Eladhatja-e a hányadát egy közös tulajdonú montenegrói lakásban a többiek beleegyezése nélkül? Igen, de a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van. Előbb írásban, az árral és a feltételekkel ajánlja fel nekik a hányadot; ha a kézbesítéstől számított 10 napon belül nem fogadják el, harmadik személynek is eladhatja. Írásbeli értesítés nélkül a tulajdonostárs kérheti az eladás megsemmisítését.
Montenegróban sok lakásnak és háznak egynél több tulajdonosa van. Az örökösöket, a testvéreket, a volt házastársakat vagy az együtt vásárló barátokat tulajdonostársként jegyzik be, és itt kezdődnek a kérdések. A helyi keresések ezt megerősítik: a „suvlasništvo” (közös tulajdon) után a „kuće” (házé), a „stana” (lakásé) és a „suvlasništvo i zajedničko vlasništvo” (közös és együttes tulajdon) következik, a „prodaja suvlasničkog dijela” (tulajdoni hányad eladása) után a „nekretnine” (ingatlan), a „stana”, a „kuće” és a „zemljišta” (föld), a „pravo preče kupovine” (elővásárlási jog) után pedig leggyakrabban a „zakon” (törvény), a „suvlasnika” (tulajdonostársaké), a „kuće” és a „stana”.
Ez a cikk elmagyarázza, mi a különbség a hányad szerinti közös tulajdon és az együttes tulajdon között, hogyan adhatja el a hányadát úgy, hogy az eladást ne lehessen megsemmisíteni, mit tehet egy tulajdonostárs egyedül, és mihez kell mindenki beleegyezése, hogyan léphet ki a közös tulajdonból, és mennyibe kerül mindez.
A közös tulajdon és az együttes tulajdon nem ugyanaz
A tulajdonjogi viszonyokról szóló törvény ugyanazon dolog több személy általi tulajdonlásának két formáját különbözteti meg:
| Kérdés | Hányad szerinti közös tulajdon (susvojina) | Együttes tulajdon (zajednička svojina) |
| Az egyes tulajdonosok része | Az egészhez viszonyítva meghatározott, például 1/2 vagy 1/3 | Meghatározható, de előre nincs meghatározva |
| Bejegyzés a kataszterben | Hányadok szerint, törtszámmal kifejezve | Mindenki nevére, együttes tulajdonként megjelölve |
| Rendelkezés a saját résszel | A tulajdonostárs egyedül is rendelkezhet vele, a többiek elővásárlási jogának tiszteletben tartásával | A rendelkezéshez minden együttes tulajdonos beleegyezése kell |
Ha nem egyértelmű, melyik forma áll fenn, hányad szerinti közös tulajdont kell vélelmezni. Ha a hányadok nincsenek meghatározva, azokat egyenlőnek kell vélelmezni. Az együttes tulajdonosok bármikor megállapodhatnak a hányadaikban, és ha nem jutnak megállapodásra, mindegyikük kérheti a bíróságtól azok meghatározását. Hogy melyik formáról van szó, és mekkora az Ön hányada, az a tulajdoni lapról látható; hogy hogyan olvassa el, azt a tulajdoni lapról szóló cikkünk magyarázza el.
A hányad eladása: előbb ajánlja fel a többieknek
A tulajdonostárs a többi tulajdonostárs beleegyezése nélkül is rendelkezhet a hányadával. Eladás esetén azonban a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. A törvény a határidőt is meghatározza: ha egy tulajdonostárs a hányad megvételére tett írásbeli ajánlatot a kézbesítés napjától számított 10 napon belül nem fogadja el, az eladó harmadik személynek is eladhatja a hányadot.
A kötelmi jogi törvény hozzáteszi a következményt: a törvényes elővásárlási joggal rendelkezőket írásban értesíteni kell a tervezett eladásról és annak feltételeiről, különben joguk van az eladás megsemmisítését követelni. A törvényes elővásárlási jog nem korlátozott időben, és a szerződéses elővásárlási jogra vonatkozó szabályokat megfelelően kell alkalmazni: ha a tulajdonjogot értesítés nélkül ruházták át, és a vevő tudott vagy tudnia kellett a jogról, a tulajdonostárs az átruházásról való tudomásszerzéstől számított hat hónapon belül kérheti az átruházás megsemmisítését és a hányad ugyanolyan feltételekkel a saját részére történő átruházását, ez a jog pedig az átruházástól számított öt év elteltével mindenképpen megszűnik.
| Lépés | Mit kell tenni | Miért |
| 1 | Írásbeli ajánlat minden tulajdonostársnak, az eladási árral és feltételekkel | A törvény írásbeli értesítést ír elő az eladásról és feltételeiről |
| 2 | Kézbesítés olyan módon, amely igazolja a dátumot, például tértivevényes ajánlott levélben | A 10 nap a kézbesítéstől számít |
| 3 | Várja meg a 10 nap leteltét | Addig a tulajdonostárs elfogadhatja az ajánlatot |
| 4 | Szerződés a vevővel közjegyzőnél, közjegyzői okiratban | Az ingatlan tulajdonjogát átruházó ügyleteknek e forma nélkül nincs joghatásuk |
| 5 | A vevő adóbevallása 15 napon belül | A vevő átruházási adót fizet a megvett hányad után |
A törvény az elővásárlási jogot az eladáshoz köti. Hogy hogyan néz ki maga a szerződés, és mennyit kér a közjegyző, azt a közjegyzői adásvételi szerződésről szóló cikkünk ismerteti.
Mit tehet egy tulajdonostárs, és mihez kell mindenki
A hányad vevője ugyanolyan jogokkal és kötelezettségekkel lesz tulajdonostárs, mint az előző. Minden tulajdonostárs a többiekkel együtt, a hányadának arányában és az ő jogaik sérelme nélkül birtokolhatja és használhatja az ingatlant. A döntésekhez a törvény különböző mértékű beleegyezést ír elő:
| Döntés | Szükséges beleegyezés |
| Szokásos kezelés és karbantartás | Azok a tulajdonostársak, akiknek hányada együtt az érték több mint felét teszi ki |
| Az ingatlan használatának módja, kezelő kinevezése és felmentése | Az érték több mint fele |
| Az ingatlan megóvásához szükséges sürgős munkák | Bármely tulajdonostárs egyedül |
| Az egész ingatlan eladása, rendeltetésének megváltoztatása, az egész ingatlan bérbeadása | Minden tulajdonostárs |
| Jelzálog az egész ingatlanon, nagyobb javítások, bővítés, emeletráépítés, átalakítás | Minden tulajdonostárs |
| Jelzálog csak a saját hányadon | A tulajdonostárs egyedül |
Ha nem születik egyetértés, bármely tulajdonostárs kérheti, hogy a bíróság döntsön. A használat, a kezelés és a karbantartás költségeit a tulajdonostársak hányaduk arányában viselik, és ugyanebben az arányban osztoznak a bevételen, például a bérleti díjon. Ezért egy tulajdonostárs egyedül nem adhatja bérbe az egész lakást; a bérbeadás szabályait a lakáskiadásról szóló cikkünk ismerteti.
Megosztás: hogyan léphet ki a közös tulajdonból
Minden tulajdonostárs bármikor követelheti a közös tulajdon megszüntetését, kivéve olyan időpontban, amikor a megosztás a többi tulajdonostársnak kárt okozna. Ez a jog nem évül el, és az a szerződés, amellyel egy tulajdonostárs véglegesen lemond a megosztásról, semmis. A tulajdonostársak egyhangúlag megállapodhatnak abban, hogy legfeljebb öt évig nem kérik a megosztást.
- Megosztás megállapodással. A tulajdonostársak megegyeznek, és az ingatlan megosztásáról szóló szerződést írásban, közjegyzőnél kötik meg.
- Megosztás bíróság útján. Megállapodás hiányában bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól a megosztást nemperes eljárásban.
- Természetbeni megosztás, ahol lehetséges: mindenki a hányadának megfelelő részt kap, a különbségeket pénzben egyenlítik ki.
- Egy tulajdonostársnak juttatás. Ha a természetbeni megosztás nem lehetséges, vagy érezhetően csökkentené az értéket, a bíróság úgy dönthet, hogy az ingatlan egy tulajdonostársé lesz, aki a többieknek kifizeti hányaduk értékét; amíg ki nem fizeti őket, zálogjoguk van az ingatlanon.
- Nyilvános értékesítés. Ha ez sem megoldás, a bíróság elrendeli az eladást, és a pénzt a hányadok arányában osztják fel.
A megosztás költségeit a tulajdonostársak hányaduk arányában viselik, hacsak másként nem állapodnak meg. Ha a tulajdonostársak örökösök, a megosztásról szóló megállapodás már a hagyatékátadó végzésbe is belefoglalható; az eljárást az öröklésről és a hagyatéki eljárásról szóló cikkünk ismerteti.
Adó és közjegyzői díjak
Átruházási adó. Közös tulajdoni hányad megszerzésekor minden szerző a hányada arányában adóköteles, az adóalap pedig a megszerzett hányad piaci értéke. A kulcsok: 150 000 €-ig 3%, afölött 4500 € + a 150 000 € feletti összeg 5%-a. A közös tulajdon megszűnésekor vagy megosztásakor az, aki egy külön részt szerez meg, a korábbi hányada értékéig nem fizet adót; adót csak azután fizet, amit afölött szerez meg. Ha két, egyenként 1/2 hányaddal rendelkező tulajdonostárs megoszt egy 120 000 eurós lakást, és az egyikük megkapja az egészet, 60 000 € után kell adót fizetni, ami 1800 €. A bevallást 15 napon belül kell benyújtani. A részleteket az ingatlanátruházási adóról szóló cikkünk tartalmazza.
Közjegyző. A 2026-os díjszabás szerint a közjegyzői okirat díja az ügylet tárgyának értékétől függ: egy 50 000 eurós lakás felének eladásánál 350 €, plusz áfa. Megosztásnál az alap a megosztott összes vagyon értéke, így egy 100 000 eurós lakásnál a díj 480 €, plusz áfa. A közjegyző a piaci értéket veszi alapul, ha a megadott ár alacsonyabb.
Rövid ellenőrzőlista helyzetek szerint
| Helyzet | Mit ír elő a törvény |
| Eladom a hányadomat | Írásbeli ajánlat a többi tulajdonostársnak és 10 nap várakozás |
| Az egész lakást eladjuk | Minden tulajdonostárs vagy meghatalmazottja aláírása |
| Az egész lakást bérbe akarom adni | Minden tulajdonostárs beleegyezése |
| Beázik a tető, és sürgős javítás kell | Bármely tulajdonostárs egyedül is eljárhat |
| Jelzálogot szeretnék a hányadomra | Egyedül is megtehetem; az egész ingatlanhoz mindenki beleegyezése kell |
| Ki szeretnék lépni a közös tulajdonból | Megosztás megállapodással közjegyzőnél vagy bíróság útján |
Ha megvan az egyetértés, és az egész ingatlant eladják, az árazástól az átadásig tartó folyamatot a lakáseladási útmutatónk ismerteti, hirdetést pedig az ingatlan kategóriában adhat fel.
Gyakran ismételt kérdések
Eladhatom-e a lakásban lévő hányadomat a többi tulajdonostárs beleegyezése nélkül? Igen, de a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Előbb küldjön nekik írásbeli ajánlatot az árral és a feltételekkel; ha a kézbesítéstől számított 10 napon belül nem fogadják el, harmadik személynek is eladhatja a hányadot.
Mi történik, ha úgy adom el a hányadomat, hogy nem ajánlottam fel a tulajdonostársaknak? Az a tulajdonostárs, akit nem értesítettek írásban az eladásról és feltételeiről, követelheti az eladás megsemmisítését. A megfelelően alkalmazandó szabályok szerint a határidő a tudomásszerzéstől számított hat hónap, legkésőbb pedig az átruházástól számított öt év.
Bérbe adhatja-e a lakást egy tulajdonostárs? Az egész lakást nem. Az egész ingatlan bérbeadása túlmegy a szokásos kezelésen, és minden tulajdonostárs beleegyezése kell hozzá; ennek hiányában bírósági döntést lehet kérni.
Hogyan osztják meg a közös tulajdonú házat vagy lakást? Megállapodással, közjegyzői megosztási szerződéssel, vagy bíróság útján. A bíróság ahol lehetséges, természetben osztja meg; ha nem, az ingatlant egy tulajdonostársnak juttatja, aki a többieket kifizeti, vagy elrendeli a nyilvános értékesítést.
Kell-e adót fizetni, ha egy tulajdonostárs átveszi egy másik hányadát? Igen, arra, amit a korábbi hányadán felül szerez meg. A saját hányada értékéig megosztáskor vagy a közös tulajdon megszűnésekor nem kell átruházási adót fizetni.
Jelzálogot alapíthat-e egy tulajdonostárs a hányadán? A saját hányadát egy tulajdonostárs egyedül is megterhelheti. Az egész ingatlanon alapított jelzáloghoz minden tulajdonostárs beleegyezése kell.
Források
A hányad szerinti közös tulajdont, az együttes tulajdont, a tulajdonostársak elővásárlási jogát és a megosztást a tulajdonjogi viszonyokról szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 19/2009, 131–160. és 313. cikk; a Montenegró Hivatalos Közlönye 29/2025 számában közzétett módosítás nem érinti ezeket a szabályokat) szabályozza. Az elmaradt értesítés következményei a kötelmi jogi törvényből (536., 541. és 542. cikk), a törtszámos bejegyzés az állami földmérésről és ingatlan-kataszterről szóló törvény 75. és 76. cikkéből, a közjegyzői okirat követelménye a közjegyzői törvény 52. cikkéből származik. Az adót az ingatlanátruházási adóról szóló törvény (7., 9., 11., 12. és 16. cikk), a közjegyzői díjakat a közjegyzői díjakról és költségtérítésekről szóló díjszabás (Montenegró Hivatalos Közlönye 49/2026, 5. és 6. cikk és 1. díjtétel) szabályozza. A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi tanácsot; egy konkrét ingatlannal kapcsolatban forduljon közjegyzőhöz vagy ügyvédhez.