласник може діяти сам |
| Хочу іпотеку на свою частку | Можу сам; для всієї нерухомості потрібна згода всіх |
| Хочу вийти зі спільної власності | Поділ за договором у нотаріуса або через суд |
Коли домовленості досягнуто і продається вся нерухомість, шлях від ціни до передання описує наш посібник із продажу квартири, а оголошення можна розмістити в нашій категорії нерухомості.
Часті запитання
Що буде, якщо продати частку, не запропонувавши її співвласникам? Співвласник, якого письмово не повідомили про продаж і його умови, може вимагати скасування продажу. За правилами, які застосовуються відповідно, строк становить шість місяців від дня, коли він дізнався про перехід, і не більше п'яти років від переходу.
Чи може один співвласник здати квартиру? Не всю квартиру. Здавання всієї нерухомості виходить за межі звичайного управління і потребує згоди всіх співвласників; без неї можна домагатися рішення суду.
Як ділиться будинок чи квартира в спільній частковій власності? За домовленістю, договором про поділ у нотаріуса, або через суд. Суд ділить у натурі, якщо це можливо; якщо ні, передає нерухомість одному співвласнику з виплатою іншим або призначає публічний продаж.
Чи сплачується податок, коли один співвласник забирає частку іншого? Так, із того, що він отримує понад свою попередню частку. У межах вартості власної частки під час поділу чи припинення спільної власності податок на передачу не сплачується.
Чи може співвласник закласти свою частку? Свою ідеальну частку він може закласти сам. Для іпотеки на всю нерухомість потрібна згода всіх співвласників.
Джерела
Спільну часткову і сумісну власність, переважне право співвласників і поділ регулює Закон про майново-правові відносини (Офіційний вісник Чорногорії 19/2009, статті з 131 по 160 і 313; зміна в Офіційному віснику Чорногорії 29/2025 цих правил не стосується). Наслідки відсутності повідомлення взято із Закону про зобов'язальні відносини (статті 536, 541 і 542), запис дробами зі статей 75 і 76 Закону про державну зйомку і кадастр нерухомості, а форму нотаріального акта зі статті 52 Закону про нотаріусів. Податок регулює Закон про податок на передачу нерухомості (статті 7, 9, 11, 12 і 16), а винагороду нотаріуса тариф винагород і витрат нотаріусів (Офіційний вісник Чорногорії 49/2026, статті 5 і 6 та тарифний номер 1). Fijaka працює як майданчик оголошень і не надає юридичних консультацій; щодо конкретної нерухомості звертайтеся до нотаріуса або адвоката.